2019房地产估价师《理论与方法》专项练习：房地产估价原则(2)

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一、单项选择题

1、(　)要求房地产估价结果与类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。

A、差异原则

B、类似原则

C、替代原则

D、可比原则

2、替代原则是针对(　)而言的。

A、房地产状况

B、估价对象

C、估价结果

D、估价目的

3、某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元。假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现值为500万元;如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为2160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元;折现率均为10%，该地区不适合拆除重建。根据上述资料，该宗房地产的最高最佳利用应是(　)。【2011年真题】

A、维持现状

B、改变用途

C、重新装修

D、重新开发

4、(　)是对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的利用强度超过一定限度后，收益开始下降。

A、均衡原理

B、使用管制

C、收益递减规律

D、边际效用递减规律

5、最高最佳使用包括用途、规模、集约度和档次上的最佳，可以帮助确定估价对象最佳用途的经济学原理是(　)。【2008年试题】

A、收益递增递减原理

B、均衡原理

C、替代原理

D、适合原理

6、当新用途的房地产价值-改变用途的必要支出及应得利润大于现用途的房地产价值时应以(　)为前提进行估价。

A、维持现状

B、装饰装修改造

C、改变用途

D、重新利用

7、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以(　)进行估价。【2003年试题】

A、保持现状前提

B、装修改造前提

C、转换用途前提

D、重新利用前提

8、运用收益法评估收益性房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用(　)的收益估计值。

A、较高

B、较低

C、最高

D、居中

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二、多项选择题

1、最高最佳使用包括(　)上的最佳。

A、用途

B、规模

C、集约度

D、档次

E、规划

2、最高最佳利用必须同时满足以下条件(　)。

A、法律上允许

B、技术上可能

C、经济上可行

D、价值可取

E、流程上紧凑

3、下列有助于把握最高最佳利用原则的原理是(　)。

A、适合原理

B、均衡原理

C、合理原理

D、边际效用

E、收益递增递减原理

4、在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括(　)。

A、在运用比较法估价时，不应该选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘

B、在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低，应该采用居中的收益估计值进行估价

C、在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低

D、在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关税费和利润，不应低估折旧

E、在运用假设开发法时，不应高估未来开发完成后的价值，不应高估后续开发的必要支出及应得利润

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三、判断题

1、某单位于2009年12月1日与市国土局签订的建设用地使用权出让合同规定，土地的规划用途为住宅，容积率为2.0;2010年10月10日报市规划局批准变更用途为住宅、办公;2011年5月9日报市规划局批准变更容积率为3.0;2011年9月1日市国土局委托房地产估价机构评估需补交的土地使用权出让金数额，则估价时点应为2010年10月10日和2011年5月9日。(　)【2011年真题】

对

错

2、不论何种估价目的，评估估价对象价值所依据的市场状况始终是价值时点的状况，估价对象状况一定是价值时点的状况。(　)

对

错

3、在房地产损害赔偿估价中，一般来说，估价时点为过去，估价对象为历史状况下的情形。 (　)【2004年试题】

对

错

4、如果同一个市场上有两个以上价格相同的相似商品同时存在时，则理性的买者会购买效用最大的。(　)

对

错

5、遵循了最高最佳利用原则，但并不意味着一定遵循了合法原则中对估价对象依法利用的要求。 (　)

对

错

6、收益递减规律对一宗土地来说，表现在对该土地的利用强度超过一定限度后，收益开始下降。 (　)

对

错

7、某块带有陈旧建筑物200平方米的空地，地价为2500元/平方米，建筑面积400平方米，拆除建筑物费用50元/平方米，残值150元/平方米，则该地块总价为54万元。 (　)

对

错

8、《房地产抵押估价指导意见》针对不通的估价方法，提出了相应的要求，在运用假设开发法评估房地产价值时，按谨慎原则要求，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及应得利润。(　)

对

错

答案部分见下一页

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一、单项选择题

1、【正确答案】C

【答案解析】替代原则要求估价结果不得不合理偏离与估价对象相似的房地产在同等条件下的正常价格。参见教材P165。

2、【正确答案】C

【答案解析】替代原则是针对估价结果而言的。参见教材P166。

3、【正确答案】A

【答案解析】重新装修价值=6500/1.1-800*1.1^0.5-500=4646，

改变用途价值=8000/1.1-2160*1.1^0.5-500=4713。

4、【正确答案】C

【答案解析】收益递减规律是对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的利用强度超过一定限度后，收益开始下降。参见教材P168。

5、【正确答案】D

【答案解析】适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它可以帮助确定估价对象的最佳用途。参见教材P170。

6、【正确答案】C

【答案解析】认为现有房地产改变用途再予以利用最为有利时，应以改变用途为前提进行估价。参见教材P171。

7、【正确答案】A

【答案解析】现有房地产应维持现状的条件是：新房地产的价值-将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润<现有房地产的价值。参见教材P170。

8、【正确答案】B

【答案解析】采用收益法评估收益性房地产的抵押价值，当估计未来的收益可能会高也可能会低时，遵循谨慎原则应采用保守的较低的收益估计值。参见教材P172。

二、多项选择题

1、【正确答案】ABD

【答案解析】最高最佳利用包括最佳的用途、最佳的规模和最佳的档次。参见教材P167。

2、【正确答案】ABC

【答案解析】选项D错误，最高最佳利用应当满足的是价值最大化，选项E错误，流程上紧凑无关最高最佳利用原则。参见教材P167。

3、【正确答案】ABE

【答案解析】收益递增递减原理，均衡原理，适合原理，这三个经济学原理有助于把握最高最佳利用原则。参见教材P168。

4、【正确答案】ACD

【答案解析】B在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低，应该采用较低的，而不是居中的收益估计值进行估价;E不应低估后续开发的必要支出及应得利润。参见教材P172。

三、判断题

1、【正确答案】对

【答案解析】价值时点只有一个。补地价，是按照新规划对应的时间作为估计时点，新规划对应的时间为2011年5月9日。但是估价对象的状况要回溯2009年12月1日时房地产状况。参见教材P163。

2、【正确答案】错

【答案解析】不论何种估价目的，评估估价对象价值所依据的市场状况始终是价值时点的状况，但估价对象状况不一定是价值时点的状况。参见教材P163。

3、【正确答案】错

【答案解析】在上述情况下价值时点应为现在，而估价对象为历史状况下的情形。参见教材P163。

4、【正确答案】对

【答案解析】如果同一个市场上有两个以上价格相同的相似商品同时存在时，则理性的买者会购买效用最大的。参见教材P165。

5、【正确答案】错

【答案解析】遵循了最高最佳利用原则，则必然遵循了合法原则中对估价对象依法利用的要求。参见教材P167。

6、【正确答案】对

【答案解析】收益递减规律对一宗土地来说，表现在对该土地的利用强度超过一定限度后，收益开始下降。参见教材P168。

7、【正确答案】对

【答案解析】地块总价=200×2500-400×50+400×150=54万。参见教材P169。

8、【正确答案】对

【答案解析】运用假设开发法评估房地产价值时，按谨慎原则要求，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及应得利润。参见教材P172。

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