2002年全国房地产评估试题

一、单项选择题(在每小题的备选答案中选出一个正确的答案，并将正确答案的号码填在题干的括号内。每小题1分，共20分)
1.房地产评估的对象是( )
　A.房屋　　　　 B.土地
　C.建筑物　　　 D.房屋和土地
2.房地产价格的构成具有( )
　A.单一性　　　 B.多样性
　C.双重性　　　 D.产品性
3.中房指数的基准地区是( )
　A.北京 　　　　B.上海
　C.广州 　　　　D.深圳
4.房地产在正常使用和经营情况下必要支出的费用为( )
　A.实际费用 　　　　B.必要费用
　C.客观运营费用　　 D.维护费用
5.如果房地产市场较为稳定，估价期日与案例交易日期可相差较远，但不宜长于( )
　A.10年　　　　B.3年
　C.5年 　　　　D.6年
6.如果估价对象房地产的建筑结构为钢筋混凝土结构，则可比实例的建筑结构为( )
　A.钢结构　　　　 B.钢筋混凝土结构
　C.砖混结构　　 　D.砖木结构
7.房地产的价格一般取决于( )
　A.成本　　　　　　　　　
　B.效用
　C.所在片区的基准地价 　　
　D.所在区域的区域因素
8.”三通一平”是指( )
　A.通道路、供水、供气和土地平整
　B.通道路、供水、排水和土地平整
　C.通道路、供水、供热和土地平整
　D.通道路、供水、供电和土地平整
9.房屋的准成本租金构成因素是( )
　A.折旧费、维修费、管理费
　B.折旧费、维修费、管理费、利息
　C.折旧费、维修费、管理费、利息、税金
　D. 折旧费、维修费、管理费、保险费
10.剩余法估价分析时，售价的预测和成本预算必须符合( )
　A.统一原则　　 B.合法原则
　C.平衡原则　　 D.同步原则
11.剩余法在旧房地产中地价单独评估时，地价是房地产价格与房屋价格之( )
　A.和　　 B.差 　　C.积　　 D.商
12.剩余法估价中土地最佳的开发利用方式是开发完成后销售能获得( )
　A.最低收益 　　　B.中等收益
　C.高收益　　　　 D.最高收益
13.剩余法估算待估不动产价格利息时，只考虑建筑开发费等三项，而暂不计利息的是( )
　A.专业费　　　　 B.不可预见费
　C.地价 　　　　　D.租售费
14.路线价的确定必须先确定( )
　A.地块面积　　　 B.标准宗地面积
　C.街道面积 　　　D.区域面积
15.深度价格递减比率是地价随临街深度的( )
　A.长短变化的比率　　 B.宽度比率
　C.高度比率　　　　　 D.大小比率
16.基准地价评估资料应具有( )
　A.长期性　　 B.远期性
　C.远瞻性　　 D.近期性
17.经过处理的宗地地价资料进行数据检验是按照( )
　A.土地交易方式　　 B.房产交易方式
　C.城市规划 　　　　D.土地利用规划
18.在编制基准地价成果图时，均质地域编号应用( )
　A.罗马数字 　　　　　B.大写英语字母
　C.大写罗马数字　　　 D.阿拉伯数字
19.基准地价修正系数法估价中的期日修正一般根据( )
　A.地价指数的变动频率　　　 B.地价指数的变动幅度
　C.地价的变动幅度 　　　　　D.房价指数的变动幅度
20.商业用地宗地地价修正系数表中不包含( )
　A.进深修正　　　　　 B.宽度修正
　C.使用年限修正 　　　D.公用设施完备

二、双项选择题(在每小题的备选答案中选出二个正确的答案，并将正确答案的号码填在题干的括号内。正确答案未选全或有选错的，该小题无分。每小题1分，共15分)
21.地租的两种基本形式是( )
　A.级差地租　　 B.城市地租
　C.垄断地租　　 D.绝对地租
　E.矿山地租
22.特尔菲法测定土地定级因数权重值测定中，只要求提出各因素所有老师打分的( )
　A.均值　　　　 B.均方差
　C.期望值 　　　D.方差
　E.协方差
23.房地产具有极强的多样性及( )
　A.个别性　　　 B.复杂性
　C.区域性 　　　D.时间性
　E.功能性
24.容积率的大小影响( )
　A.建筑平均成本的高低　　 B.房屋的销售量
　C.房屋的建筑质量　　　　 D.土地利用程度的高低
　E.建筑商的投资积极性
25.房地合一的旧房地产重新建造成本包括( )
　A.土地重新取得费用　　　 B.建筑物折旧费
　C.维修费 　　　　　　　　D.管理费
　E.建筑物重新建造成本
26.具体估算建筑物重新建造成本的方法中，单位比较法又分为( )
　A.分部分项法 　　　　B.工料测量法
　C.指数调整法 　　　　D.平方法
　E. 立方法
27.下列因素中会导致建筑物经济上的折旧的是( )
　A.使用磨损　　　　　 B.设计变化
　C.城市规划重大改变 　D.建筑技术进步
　E.现行政策重大改变
28.开发项目产生的利润如果低于投资者的期望利润，则该项目( )
　A.可行　　　　　　　 B.不可行
　C.可继续投资 　　　　D.可取消投资
　E.应减少投资
29.乘余法估价调查不动产利用要求，掌握城市规划对宗地的规划用途、容积率和( )
　A.装修　　　　　　　 B.建筑密度
　C.建筑物高度　　　　 D.设计
　E.精度
30.路线价法计算特殊宗地条件如三角形地、街角地等的计算公式，宗地总价是路线价乘以深度百分率和( )
　A.临街深度　　　　　 B.临街长度
　C.临街高度 　　　　　D.临街宽度
　E.其他条件修正率
31.不同地段标准宗地价格应能反映( )
　A.区域大小　　　　　 B.地区形态
　C.区位差异 　　　　　D.互相调节
　E.互相均衡
32.路线价法四三二一法则中，超过100英尺土地第一、四个25英尺的土地价值分别是路线价的( )
　A.9% 　　B.6% 　　C.7% D.8% 　　E.4%
33.根据我国目前的房地产市场状况，可用于基准地价评估的宏观经济资料有( )
　A.某大型企业利润额　　 B.城市发展战略
　C.征地费资料 　　　　　D.城市生态环境状况
　E.企业兼并资料
34.位于同一均质地域的地段，基本一致的是( )
　A.房屋高度　　　 B.环境状况
　C.容积率　　　　 D.人口状况
　E.土地用途
35.房地产估价人员分为( )
　A.注册估价师 　　　　　　B.注册房地产估价师
　C.注册土地估价师 　　　　D.注册房产估价师
　E.注册地产估价师
三、判断改错题(判断下列每小题的正误，正确的在题后括号内打”√”；错误的打”?”，并改正划线部分。每小题2分，共10分)
　36.人口的数量与房地产价格的关系是负相关的。( )
　37.估价结果报告是估价师提交委估方的书面文件。( )
　38.在同一地区或同一供求范畴内的类似地区中，存在较多的交易实例，市场比较法才是有效的评估方法。( )
　39.路线价估价法是根据土地价值高低随距街道距离增大递减原理，计算临街宗地地价的一种方法。( )
　40.为了体现房地产评估报告的高度概括性，应对资料进行鉴别、分析、归纳、概括，再得出结论。( )
四、简答题(每小题5分，共15分)
　41.如何用级差收益测算基准地价?
　42.市场比较法的基本含义是什么?
　43.简述基准地价评估报告的定义及组成内容。
五、计算题(每小题10分，共20分 )
　44.某建筑物建筑总面积为200平方米，重置价格为2，000元/m2，现值为284，800元。该建筑物已使用15年，耐用年限为50年，建筑物价值损耗是均匀的。试用直线法求建筑物的重新建造成本、已使用折旧总额、折旧额和残值率。
　45.某公司购买一5000m2的地块建商品房，建筑容积率为4.0，建设期为2年，建筑费用3，500元/m2，专业费为建筑费的13%，两项费用均匀投入，房屋建成后售价8，000元/m2，销售费用为楼价的3.0%，销售税费为楼价的7.0%，年贷款利率为10%，投资商利润率为其地价、建筑费和专业费的23%。试用剩余法求该宗地地价。
六、论述题(每小题10分，共20分)
　　46.试述房地产评估的原则。
　　47.土地定级的工作程序是什么?