2019房地产估价师《理论与方法》教材讲义：第一章第二节

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第二节　对房地产估价的各种需要

一、房地产抵押的需要(掌握)

房地产抵押是指债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为履行债务的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权依照法律的规定以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，用于担保债务履行的房地产为抵押房地产。

房地产是良好的用于提供担保的财产。在借贷等民事活动中，为了保障债权的实现，债权人一般会要求债务人或者第三人将其有权处分并且不属于法律法规规定不得抵押的房地产抵押给债权人，并要求贷款金额小于抵押房地产的价值(出于安全的考虑)。

商业银行为了兼顾业务发展、市场竞争和防范风险，既不能压低房地产抵押价值，又不能提高房地产抵押价值。

房地产抵押对房地产估价的需要，主要有5种：

①初次抵押估价，即将未抵押的房地产抵押的，对该房地产的抵押价值进行评估。

②再次抵押估价，即将已抵押的房地产再次抵押的，对该房地产的抵押价值进行评估。《担保法》第三十五条规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”

③续贷抵押估价，即抵押贷款到期后继续以该房地产向同一抵押权人抵押贷款的，对该房地产的抵押价值进行评估。

④抵押期间估价，即对抵押房地产的价值进行监测，及时掌握其变化情况，定期或者根据需要对抵押房地产的价值进行重新评估。

⑤抵押房地产处置估价，即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，需要将抵押房地产折价或者拍卖、变卖的，为折价或者拍卖、变卖提供相关价值参考依据，对该房地产的比较价值等进行评估。

在实际中，还按照抵押贷款前、后和抵押物处置三个阶段，来划分为金融机构提供的房地产抵押估价及相关服务。

——抵押贷款前，除了提供房地产抵押价值评估，通常还提供房地产贷款项目评价、抵押成数(抵押率)测算等服务。

——抵押贷款后，除了提供抵押房地产及其 价值或价格动态评估，还可为抵押权人提供有关风险提示。

——抵押贷款处置，提供处置抵押房地产价值评估、资产处置方案、处置方式分析咨询等服务。

包括向抵押权人提供风险提示：

抵押人的行为足以使抵押房地产的价值减少的，要求抵押人停止其行为;

抵押房地产的价值减少的，要求抵押人恢复抵押房地产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保;

抵押人不恢复抵押房地产的价值也不提供担保的，要求债务人提前清偿债务。

(负资产的悲哀)

二、房地产税收的需要(熟悉)

与房地产有关的税种较多，计税依据一般是房地产的成交价格、价值、租金或者以它们为基础的房地产价格差额、增值额等。

为了防止偷逃税款、避免税负不公及说服纳税人，税务机关需要掌握真实的房地产价格、价值、租金，需要以公平合理的计税价值(或租金)为参考核定计税依据。纳税人认为税务机关核定的计税依据不合理的，也可能委托房地产估价机构评估计税价值，以说服税务机关重新核定计税依据。

中国目前与房地产有关的税种共10个，除了房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税5个专门针对房地产设置的税种，还有营业税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税、印花税等5个具有普遍调节功能的税种。这些税种中，除城镇土地使用税和耕地占用税因按占地面积实行从量定额征收而不需要房地产估价服务外，其他税种在一定程度上都需要房地产估价服务。

教材重点举了契税的例子。契税是在土地、房屋权属转移时向其承受者征收的税收，其计税依据是：

①国有土地使用权出让、土地使用权出售和房屋买卖，为成交价格。成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

②土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。

③土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。因此，在上述由征收机关参照市场价格核定的情况下，通常需要房地产估价为征收机关核定计税依据提供参考依据。

还举了土地增值税、房地产税(不动产税、财产税、物业税)的例子。

在房地产税收中，纳税人认为税务机关核定的计税依据不合理的，可以委托房地产估价机构评估房地产的价值，以说服税务机关重新核定计税依据。

三、房地产征收征用的需要

共性——强制性，要经过法定程序，要给予公平补偿。

区别——征收是强制收买，所有权变更，不返还。“强行购买”;征用是强制使用，只是使用权的变更，到期返还给使用权人。“强行租用”

记忆要点：实施征收征用，遵循“公共利益原则”，实施补偿，遵循“公平补偿原则”

补偿既包括使用上的补偿，也包括实际损失。

——房地产被征用后损毁的，补偿为“使用上的补偿(相当于租金)+损毁前后的价差”

——被征收用灭失的，补偿为“使用上的补偿+相当于被征用房地产价值的补偿”

——被征收人房屋采取产权调换时，补偿为“被征收房屋和调换房屋的产权调换差价”

产权调换差价=被征收房屋价值-用于产权调换房屋价值。

评估时，有时还需要评估房地产之外的其他损失。如因征收征用房地产造成的家具、家用电器、机器设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失。

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四、房地产司法拍卖的需要

人民法院强制拍卖房地产，需要评估被拍卖房地产的市场价值，为人民法院确定拍卖保留价提供参考依据。

五、房地产分家析产的需要

房地产分割一般不宜采取实物分割的方法，而是采取价值分割的方法，也就是采取折价或者拍卖、变卖的方式，然后对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。

实物分割后通常要需要进行现金或现金等价物的“多退少补”。

土地一是在价值平均分配的基础上进行面积不等的划分，二是先按照面积平均分割，再根据分割后各部分的差价进行现金或现金等价物的“多退少补”。

房屋分割，通常是先按照自然间进行实物分割，再根据它们的差价进行现金或现金等价物的“多退少补”。

这些都需要房地产估价提供价值参考依据。

六、房地产损害赔偿的需要

房地产损害赔偿的类型多种多样，包括：

(1)因工程施工不慎使邻近建筑物受损，造成邻近房地产价值减损的。

(2)因新建建筑物影响了相邻建筑物的通风、采光、日照、景观等，造成相邻房地产价值减损的。

(3)因使他人房地产遭受污染，造成他人房地产价值减损的。

(4)因修改城乡规划给房地产权利人等的合法权益造成损失的。

(5)因工程质量缺陷造成房地产价值减损或者给购房人造成损失的。

(6)因未能履约(如未按照合同约定如期供货、供款等)使他人工程停缓建，给他人造成损失的。

(7)因对房地产权利行使不当限制，如错误查封，给房地产权利人造成损失的。

(8)因异议登记不当，造成房地产权利人损害的。

(9)因非法批准征收、使用土地，给当事人造成损失的。

(10)其他房地产损害赔偿。

上述各种房地产损害需要评估被损害房地产的价值减损额和相关经济损失，为和解、调解、仲裁、诉讼等确定赔偿或补偿金额提供参考依据。

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七、房地产保险的需要

房地产保险对房地产估价的需要，一是在投保时需要评估保险标的的实际价值，为投保人和保险人约定保险标的的保险价值和保险金额提供参考依据。二是保险事故发生时造成的财产损失，为保险人确定赔偿保险金的数额提供参考依据。此外，在保险期间保险标的的保险价值明显减少的，需要评估保险标的的保险价值，为采取有关补救措施提供参考依据。

八、房地产转让和租赁的需要

房地产转让包括房屋所有权转让和土地使用权转让，是指房屋所有权人或土地使用权人通过买卖、互换、赠与或者其他合法方式将其房屋所有权和土地使用权(简称房地产)转移给他人的行为。其他合法方式包括用房地产作价出资、作价入股、抵偿债务等。房地产租赁包括房屋租赁、土地租赁和土地使用权出租，是指房屋所有权人、土地所有权人、土地使用权人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

九、国有建设用地使用权出让的需要

国有建设用地使用权出让是指国家以土地所有者的身份，将国有建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付出让金等土地有偿使用费(简称出让金等费用)的行为。目前，国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。

在这些方式中，都需要对拟出让的土地进行估价，为市、县人民政府国土资源行政主管部门(以下简称出让人)确定各种出让底价(一般是出让人可接受的最低价)提供参考依据，或者为欲取得土地者确定各种出价(一般是欲取得土地者可承受的最高价)提供参考依据。例如，在招标出让中，出让人需要确定招标底价，投标人需要确定投标报价。

在拍卖出让中，出让人需要确定拍卖底价(保留价)，竞买人需要确定自己的最高出价(最高应价或最高报价)。在挂牌出让中，出让人需要确定挂牌底价，竞买人需要确定自己的最高报价。

在协议出让中，出让人需要提出出让价格、确定协议出让最低价，土地使用者需要确定自己的最高出价。此外，对列入招标拍卖挂牌出让计划内的土地有使用意向、提出用地预申请的单位和个人，需要承诺愿意支付的土地价格;出让人需要认定其承诺的土地价格是否可以接受。

十、企业有关经济行为的需要(熟悉)

企业改制、资产重组、上市、产权转让、租赁、合资、合作、对外投资、合并、分立、清算等经济行为，往往需要对企业整体资产或者其中的房地产进行估价，为有关决策等提供参考依据。

此外，企业运营中的房地产，根据会计计量的需要或者有关监管的要求，对其公允价值或市场价值进行评估。

十一、房地产行政管理的需要(了解)

十二、其他方面的需要

(1)办理出国移民提供财产证明需要的估价

(2)房地产征收、司法拍卖、损害赔偿等或为其提供依据

(3)涉及房地产违纪违法行为的涉案价值量

(4)房地产开发经营过程中需要的估价

(5)国有建设用地使用权期间届满需要的估价

(6)房地产投资信托基金需要的估价