2019房地产估价师《理论与方法》教材讲义：第二章第二节

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第一节房地产的含义

第二节房地产的特性

一、不可移动(位置固定性)(掌握)

也称为位置固定性，即房地产最重要的一个特性，也是房地产不同于其他财产的主要之处。

由于不可移动，每宗房地产与重要场所(如市中心)的距离、对外交通、外部配套设施、周围环境等，均有一定的相对稳定的状态，从而形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同房地产之间有区位优劣差别。

房地产的不可移动，是指其自然地理位置固定不变，但是其社会经济位置可能会发生变化。

房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境(当地的制度政策、社会经济发展状况及邻里关系等)。

房地产无法从价格较低地区搬到房地产价格较高的地区去，所以房地产市场是地区性市场，房地产的供求状况、价格水平及价格走势等都是地区性的，在不同地区之间可能不同，甚至其变动是反方向的。一般一个城市的房地产市场可视为一个市场，但特大城市的东西南北中各个方向，其房地产供求状况也会有很大的不同，可细分为若干个市场。

【例题】任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的(　)特性决定的。

A.易受限制

B.相互影响

C.独一无二

D.不可移动

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是不可移动。注意审题，题干中出现了“就地”字眼，我们要善于敏锐的发现题干中的提示。就地的意思就是不可移动。这里A是个具有极强干扰性的选项。因为房地产不可移动，所以使用受限。如果是多选题，A也说得过去，但是题干中问的是“本质上”。所以只有D是正确答案。参见教材P59。

二、独一无二(掌握)

独一无二特性也称为独特性、异质性、非同质性、个别性。每宗房地产都有自己的独特之处，没有两宗完全相同的房地产。

房地产的独一无二特性，使得房地产市场上没有大量相同的房地产供给，不同的房地产之间不能完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别。

尽管房地产独一无二，但一些房地产之间仍然具有一定程度的替代性，从而存在一定程度的竞争，在价格上也有一定程度的牵掣。(这是比较法的根本原因。)

【例题】房地产的独一无二特性导致了(　)。

A.难以出现相同房地产的大量供给

B.房地产市场不能实现完全竞争

C.房地产交易难以采取样品交易的方式

D.房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响

E.房地产价值量大

『正确答案』ABCD

『答案解析』本题考查的是独一无二。房地产的独一无二性，使得房地产市场上没有大量相同的房地产供给，不同的房地产之间不能完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别。此外，尽管有样板房、样板间、沙盘、售楼书、照片等，房地产交易不适宜采取样品交易方式，而必须到交易对象实地观察、感受或体验，房地产估价也必须到估价对象实地查勘。参见教材P59。

三、寿命长久(熟悉)

寿命长久特性也称为耐久性，对土地而言，也称为不可毁灭性、永续性。建筑物虽然不像土地那样具有不可毁灭性，但其寿命通常可达数十年甚至上百年。

由于寿命长久，房地产可以给其拥有者带来持续不断的利益。

从具体使用者的角度看，土地在某些情况下是有寿命的，如以出让方式取得的建设用地使用权是有使用期限的。目前，建设用地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年(商旅娱)，综合或者其他用地为50年。

以出让方式取得建设用地使用权的，转让房地产后，受让人的使用期限不得超过原出让合同约定的使用期限减去原土地使用者已经使用期限后的剩余期限。建设用地使用权期间届满，除了住宅建设用地使用权自动续期之外，非住宅建设用地使用权人未申请续期或者虽申请续期但依法未获批准的，建设用地使用权由国家无偿收回。

坐落位置很好、建筑物状况也很好的房地产，可能由于土地使用期限较短而价值较低。

四、供给有限(熟悉)

满足人们特定需要的土地和建筑物的数量是有限的。自然供给不能增加，经济供给可以适当增加。

供给有限造成房地产具有独占性。

原因：

■土地总量不可增加;

■房地产不可移动造成了供给不能调剂。

【例题】房地产供给有限特性的本质是(　)。

A.土地总量有限

B.房地产的不可移动性

C.房地产的独一无二性

D.房地产的价值量大

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是供给有限。供给有限是指在特定区位上的土地供给是有限的，主要由土地的不可移动造成。参见教材P61。

五、价值较大(熟悉)

与一般物品相比，房地产单价高，总价大。

因此交易需要房地产金融，房地产咨询和评估等专业服务。

六、用途多样(熟悉)

用途多样特性也称为用途的竞争、转换及并存的可能性，这一特性在空地上表现得尤为明显。

土地上一旦建造了建筑物，用途通常就被限定，一般难以改变，因为可能受到原有建筑结构等的限制而不能改变，或者改变的费用很高而在经济上不可行。当然，也有随着交通条件、外部配套设施等的完善，将原厂房改造为办公楼、超级市场或者拆除重新利用的大量实例。

多数土地就其本身来看，可以有多种不同的用途。

用途不可以随意转换的原因：

政府的用途管制——符合城乡规划、土地利用规划(合法原则)

不同用途以及利用方式之间的竞争与优选问题(最高最佳使用原则)

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第一节房地产的含义

七、相互影响(熟悉)

房地产不可移动，因此与其周围的环境产生相互的影响。

房地产的价值不仅与其自身的状况直接相关，而且与其周围房地产的状况密切相关，受周围房地产利用的影响。

外部性：

正外部性——某经济行为主体的活动使他人或社会受益，而受益者无需为此花费代价。如：墙内开花墙外香

负外部性——某经济行为主体的活动使他人或社会受损，而该经济行为主体却没有为此承担成本。

如：工厂向河流排放废水、汽车产生噪声，污染了环境使他人受害，但该工厂和汽车驾驶者可能并没有因此向受害者支付补偿费。

【例题】经济学所讲的外部性在房地产利用中主要体现为房地产的(　)。

A.相互影响性

B.寿命长久性

C.数量有限性

D.保值增值性

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是相互影响。房地产利用存在经济学所讲的“外部性”。外部性也称为外部效应、外部影响，是指某个经济行为主体(生产者或消费者)进行生产或消费等活动时，对其他经济行为主体带来的影响。参见教材P63。

八、易受限制(熟悉)

政府对房地产限制的四种特权：

管制权——直接对房地产利用加以干涉，如通过城市规划规定用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率，禁止在居住区内建设某些工业项目或商业设施等。

征税权——对房地产征税。

征收权——为了公共利益而征收。

充公权——政府在业主死亡或失踪而无继承人的情况下，可无偿收回房地产。

易受限制还表现为：不可移动，不可隐藏，难以变现，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。

九、难以变现

难以变现也称为变现能力弱、流动性差。

变现能力是指在没有过多损失的条件下，将非现金财产转换为现金的速度。

凡是能够随时、迅速地转换为现金且没有损失或者损失较小的，称为变现能力强;反之，称为变现能力弱。

房地产由于具有独一无二、价值量大、易受限制等特性，加上交易手续较复杂等原因，使得同一宗房地产的买卖不会频繁发生，一旦需要出售，通常需要较长的时间才能脱手。例如，需要数月甚至一两年才能找到合适的买者，讨价还价的时间一般也较长。因此，房地产与股票、债券、黄金等相比，变现能力弱。

不同类型的房地产及在不同的房地产市场状况下，变现能力会有所不同。

影响某宗房地产变现能力的因素主要有(七项)：

①该宗房地产的通用性。

②该宗房地产的独立使用性。

③该宗房地产的可分割转让性。

④该宗房地产的价值大小。反比关系。

⑤该宗房地产的区位。

⑥该宗房地产的开发程度。

⑦该类房地产的市场状况。

结合实践经验，理解性记忆

【例题】对抵押房地产变现能力比较弱的说法，错误的有(　)。

A.标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱

B.熟地通常比生地或毛地的变现能力弱

C.小商铺通常比大商铺的变现能力弱

D.厂区内住宅通常比商品住宅小区内的住宅变现能力弱

E.郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱

『正确答案』ABC

『答案解析』本题考查的是难以变现。标准厂房适用面广，不需改造，就能使用，因为比一般厂房更容易被买家使用，变现力强，这也是为什么我们现在推广标准厂房的原因。熟地已经具备了基础设施，拿来即用，比生地使用便捷的多，也更容易交易;小商铺总价低，比大商铺容易变现。

厂区内的住宅，可能因为缺乏商品住宅小区的配套，以及物业管理服务，相比而言是更难变现的;郊区因为区位偏僻，以及客户群体比市区少，也更难交易变现。参见教材P65。

提示：这种题目，可以结合我们的生活常识，对照理论，进行分析。

十、保值增值

房地产因土地面积不能增加、交通等基础设施不断完善、人口增加等，其价值通常可以得到保持，甚至随着时间的推移而自然增加，即自然增值。(常见考点)

引起房地产价格上涨的原因主要有以下5个方面：

①房地产拥有者自己对房地产进行投资改良，例如重新进行装饰装修，更新或添加设施设备，改进物业管理等;——投资增值

②外部经济，例如政府进行道路、地铁等交通建设，修建广场、公园、公共绿地，调整城市发展方向，改变城市格局等;——自然增值

③需求增加导致稀缺性增加，例如经济发展和人口增加带动房地产需求增加;——自然增值

④房地产使用管制改变，例如将农用地转为建设用地，将原工业用途改变为居住用途或商业用途，增加容积率。——自然增值

⑤通货膨胀，即商品和服务的货币价格总水平的持续上涨现象，或者简单地说，是物价的持续普遍上涨;——房地产保值

引起房地产自然增值的原因：外部性、稀缺性、管制改变。(记忆窍门：歪吸管)

【例题】房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于(　)引起的。

A.装饰装修改造

B.通货膨胀

C.需求增加导致稀缺性增加

D.改进物业管理

E.周围环境改善

『正确答案』CE

『答案解析』本题考查的是保值增值。三种自然增值原因：外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变，AD属于投资增值而非自然增值;B属于保值而非自然增值。参见教材P65～66。

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