2019房地产估价师《理论与方法》教材讲义：第二章第四节

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第四节房地产状况描述

一、房地产基本状况描述

对房地产基本状况的描述，应简要说明下列方面：

(1)名称：说明估价对象的名字。例如，估价对象为××小区××楼(幢、栋)××门(单元)××号住宅，××商场，××大厦，××酒店，××项目用地。

(2)坐落：说明估价对象的具体地点。例如，估价对象位于××市××区××路(大街、大道)××号。

(3)范围：说明估价对象是仅包括房地产中的土地、房屋、构筑物、树木等财产，还是包括房地产以外的家具、机器设备、债权债务、特许经营权等其他财产。

(4)规模：对于土地，说明土地面积。例如，估价对象土地面积××平方米(公顷)。对于建筑物，一般说明建筑面积或者套内建筑面积、使用面积、营业面积、可出租面积。例如，估价对象房屋的建筑面积××平方米。旅馆还要说明客房数或床位数，餐馆还要说明同时可容纳用餐人数，影剧院还要说明座位数，医院还要说明床位数，停车场还要说明车位数。仓库一般是说明体积。

(5)用途：说明估价对象的规划用途、设计用途、登记用途和实际用途。

(6)权属：对于土地，主要说明是国有土地还是集体土地，土地使用权是建设用地使用权还是宅基地使用权、土地承包经营权及其权利人;对于国有建设用地使用权，还要说明是划拨国有建设用地使用权，还是出让国有建设用地使用权、租赁国有建设用地使用权、作价出资或者入股国有建设用地使用权、授权经营国有建设用地使用权。对于房屋所有权，主要说明房屋所有权人。

二、房地产实物状况描述

对房地产实物状况的描述，一般分为土地实物状况和建筑物实物状况两大部分，然后分别说明各部分的状况。

(一)土地实物状况描述

对土地实物状况的描述，主要说明下列方面;

(1)土地面积：单位通常采用平方米(m2)，面积较大的土地，单位通常采用公顷(hm2)。对于房地产开发用地，通常要说明规划总用地面积以及其中建设用地面积、代征道路用地面积、代征绿化用地面积等代征地面积，不得将建设用地面积与规划总用地面积混淆。

(2)土地形状：通常用文字并附图来说明。每块土地都是一个封闭多边形，对其形状描述如：形状规则、形状不规则、正方形、长方形、狭长等。可用来说明土地形状的图有宗地界址图、规划图、建筑总平面图等。

(3)地形、地势：说明是平地还是坡地，与相邻土地、道路的高低关系，自然排水状况，被洪水淹没的可能性等。

(4)地质：说明地基的承载力和稳定性，地下水位和水质(包括地下水的成分和污染情况。地下水中含有酸碱杂质会对人工基础有侵蚀作用，有些含有特殊成分的地下水可导致疾病)，有无不良地质现象(如崩塌、滑坡、泥石流、断裂带、岩溶、湿陷性黄土、红黏土、软土、冻土、膨胀土、盐碱土)等。

(5)土壤：说明土壤是否受过污染，是否为垃圾填埋场、化工厂原址、盐碱地等。

(6)土地开发程度：说明到达地块红线的基础设施完备程度和地块内的场地平整程度，即通常所说的是“三通一平”还是“五通一平”、“七通一平”及其具体内容等。

(7)其他。

临街商业用地还要说明其临街宽度、临街深度和宽深比。

农用地还要说明气候条件、土壤肥力、排水和灌溉条件等。

(二)建筑物实物状况描述

对建筑物实物状况的描述，主要说明下列方面：

(1)建筑规模：要根据建筑物的使用性质说明其面积或体积、开间、进深、层高、室内净高、层数、高度等。面积方面有建筑面积、套内建筑面积、使用面积、居住面积、营业面积、可出租面积等。旅馆通常还要说明客房数或床位数以及不同标准的客房或床位数，餐馆还要说明同时可容纳用餐人数或者座位数、餐桌数，影剧院还要说明座位数，医院还要说明床位数，停车场还要说明车位数，仓库一般要说明其体积。

开间即房间的宽度，是指房屋内相邻两个横向定位墙体之间的距离;进深即房间的长度或深度。层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离;室内净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。

层数和高度：说明建筑物的总层数(其中地上层数和地下层数)和总高度。建筑物通常根据总层数或总高度，分为低层建筑、多层建筑、中高层建筑、高层建筑和超高层建筑。住宅通常是按照总层数来划分的：1～3层为低层住宅;4～6层为多层住宅;7～9层为中高层住宅;10层以上(含10层)为高层住宅。公共建筑及综合性建筑通常是按照总高度来划分的，总高度超过24m的为高层(但不包括总高度超过24m的单层建筑);总高度超过100m的，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑。

(2)建筑结构：是指建筑物中由承重构件(基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等)组成的体系。一般分为：①钢结构;②钢筋混凝土结构;③砖混结构;④砖木结构;⑤简易结构。

如以组成建筑结构的主要建筑材料来划分，可分为：①钢结构;②混凝土结构(包括素混凝土结构、钢筋混凝土结构和预应力混凝土结构等);③砌体结构(包括砖结构、石结构和其他材料的砌块结构);④木结构;⑤塑料结构;⑥薄膜充气结构。如以组成建筑结构的主要结构形式来划分，可分为：①墙体结构;②框架结构;③深梁结构;④筒体结构;⑤拱结构;⑥网架结构;⑦空间薄壁结构(包括折板结构);⑧悬索结构;⑨舱体结构。

(3)设施设备：说明给水、排水、采暖、通风与空调、燃气、电梯、电气等设施设备的配置情况(有或无)及性能。

(4)装饰装修：说明是毛坯还是粗装修、精装修。对于有装饰装修的，还要说明外墙面、内墙面、顶棚、室内地面、门窗等部位的装饰装修标准和程度，所用材料或饰物的质量以及装饰装修工程施工质量等。

(5)空间布局：说明空间分区以及各个空间的交通流线是否合理，并附房产平面图、户型图等来说明。

(6)防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照。

(7)外观：说明外立面风格等，并附外观照片来说明。

(8)新旧程度：说明建成时间、设计使用年限、维护情况和完损状况等。建成时间最好说明竣工日期;设计使用年限是指设计规定的建筑物的结果或结构构件，在正常施工、正常使用和正常维护下不需要进行大修即可按其预定目的使用的时间。由此还可以说明建筑物的年龄和剩余寿命。维护情况和完损状况说明基础稳固性、沉降情况，墙面、地面、门窗等的破损情况等。

(9)其他：说明可间接反映建筑物实物状况的有关情况，如建设单位(如房地产开发企业)、建筑师和设计单位、建筑施工单位、工程监理单位等的名称或者姓名、资质或资格、信誉、品牌等。对于在建工程或期房，还要说明其工程进度(例如是基础某层、正负零，还是结构某层，结构封顶等)、预计竣工日期、交付日期等。

【例题】下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是(　)。

A.户型

B.楼层

C.层高

D.装修

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是房地产实物状况描述。B属于区位因素。参见教材P75～76。

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三、房地产权益状况描述

对房地产权益状况的描述，一般先分为土地权益状况和建筑物权益状况两大部分，然后分别说明各部分的状况。

(一)土地权益状况描述

对土地权益状况的描述，主要说明下列方面：

(1)土地所有权状况：说明是国有土地还是集体土地。对于集体土地，说明土地所有权由谁行使。例如，估价对象土地为农民集体所有，由××村集体经济组织(××村民委员会、××村民小组、××乡镇集体经济组织)代表集体行使所有权。

(2)土地使用权状况：

①说明是建设用地使用权还是宅基地使用权、土地承包经营权及其权利人。对于建设用地使用权，说明是划拨国有建设用地使用权，还是出让国有建设用地使用权、授权经营国有建设用地使用权。对于出让国有建设用地使用权，还要说明土地使用期限及起止日期、剩余期限、续期的有关规定或约定，到期后对收回的建筑物是否予以补偿等。

②说明是单独所有还是共有。对于共有的，说明是按份共有还是共同共有及共有人情况。对于按份共有的，说明每个共有人享有的份额。

(3)土地使用管制情况：说明是建设用地还是农用地、未利用地。对于房地产开发用地，主要说明规划条件，包括：①土地用途;②容积率或建筑控制规模;③建筑高度;④建筑密度;⑤绿地率;⑥其他要求，例如配套建设保障性住房、公共服务设施等要求。

(4)土地利用现状：说明土地上是否有房屋、林木等土地附着物。

(5)出租或占用情况：说明有无出租或占用情形。对于已出租的，还要说明承租人、租赁期限及起止日期、租金水平等。

(6)他项权利设立情况：说明是否设立了地役权、抵押权等。

(7)其他特殊情况：说明①土地所有权或者土地使用权是否不明确或者归属有争议。②土地取得手续是否不齐全。③是否为临时用地或违法占地。为临时用地的，批准期限是多长，是否已超过了批准期限。④是否被依法查封、采取财产保全措施或者以其他形式限制。⑤是否未达到法律法规规定的转让条件。⑥是否属于法律法规规定不得抵押或者不得作为出资的财产。⑦是否有拖欠建设工程价款。⑧是否已依法公告列入征收、征用范围。

(二)建筑物权益状况描述

对建筑物权益状况的描述，主要说明下列方面：

(1)房屋所有权状况：

①说明房屋所有权人。

②说明房屋所有权是单独所有还是共有、建筑物区分所有权，是完全产权还是部分产权。对于共有的，说明是按份共有还是共同共有及共有人情况。对于按份共有的，说明每个共有人享有的份额。

(2)出租或占用情况：说明有无出租、占用情形。对于已出租的，说明承租人、租赁期限及起止日期、租金水平等。

(3)他项权利设立情况：说明是否设立了抵押权、地役权等。

(4)其他特殊情况：说明①房屋所有权是否不明确或者归属有争议。②房屋建设手续是否不齐全。③是否为临时建筑或违法建筑。为临时建筑的，批准的使用期限是多长，是否已超过批准的使用期限。④是否被依法查封、采取财产保全措施或者以其他形式限制。⑤是否未达到法律法规规定的转让条件。⑥是否属于法律法规规定不得抵押或者不得作为出资的财产。⑦是否有拖欠建设工程价款。⑧是否已依法公告列入征收、征用范围。

(5)其他。例如物业管理情况，包括物业服务企业、物业服务费标准、管理规约等。因为完善的物业管理是保持及提高房地产价值的一个重要因素。

四、房地产区位状况描述

(一)位置描述

对位置的描述，主要说明下列方面：

(1)坐落：除了说明具体地点，还应附位置图。例如，估价对象位于××市××区××路(大街、大道)××号，具体位置见位置图。

(2)方位：说明估价对象在某个较大区域(如所在城市)中的方向和位置，以及在某个较小区域(如所在住宅小区、十字路口)中的方向和位置。例如，估价对象位于××市××部(中部、东部、东南部、南部、西南部、西部、西北部、北部、东北部)，××路口××角(东北角、东南角、西南角、西北角)，××路(大街、大道)××侧(东侧、西侧，南侧、北侧)。

(3)与相关场所的距离：说明估价对象与其相关的主要场所的距离。例如，估价对象离市中心××公里，离火车站××公里，离机场××公里。

(4)临街状况：说明估价对象是否临街(路)，临什么样的街(路)，是如何临街(路)的。

(5)朝向：说明估价对象建筑物的正门或房间的窗户等正对着的方向，坡地从高到低的方向。例如，估价对象建筑物坐北朝南;坐东朝西。

(6)楼层：当估价对象为某幢房屋中的某层、某套时，说明其所在房屋的总层数及其所在的楼层。例如，估价对象位于××层住宅楼的地上××层(底层、顶层);××层大厦的地上××层;××层商场的地上(地下)××层。在说明估价对象所在楼层时，说明其所在房屋的总层数是很必要的。估价结果差别大。

(二)交通条件描述

对交通的描述，主要说明下列方面：

(1)道路状况：说明附近有几条道路，到达这些道路的距离，各条道路的路况(如道路等级、路面状况、交通流量)。

(2)出入可利用的交通工具：说明附近经过的公共汽车、电车、地铁、轻轨、轮渡等公交线路的数量，到达公交站点(如公共汽车站、地铁站等)的距离，公交班次的疏密等。例如，附近有××路公共汽车经过，距离公共汽车站约××米(步行约××分钟)，平均每隔10分钟有一辆公共汽车通过。

(3)交通管制情况：说明受步行街、单行道、限制某些车辆通行、限制通行时间、限制行车速度等影响的情况。

(4)停车方便程度：说明有无停车场、车位数量、到停车场的距离等。

(5)交通收费情况：说明相关交通工具票价，有无过路费、过桥费、停车费及其收费标准等。

(三)外部配套设施描述(与内部配套设施区别)

对外部配套设施的描述，包括外部基础设施和外部公共服务设施两大方面：

(1)外部基础设施：说明道路、给水、排水(雨水、污水)、电力、通信(如电话、互联网、有线电视)、燃气、供热等设施的完备程度。

(2)外部公共服务设施：说明一定距离内商业服务、金融邮电、教育(如幼儿园、中小学)、医疗卫生(如医院)、文化、体育、社区服务、市政公用和行政管理等设施的完备程度。

(四)周围环境描述

对周围环境的描述，通常用文字并附照片说明下列方面：

(1)自然环境：说明环境是否优美、整洁，有无空气、噪声、水、辐射、固体废物等污染及其程度，环境卫生状况。对于住宅，特别需要说明周边有无高压输电线路、无线电发射塔、垃圾站、公共厕所等。

(2)人文环境：说明估价对象所在地区的声誉、居民特征(如职业、收入水平、文化程度、宗教信仰)、治安状况(如犯罪率)、相邻房地产的利用状况(如用途)等。

(3)景观：说明有无水景(如海景、江景、河景、湖景)、山景等。

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