2024年考前冲刺练习：往年房地产估价师实务真题及答案(房估实务)

为了备考2024年房地产估价师的考生练习历年真题，本文整理了《房地产估价基础与实务》科目部分往年真题，便于大家练习。

2023房地产估价师《房地产估价基础与实务》真题及答案

一、不定项选择题

1、某城市将火车站从A区迁移到B区,B区的商业和居住环境都会发生变化，这主要是由于房地产投资具有()的特性。

A.依赖专业管理

B.易产生资本价值风险

C.存在效益外溢和转移

D.需要适时更新改造

【答案】C

参考解析：房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。

2、关于差额净现值比较法的说法，正确的为()

A.差额净现值大于零表明增加的投资是合理的

B.差额净现值小于零表明全部投资是不合理的

C.差额净现值可用来检验不同投资的相对效果

D.差额净现值比较法与净现值率比较法的结论是一致的

【答案】AC

参考解析：选项B，大于零，并不表明全部投资是合理的;小于零，也不表明全部投资不合理。选项D，差额净现值法对互斥方案比选的结论也往往与用净现值率法比选的结论不一致。

3、某房地产投资项目的折现率分别取i1-6%、i2-7%、i3=8%、i4-9%时，其对应的净现值分别为NPV-200万元、NPV，=50万元、NPV--30万元、NPV--180万元，依此测算的精度最高的内部收益率为()。

A.7.43%

B.7.58%

C.7.63%

D.7.74%

【答案】C

参考解析：i1和i2之差不应超过1%-2%，否则，折现率和净现值之间不能近似于线性关系，从而使所求得的内部收益率失真。FIRR=7%+[50/(50+30)](8%-7%)=7.63%。

4、下列房地产投资项目发生的费用中，应计入运营费用的为()。

A.自营酒店的增值税

B.出租公寓的物业费

C.销售商品房的销售费用

D.出租长租公寓的管理费用

【答案】ABD

参考解析：运营费用是指用于出租或经营的房地产在出租经营过程中的成本费用支出，包括期间费用(销售费用、管理费用、财务费用)、增值税、税金及附加、物业服务费、大修基金等。

5、运用期末惯例法绘制现金流量图，第一个计息期期初时点标记的数字应为()。

A.-1

B.0

C.0.5

D.1

【答案】B

参考解析：为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为上一周期期末，即第0期期末发生的，这就是在有关计算中出现第0周期的由来。

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