2019房地产估价师《理论与方法》教材讲义：第二章第三节

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第三节房地产的种类

根据不同的需要，按照不同的标准，从不同的角度对房地产进行分类。

一、按立法用语划分的种类

《物权法》、《城市房地产管理法》中的提法，分为：土地、房屋、其他不动产。

二、按用途划分的种类(10类)

居住房地产;体育和娱乐房地产;

商业房地产;工业房地产;

办公房地产;农业房地产;

旅馆房地产;特殊用途房地产;

餐饮房地产;综合用途房地产。

三、按开发程度划分的种类(5类)(掌握)

(1)生地——无基础设施;

(2)毛地——有基础设施+未拆迁;

(3)熟地——完善的基础设施+场地平整可直接建造建筑物;生熟程度不同，有“三通一平”、“五通一平”和“七通一平”三种情况。

(4)在建工程——已开工但尚未建成，不具备使用条件的项目(包括缓建工程)。

缓建工程也是在建工程

判定是否为在建工程，以是否完成工程竣工验收为标志。

(5)现房——已建造完成+可直接使用。

【重点】熟地的类型(掌握)

都是指场地平整，三通指水、电、路;五通指水(供水和排水)电、路再加上通信;七通再加上供热和燃气。

记忆窍门：三通最简单，都知道;

记七通，七和气，音通，再就是热力，热力是基础设施中较高的要求，南方地区可以不要求供应热力，所以在七通中。记“七气热”。

【例题】某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区五通一平的正常费用是(　)元/平方米。

A.98

B.102

C.108

D.116

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是按开发程度划分的种类。五通指道路、水(供水和排水)电路再加上通信。或者七通中减去“气和热”，对复习备考而言，记忆的内容越少越好。道路20+供水14+排水16+供电25+通信8+场地平整15=98元/平方米。参见教材P68。

四、按实物形态划分的种类(9类)(假设开发法中用到，起点状态，终点状态)

(1)土地——分为空地和有建筑物的土地;

(2)建筑物——分为已建造完成的建筑物和尚未建造完成的建筑物;

(3)土地与建筑物的综合体;

■土地+现房

■土地+在建工程

(4)房地产的局部;

(5)未来状况下的房地产——期房;

(6)已经灭失的房地产——如已拆除和完全损毁的房屋;

(7)现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分;

如，建筑物的装饰装修部分;再如，不可修复的房地产损害造成的价值减损。

(8)以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产;

(9)整体资产中的房地产。

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五、按权益状况划分的种类(20类，考试中密集出题的重点)

(1)“干净”的房屋所有权和出让国有建设用地使用权的房地产。“干净”的含义(6大特征) 房屋所有权、建设用地使用权为单独所有，没有出租，未设立地役权、抵押权或其他任何形式的他项权利，不存在发包人拖欠承包人的建设工程价款，未被人民法院查封，房地产开发过程中的立项、规划、用地审批、施工许可、竣工验收等手续齐全，产权明确等。

(2)“干净”的房屋所有权和划拨国有建设用地使用权的房地产，如以房改成本价购买的公有住房、经济适用住房。

(3)“干净”的房屋所有权和集体土地的房地产，如乡镇、村企业房地产，农村村民住宅等。

干净的含义：产权完整，没有瑕疵

(4)共有的房地产。按份共有和共同共有。

共有与单独所有相比，是单个共有人不能自作主张，其权利要受其他共有人的制约，包括：

①处分共有的房地产，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。

②按份共有人可以转让其享有的共有的房地产份额，但其他共有人在同等条件下享有优先购买权。

③因共有的房地产产生的债务，在对外关系上，共有人承担连带债务，除非法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债务关系。

④对共有的房地产作重大修缮，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。

⑤共有人按照约定管理共有的房地产;没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。

(5)部分产权或有限产权房地产(现在的提法是“共有产权”)。典型的是以房改标准价购买的公有住房。这种产权的住房可以继承和出售，但出售时原产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除有关税费后，按个人和单位所占的产权比例进行分配。现在提倡原按房改标准价购买的公有住房补足到房改成本价转为完全产权。

(6)有租约限制的房地产。

(7)设立了地役权的房地产。即该房地产为他人提供了有限的使用权，例如允许他人通行，《物权法》称之为“供役地”。

(8)设立了抵押权的房地产。即已抵押的房地产，通常称为抵押房地产。抵押人在通知抵押权人并告知受让人的情况下，可以将已抵押的房地产转让给他人。抵押人将已抵押的房地产转让给他人的，不影响抵押权，受让人处于抵押人的地位。

(9)有拖欠建设工程价款的房地产。

《合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”

2002年6月20日《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》 (法释[2002]16号)规定：

“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失(因为这部分损失可以找发包人索赔)。”

拖欠形式有：拖欠施工方价款，拖欠银行价款。建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，承包人的优先受偿权不得对抗买受人。

(工程承包款，和购房款。为了保护建筑市场、房地产市场正常秩序)

(10)已依法公告列入征收、征用范围的房地产。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条规定，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费的行为;违反规定实施的，不予补偿。《城市房地产抵押管理办法》(2001年8月15日建设部令第98号发布)第八条规定，已依法公告列入拆迁范围的房地产，不得设定抵押。

(11)被依法查封、采取财产保全措施或者以其他形式限制的房地产。

(12)手续不齐全的房地产。例如，没有《建设用地规划许可证》或者《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》的房地产。

(13)房屋所有权、建设用地使用权不明确或者归属有争议的房地产。

(14)临时用地或者临时建筑的房地产。又可分为未超过批准期限的临时用地、临时建筑和超过批准期限的临时用地、临时建筑。

(15)违法占地或者违法建筑的房地产。

(16)房地产的租赁权。

(17)地役权。

(18)房地产的抵押权。

(19)房地产的空间利用权。又可分为地下空间利用权和地上空间利用权。例如，可在其上加盖房屋或树立广告牌的屋顶。

(20)房地产中的无形资产。某些包含无形资产的房地产，例如包含特许经营权的汽车加油站，根据估价目的，有时需要评估其包含无形资产在内的价值，有时需要评估不包含无形资产的价值，或者将其中的无形资产价值从房地产价值中分离出来。

【例题】房地产评估中，只能评估不包含无形资产的房地产价值。(　)

『正确答案』×

『答案解析』本题考查的是按权益状况划分的种类。由估价目的决定，有时可以包含，有时可以不包含。参见教材P70～71。

六、按经营使用方式划分的种类

房地产的经营使用方式，分为销售的房地产、出租的房地产、自营的房地产和自用的房地产四类。

销售——可采用比较法;

出租——可采用收益法(收益——租金);

自营——可采用收益法(收益——经营利润);

自用——主要用成本法。

七、按是否产生收益划分的种类

收益性房地产：指能直接产生租赁收益或者其他经济收益的房地产，包括住宅、商店、写字楼、旅馆、饭馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。

非收益性房地产：指不能直接产生经济收益的房地产，例如行政办公楼、教堂、寺庙等。

在实际估价中，判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，不是看该房地产目前是否正在产生经济收益，而是看该类房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力(客观收益能力)。例如，某套公寓目前尚未出租而空置着，无经济收益，但仍然属于收益性房地产。

因为相似的公寓在大量出租而直接产生经济收益，该尚未出租的公寓的收益可以通过与其相似的公寓的收益采用“比较法”求取。

收益性房地产可以采用收益法估价，非收益性房地产难以采用收益法估价。

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