2019房地产估价师《经营与管理》教材讲义：第三章第三节

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第三章 房地产开发程序与管理

第三节 前期工作

当通过投资决策分析确定了具体的开发地点与项目之后，在购买土地使用权和开发项目建设过程开始以前还有许多工作要做，这主要涉及与开发全过程有关的各种合同、条件的谈判与签约。通过初步投资分析，开发商可以找出一系列必须在事先估计的因素，在购买土地使用权和签订建设合同之前，必须设法将这些因素尽可能精确地量化。在初步投资决策分析的主要部分没有被彻底检验之前，开发商应尽量推迟具体的实施步骤，比如购买土地使用权。

一、获取土地

当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进入实施过程，实施过程的第一步是获取土地。

(一)土地储备与土地一级开发

土地储备：指市县国土部门为实现调控土地市场，促进土地资源合理利用的目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。建立目的：加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力。

土地储备的范围：依法收回的国有土地、收购的土地、行使优先购买权取得的土地、已办理农用地转用和土地征收批准手续的土地以及其他依法取得的土地。

土地一级开发：指由政府或其授权委托的企业进行土地征收、拆迁、土地平整，进行市政基础设施和社会公众配套设施建设，使土地达到“几通一平”的建设条件活动。

土地储备和土地一级开发模式的建立，推动了公开、公平和透明的土地供应市场建设，对开发商或投资者获取土地使用权的价格也产生了重大影响。

(二)获取土地的途径

1.土地使用权出让。从02年7月1日开始实施《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，从03年8月1日起施行的《协议出让国有土地使用权规定》。07年9月修订形成了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》。按照这些规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，特殊情况下才允许协议方式出让。各种出让方式的具体界定是：①招标出让国有建设用地使用权。②拍卖出让国有建设用地使用权。③挂牌出让国有建设用地使用权。④协议出让国有建设用地使用权。该方式仅当依法律、法规和规章的规定不适合采用招标、拍卖或挂牌方式出让时，方可采用。即“在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，方可采取协议方式出让”，但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。

2. 土地使用权划拨。以划拨方式获取土地使用权，通常涉及私人参与的城市基础设施用地和公益事业项目和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目的用地。经济适用房和廉租房项目用地，目前也通过划拨方式供地。以划拨方式供应经济适用房和廉租房建设用地时，逐步开始采用以未来租售价格不标的的公开招标方式。

3. 原有划拨土地上存量房地产的土地使用权。原有划拨土地上的存量房地产，如因企业改制或兼并收购等行为导致产权变更时，需办理出让手续。在不改变土地利用条件下，该类土地可采用协议方式获得，采用国有出让、租赁、作价入股或授权经营等方式，对原划拨国有土地资产进行处置，土地使用者获得相应条件下的土地使用权。

4. 与当前土地使用权拥有者合作。是获得土地使用权的一种重要的方式。

二、确定规划设计方案并获得规划许可

(一)土地出让过程中的规划管理

出让城市国有土地使用权，出让前应制定控规。出让的地块，须具有规划部门提出的规划设计条件及附图。规划设计条件包括：地块面积、土地使用性质、容积率、建筑密度;建筑高度、停车位数量、主要出入口、绿地比例、须配置的公共设施和工程设施、建筑界限、开发期限及具他要求。附图包括：地块区位和现状、地块坐标、标高，道路红线坐标、标高，出入口位置，建筑界限以及地块周围地区环境与基础设施条件;线要素控制图，包括地块范围控制线(紫线)、道路控制线(红线)、绿化控制线(绿线)、水体控制线(蓝线)和允许建筑建造线(黄线)。

《规划设计条件通知书》及其附图或《审定设计方案通知书》及其附图，是出让合同的重要附件，不得随意变更。确需变更的，须经规划部门批准。受让方在办理《建设用地规划许可证》时，须持有附具规划部门提供的规划设计条件及附图的出让合同，取得《建设用地规划许可证》后，方可办理土地使用权权属证明。

(二)房地产开发前期的规划管理5阶段

开发前期的规划管理主要体现在：开发项目的选址定点审批，核发“建设用地规划许可证”及规划设计条件，规划方案及初步设计审批以及核发“建筑工程规划许可证”等方面。

开发项目选址、定点审批阶段。kfs须持发改委批准立项文件、建设单位申请用地的函件、工程情况简要说明和选址要求、拟建方案、开发项目意向位置的 1/2 000 或 l/500 地形图及其他相关材料向规划部门提出开发项目选址、定点申请，由规划部门审核后向土地部门等发征询意见表。kfs持土地部门填好的征询意见表、征地和安置补偿方案及经土地部门盖章的征地协议、项目初步设计方案、批准的总平面布置图或建设用地图，报规划部门审核后，由规划部门下发《选址规划意见通知书》。

申请《建设用地规划许可证》阶段。持发改委批准征用土地的计划任务、市政府批准征用农田的文件(使用城市国有土地时，需持土地部门的拆迁安置意见)、 1/2 000 或 1/500 的地形图、《选址规划意见通知书》、要求取得的有关协议与函件及其他相关资料，向规划部门提出申请。审核颁发《建设用地规划许可证》，主要规定了用地性质、位置和界限。

规划设计条件审批阶段。kfs需持计委批准的计划任务、kfs对拟建项目的说明、拟建方案示意图、地形图(单位建筑1/500，居住区1/2 000，其中1份画出用地范围)和设计单位提供的控规方案及其他相关资料。向规划部门提出申请，经规划部门审核下达《规划设计条件通知书》及用地红线图。规划设计条件通知书规定：征地面积、规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度和停车位个数等。

设计方案审批阶段。kfs持含有2个以上设计方案报审表、项目各设计方案的总平面图(单位建筑l/500、居住区l/2 000，其中1份画出用地范围)、各层平立剖面图、街景立面图等(1/100或1/200)、方案说明书及其他相关资料，向规划部门提出设计方案审批申请，规划部门协同有关单位审查该详细规划设计方案并提出修改或调整意见。之后，kfs根据审查意见对设计方案进行调整修改，再报审批。规划部门审批通过后，签发“规划设计方案审批通知书”。

申请《建设工程规划许可证》阶段。kfs需持由建设部门下发的年度施工任务批准文件、工程施工图纸、工程档案保证金证明、其它主管部门审查意见和要求取得的有关协议(如使用水、电、煤气、热力等的协议)，向规划部门提出申请，规划部门主持召开市政配合会，组织有关单位进行综合图会签等工作，最后签发《建设工程规划许可证》。

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三、建设工程招标

(一)开发建设项目的招标方式——公开招标和邀请招标(选择性招标)

公开招标。优点：kfs可选择报价合理、工期短、信誉良好的承包商，促使承包商努力提高开发项目建设工程的质量，缩短工期并降低成本造价。适用：工程项目规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发项目建设。

邀请招标：被邀请参加投标的承包商通常在3～10个之间。优点：kfs可节省招标费用，提高招标工作效率，节省时间。适用：那些工程性质较特殊、要求有专门经验的技术人员和专业技术，只有少数承包商能够胜任的建设项目，或是公开招标的结果未产生出中标单位的建设项目，以及由于工期紧迫或保密的要求等原因而不宜公开招标的建设工程。

(二)招标机构

招标工作小组负责招标过程中的决策活动与日常事务工作的处理。招标人具有编制招标文件和组织评标能力，可自行办理招标事宜，并向有关部门备案;不具备自行招标能力，可委托招标代理机构提供招标代理服务。整个招标过程的活动均由招标工作小组负责组织。

招标过程中的决策活动：①确定开发项目发包的范围。宜用建设全过程统包方式发包。②确定承包方式和承包内容：确定总价合同、单价合同或成本加酬金合同，以及是全部包工包料，还是部分包工包料、专业工程发包等。③确定标底。④决标并签订合同或协议。

招标中的日常事务工作：①发布招标公告或邀请招标函;②编制和发送招标文件;③编制标底;④审查投标者资格;⑤组织勘察现场和解答投标人提出的问题;⑥接受并妥善保管投标人的标函，负责为其保密;⑦开标、审核标书并组织评标;⑧谈判签订协议或合同。

招标工作小组组成人员：①决策人员：kfs本身或其授权代表。②专业技术与经济老师：建筑师，结构、设备等专业工程师，经济师、造价工程师等。负责向kfs或其授权代表提供咨询意见，并进行招标的具体事务处理。③助理人员：决策和专业技术人员的助手，包括秘书，资料、档案管理人员，计算、绘图等工作人员。

(三)招标程序

1.申请招标。持建设部门同意招标的“建设工程开工审批表”和招标申请书，向当地招投标管理部门登记、申请招标，并领取招标用表。kfs只有在获得招标批准后，方可进行招标。

2.编制招标文件。招标文件应包括：工程综合说明，招标方式及对发包单位的要求，招标项目的技术要求，钢材、木材、水泥及其他主要材料(包括特殊材料)与设备的供应方式，工程款支付方式及预付款的百分比，合同条件和合同文本，投标须知，招标人认为应向投标人明确的问题，招标文件附件。对投标人资格审查的标准、投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟签订合同的主要条款。

3.编制招标工程标底。标底是招标工程的预期价格，是审核投标报价、评价、决标的重要依据之一。kfs必须把工程标底送当地合同预算审查机关确认，密封后再经当地招标管理办公室核准方能生效。当前编制招标工程标底方法，按其所用的基础数据不同，可分为以施工图预算为基础编制;以概算额或扩大综合定额为基础编制;以平方米造价包干为基础编制等。

4.确定招标方式，发布招标公告或邀请投标函。采取公开招标方式时，招标人应发布招标公告。招标公告应载明招标人的名称和地址、招标项目的性质、数量、实施地点和时间以及获取招标文件的办法等事项。采用邀标方式时，应向3个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或其他组织发出投标邀请书。

5.投标人资格审查。公开招标时，投标人资格审查通常放在发售招标文件之前进行，审查合格者才准许购买招标文件，故称之为资格预审。在邀请招标情况下，则在评标的同时进行资格审查。进行资格审查时应考虑以下几个方面：①企业注册证明和技术等级;②主要施工经历;③技术力量简况;④施工机械设备简况;⑤在施工的承建项目;⑥资金和财务状况。采用邀请招标方式，投标人还须向kfs扼要说明对招标工程准备采用的主要施工方法。外地建筑企业参加投标，还须持有建设工程所在地城市主管部门签发的投标许可证。

6.招标工程交底及答疑。kfs发出招标文件，招标人踏勘现场之后，kfs应邀请投标人的代表开会，进行工程交底，并解答疑问。工程交底的内容，主要是介绍工程概况，明确质量要求、验收标准及工期要求，若要由开发商供料，则应说明供料情况，材料款和工程款的支付方式以及投标注意事项等。

7.开标、评标和决标。投标截止后，kfs应按规定的时间开标。开标会议由kfs主持，邀请各投标人和当地公证机构以及招标管理部门参加。开标时，由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证;经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容，并在预先准备好的表册上逐项登记。开标后，如全部投标人的报价都超出标底过多，经复核标底无误，kfs可宣布本次投标无效，另组织招标。评标由招标人依法组建的评标委员会负责。开标后首先应排除无效标书，并经公证人员检查确认。然后由评标委员会从工程技术和财务的角度审查评议有效的标书。评审的标准是中标单位拥有足以胜任招标工程的技术和财务实力，信誉良好;报价合理。评标委员在评审各有效投标后，应按标价从低到高的顺序列出清单，并写出评估报告，推荐一、二、三名候选的中标单位，交给kfs作最后抉择。对一般不太复杂的工程，kfs可在开标会议上当场决定中标单位，同时公布标底，并通知未中标单位退回招标文件、领回押金的时间和地点。规模较大、内容复杂的工程，则应对kfs与评标委员会推荐的候选中标单位，就技术力量、施工方案、机械设备、材料供应以及决定其标价的其他因素进行调查与磋商，全面衡量，择优决标。决标后，kfs应立即向中标单位发出中标通知书。

8.签订合同。中标通知书发出后，kfs和中标单位应在约定期限内就签订合同进行磋商，双方就合同条款达成协议。签订了合同，开发商的招标工作即告圆满结束。

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四、开工申请与审批

建筑工程施工许可管理办法规定，在中国境内从事务类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前，向工程所在地的县级以上建设部门申请领取施工许可证。

(一)申请领取施工许可证应具备的条件

(1)已办理该建筑工程用地批准手续，获得国有土地使用权证和建设用地规划许可证。

(2)在城市规划区的建筑工程，已取得《建设工程规划许可证》。

(3)施工场地已基本具备施工条件，需要拆迁的，已获得拆迁许可证且拆迁进度符合施工要求。

(4)已经通过招投标确定了施工企业，签署了施工合同。

(5)有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查。

(6)有保证工程质量和安全的具体措施。

(7)按规定应委托监理的工程已委托监理，并签署了委托监理合同。

(8)建设资金已经落实。工期不足1年：到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，工期超过1年：到位资金原则上不得少于工程合同价的30%。建设单位应提供银行出具的到位资金证明，有条件的可实行银行付款保函或其他第三方担保。

(9)持有人防部门出具的人防施工图备案回执，缴纳了按法律有关规定需要缴纳的费用。

(二)申请办理施工许可证的程序

(1)领取《建筑工程施工许可证申请表》。

(2)持加盖单位及法定代表人印鉴的《建筑工程施工许可证申请表》，并附本办法第四条规定的证明文件，向发证机关提出申请。

(3)发证机关在收到《建筑工程施工许可证申请表》和所附证明文件后，符合条件：应自收到申请之日起15日内颁发施工许可;证明文件不齐全或失效：应限期要求建设单位补正，审批时间可自证明文件补正齐全后作相应顺延;不符合条件：应自收到申请之日起15日内书面通知建设单位，并说明理由。

(4)施工过程中，建设单位或施工单位发生变更，应重新申请领取施工许可证。

五、前期工作的其他环节

除上述四个主要环节(获取土地、确定规划设计方案并获得规划许可、建设工程招标、形式申请与审批)的工作外，房地产开发过程的前期工作可能还包括：征地、拆迁、安置、补偿;施工现场的水、电、路通和场地平整;市政设施接驳的谈判与协议;安排短期和长期信贷;对拟开发建设的项目寻找预租(售)的客户;进一步分析市场状况，初步确定目标市场、租金或售价水平;制定项目开发过程的监控策略;洽谈开发项目保险事宜等。

上述工作完成后，对项目应再进行一次财务评估。作为一条行业准则，kfs必须时刻抑制自己过高的乐观态度，且保持一种“健康的怀疑”态度来对待其所获得的专业咨询意见。

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