2008年房地产估价师考试专业名词解释（2）

　　二、从权益角度来看，估价对象主要有：

　　(1)“干净”的房屋所有权和出让土地使用权的房地产(这里的“干净”的意思是指该房地产的手续完备、产权明确且未租赁或者未设有抵押权、典权、地役权或其他任何形式的他项权利，下同);

　　(2)“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产;

　　(3)“干净”的房屋所有权和农民集体所有土地的房地产;

　　(4)部分产权的房地产;

　　(5)共有的房地产;

　　(6)有租约限制的房地产;

　　(7)设定了抵押权的房地产(即已抵押的房地产。抵押人在通知抵押权人并告知受让人的情况下，可以将已抵押的房地产转让给他人。抵押人将已抵押的房地产转让给他人的，不影响抵押权，受让人处于抵押人的地位);

　　(8)设定了典权的房地产;

　　(9)设定了地役权的房地产(即该房地产为他人提供了有限的使用权，如允许他人通行);

　　(10)拖欠工程款的房地产;

　　(11)手续不全的房地产;

　　(12)产权不明或权属有争议的房地产;

　　(13)临时用地或临时建筑的房地产(又有未超过批准期限的和已超过批准期限的);

　　(14)违法占地或违章建筑的房地产;

　　(15)已依法公告列入拆迁或征收、征用范围的房地产;

　　(16)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产;

　　(17)房地产的租赁权，即承租人权益;

　　(18)房地产的典权;

　　(19)房地产的空间利用权(又有地下空间利用权和地上空间利用权);

　　(20)房地产中的无形资产。

　　名词：公开市场价值(open market value)

　　解释：是指在下列交易条件下最可能实现的价格：

　　①交易双方是自愿地进行交易的――一个卖者并不是被迫将房地产卖给特定的买者，一个买者也不是被迫从特定的卖者那里购买房地产;

　　②交易双方进行交易的目的是追求各自利益的最大化;

　　③交易双方具有必要的专业知识并了解交易对象;

　　④交易双方掌握必要的市场信息;

　　⑤交易双方有较充裕的时间进行交易;

　　⑥不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价――例如房地产开发商可能对相邻的一宗条形地块比别人更感兴趣，因为有了这块土地，他就能更充分地进行整体开发。

　　名词：注册房地产估价师(certified real estate appraiser，CREA)

　　解释：是指经全国房地产估价师执业资格统一考试合格或者资格认定、资格互认，依法取得房地产估价师注册证书，从事房地产估价活动的人员。

　　注册房地产估价师分为专职和兼职两类。专职注册房地产估价师是指与注册所在的房地产估价机构签订了劳动合同，该机构委托当地人才服务中心为其托管人事档案并为其缴纳社会保险的注册房地产估价师。除专职注册房地产估价师之外的注册房地产估价师，为兼职注册房地产估价师。