房地产估价师《房地产估价理论与方法》第一章资料一

　　房地产估价概述

　　第一节  对房地产估价的基本认识

　　一、房地产估价的含义
　　(一)、专业估价与非专业估价的不同
　　估价的通俗含义是：估计经济物品的价格或价值，是任何人都可以做的，不论这种估计是对还是错，也不论其结果是否令人信服。将这种意义上的估价，称为非专业估价。

　　例如，假若某人看上了某栋房子，想知道它值多少钱，或者卖者提出的要价是否合理，或者自己应当出价多少购买合适，都可以自己估计，或者向亲朋好友打听一下价格。这种估价则属于非专业估价。非专业估价，任何人都可以做到。但是，要想获得相对科学、准确的估价结果，就有赖于专业估价，不是任何人都能做到的。

　　对于房地产市场交易或者满足其他目的估价，很显然非专业估价是不能满足要求的。作为一种提供专业意见、具有社会公信力、实行有偿服务、承担相关法律责任的专业房地产估价，还成了一种职业和行业。由于这种专业估价活动的技术性很强，估价结果的客观合理与否关乎相关单位和个人的切身利益，甚至对社会经济活动产生重大影响，关系社会公共利益和人民财产安全。例如房地产抵押估价关系金融安全，城市房屋拆迁估价关系社会稳定，所以不是任何人都可以从事的，只能由具有专门知识和经验、取得相关资格的专业人员来从事。 资料来源：环球网校（www.edu24ol.com）

　　概括起来，专业估价主要有以下5个特点：
　　①由专业人员完成――专业估价是由具有专门知识和经验、取得相关资格的专业人员来完成的；
　　②是一种专业意见――专业估价不是凭直觉、感性认识得出的，而是采用科学的方法，经过严谨的分析、测算和判断得出的；
　　③具有社会公信力――专业估价的结果较为科学、准确、客观，具有社会公信力；
　　④实行有偿服务――专业估价要向委托人收取一定的服务费用，是一种有偿服务；
　　⑤承担法律责任――专业估价要对估价的过程和结果负责，承担相应的法律责任。

　　特别提示：在阅读教材时，最好是将教材的重点内容归纳成一系列的考题。
　　例如：多项选择题。
　　专业估价的特点主要有(  ABCE  )。
　　A、由取得相关资格的专业人员完成    B、是一种专业意见
　　C、具有社会公信力                  D、有偿或者无偿服务
　　E、承担法律责任
　　例如：判断题。
　　（ 对 ）非专业估价可以不承担法律责任，而专业估价必须承担法律责任。
　　（ 错 ）专业估价是由具有专门知识和经验的专业人员完成的。

　　(二)、房地产估价的概念
　　房地产估价的核心内容是根据特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见。为了保障这种分析、测算和判断的科学、准确、客观、公正，不仅要求从事这种分析、测算和判断的人员应当是专业人员的房地产估价师，而且要求在分析、测算和判断时遵守公认的原则，运用科学的方法，按照严谨的程序进行。

　　通常把这里所讲的特定目的，称为估价目的；特定房地产，称为估价对象；特定时间，称为估价时点；公认的原则，称为估价原则；科学的方法，称为估价方法；严谨的程序，称为估价程序。因此，房地产估价完整的定义是：房地产估价师根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提出专业意见的活动。

　　归纳起来，房地产估价概念的要点如下：
　　(1)特定目的－估价目的；
　　(2)特定房地产－估价对象；
　　(3)特定时间－估价时点；
　　(4)估价原则－确保具有社会公信力；
　　(5)估价方法－确保科学性；
　　(6)估价程序－确保科学和严谨；
　　(7)特定的专业人员－房地产估价师。
　　(8)专业意见－最终是否采纳，将取决于委托人。

　　例如：判断题。
　　（  错  ）房地产估是根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提出专业意见的活动。

　　上述定义中的“分析、测算和判断”，可以用估计、估算、测量、计量、度量、推测、判定、评定等词来替代、解释或说明。这些词的含义基本相同或相近，例如，可以把关于房地产估价的学问称为房地产价值测量学(如中国香港称房地产估价师称为房地产测量师)或房地产价值计量学。但本教材认为同时使用分析、测算和判断来表达要全面且容易理解一些。

　　其中，“分析”主要是指对影响估价对象价值的各种因素进行分析，包括对估价对象本身的分析，对人口、制度政策、经济、社会、国际等因素的分析，对房地产市场状况及总体趋势的分析；“测算”主要是指利用有关数学公式或数学模型和数据，对估价对象价值进行计算；“判断”主要是指房地产估价师根据测算出的结果以及市场行情和自己的专业经验，对估价对象价值进行最终的判定。“分析”、“测算”和“判断”三种活动是相互联系的，“分析”是“测算”的基础，“测算”是“判断”的基础。资料来源：环球网校（www.edu24ol.com）

　　(三)、估价与评估的异同
　　房地产估价也称为房地产价值评估，过去多称为房地产价格评估，有时人们还把它称为房地产评估。一般情况下，房地产估价与房地产评估可以交换使用，但严格地说，“估价”与“评估”的含义不完全相同。

　　估价的含义更加精准、明确、具体，就是专指对价值进行评估。

　　评估的含义很宽泛，不只限于价值评估，也可以指查验某人、某物或某项工作、活动等以判断其表现、能力、质量、效果、影响等，例如教育评估、环境影响评价(对环境可能造成影响的分析、预测和评估)、国防评估等。

　　与此相似，房地产评估不仅包含房地产价值评估，还可以包含房屋工程质量评估、房屋使用功能评估、房屋完损等级评估、房地产周围环境评估、房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估，甚至可以包含房地产制度政策评估，等等。因此，尽管房地产估价应当建立在房屋工程质量、房屋使用功能、房屋完损等级、房地产周围环境等评估的基础上，但为了表述上更加精准、明确，应把以得出房地产价值为目标和最终结论的评估，称为房地产价值评估或者简称房地产估价。

　　同理，以其他某个方面作为目标和最终结论的评估，应明确地称为相应方面的评估。只有当评估的目标和最终结论为综合性的或者目前一时难以找到恰当的用词予以准确表述时，可以笼统地称为房地产评估。

　　例如，商业银行在发放房地产开发贷款时，委托房地产估价机构对申请贷款的房地产开发企业的资信状况、财务状况、经营管理状况、以往开发经验，以及房地产开发项目的合法性、可行性等进行的调查和评价，可以笼统地称为房地产评估。

　　需要指出的是，区分估价与评估，并不意味着房地产估价师只能从事房地产价值评估业务。实际上，房地产价值评估以外的许多房地产评估业务都是房地产估价师可以从事、也有能力从事、并且应当力争从事的，特别是提供房地产市场调研报告、房地产投资项目可行性研究报告、房地产开发项目策划报告、房地产项目调查评价报告等房地产咨询顾问服务。

　　例如：判断题。
　　(  对  )房地产评估包括房地产估价。

　　 (四)、国外和港台地区对房地产估价的称谓和定义 资料来源：环球网校（www.edu24ol.com）
　　国外、中国中国香港、中国台湾对房地产估价的称谓和定义比较简单，请同志们自己阅读，在此不再讲述。

　　二、房地产估价的本质
　　作为一名房地产估价师，为了更好地理解和把握房地产估价的内涵，做好房地产估价工作，还应对房地产估价的本质有所认识。归纳起来房地产估价的本质有下列5个方面。

　　(一)、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
　　我国在20世纪80年代，恢复房地产估价活动时，为了避免与传统政治经济学中的价值内涵――“劳动价值”相混淆而引起一些不必要的争论或者误解，特别是当时人们对于土地这种非人类劳动的产物，否认它有价值或者对它是否有价值存在着很大的争议，从而采用了“价格评估”的称谓，而未采用“价值评估”的称谓。现在，为了表述上更加科学、准确，也为了与国际上通行的估价理论、理念相一致，便于对外交流与沟通，则强调房地产估价是评估房地产的价值(Value)而不是价格(price)。

　　在估价理论上，价值为物的真实所值、价格的波动“中心”，是相对稳定的；价格是价值的外在表现，是实际发生的、已完成的、能够观察到的事实，因人而异，时高时低。现实中由于个人偏好、定价决策、无知等原因，时常会出现“低值高价”或者“高值低价”等价格背离价值的情况。

　　价值和价格的内涵虽然在理论上有上述严格区别，但由于习惯等方面的原因，有时并不对它们作严格意义上的区分，是交换使用的。资料来源：环球网校（www.edu24ol.com）

　　例如：单项选择题。
　　房地产估价是评估房地产的 (  A  )。
　　A、价值    B、使用价值    C、交换价格     D、市场价格
　　例如：多项选择题。
　　有关房地产的价值和价格，下列正确的描述是（ABCD）。
　　A、房地产价值更加科学、准确；
　　B、房地产的价值是房地产真实所值；
　　C、房地产的价格围绕其价值上下波动；
　　D、现实中由于个人偏好、定价决策、无知等原因，时常发生价格背离价值的情况；
　　E、房地产的价格是相对稳定的，而价值不稳定。

　　(二)、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
　　房地产估价从表面上看似乎是房地产估价师在给房地产定价，即房地产估价师认为房地产值多少钱它就是多少钱。在现实中，由于房地产具有不可移动、独一无二、价值量大等特性，不仅不存在大量相同的房地产交易，而且参与同一宗房地产交易者的数量通常很少，在许多情况下甚至只有一两个买者，从而房地产的成交价格容易受交易者的动机、偏好等个别情况的影响。
但从本质上讲，房地产价值是客观存在、不以个别人的主观意志为转移的，是由市场力量决定，即是由众多的市场参与者的价值判断，而非个别人的价值判断所形成的。因此，房地产估价不是房地产估价师的主观随意定价，而是房地产估价师模拟大多数市场参与者的思维和行为，在充分认识房地产市场形成房地产价格的机制和过程，以及深入调查了解房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。

　　换句话说，房地产估价是基于房地产价值本来就存在，房地产估价师只是运用自己掌握的估价理论知识、积累的估价实践经验去“发现”它，而不是去“发明”或“创造”，更不是把自己主观想象的某个“数值”强加给估价对象。尽管估价在表面上或形式上为人的一种主观活动或行为，有时甚至带有较浓重的主观色彩。

　　房地产估价不同于房地产定价还在于：房地产估价是提出关于估价对象客观合理价值的专业意见，为有关当事人的决策提供参考依据。而定价往往是有关当事人自己的行为，即诸如要价、出价或成交价等应由有关当事人自己决定。有关当事人出于某种目的或需要，可以使其要价、出价或成交价等低于或高于客观合理的价值。例如，政府拥有的一宗土地，正常市场价格为800元/m2，但是根据国家产业政策(需要政府扶持或者调控的产业)，为了扶持或鼓励某些产业的发展，可以600元/m2的优惠价供给；或者为了限制某些产业的发展，可对这些产业实行高地价政策。至于私人之间的让利交易就更不用说了。

　　需要特别指出的是，估价师在模拟市场定价时，不能以自己的偏好来判断，而必须考虑估价对象的潜在目标客户群是如何思考和分析的，即要模拟估价对象潜在目标客户群的思维进行估价。

　　(三)、房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证
　　房地产估价是房地产估价师以“房地产价格老师”的身份发表自己对估价对象价值的见解、看法或观点，即估价结果是一种专业意见，而不应被视为房地产估价师或房地产估价机构对估价对象在市场上可实现价格的保证。

　　虽然估价是提供价值意见而不是作价格保证，但并不意味着估价师和估价机构可以不负任何责任。估价专业意见的作用按其性质可以分为两类：一类是咨询性或参考性的；另一类是鉴证性或证据性的。为委托人自用而提供的估价(估价报告是供委托人自己使用)，通常属于咨询、参考性的；为委托人向第三方证明或者说服第三方而提供的估价(估价报告是给委托人以外的特定第三方、特别是给众多的不特定的第三方使用)，通常属于鉴证、证据性的。在这两类起着不同作用的估价中，估价师和估价机构都要承担一定的法律责任。其中，起鉴证、证据性作用的估价承担的法律责任，一般要大于起咨询、参考性作用的估价承担的法律责任。资料来源：环球网校（www.edu24ol.com）

　　例如：单项选择题。
　　下列说法正确的是（ D  ）。
　　A、估价是提供价值意见而不是作价格保证。因此，估价师和估价机构可以不负任何责任。
　　B、估价是提供价值意见而不是作价格保证。因此，对于咨询性或参考性的估价专业意见，估价师和估价机构可以不负任何责任。
　　C、估价是提供价值意见而不是作价格保证。因此，对于咨询性或参考性估价专业意见，估价师和估价机构可以不负任何责任，但对于鉴证性或证据性的估价专业意见，估价师和估价机构要承担责任。
　　D、对于咨询性或参考性的估价专业意见和鉴证性或证据性的估价专业意见，估价师和估价机构都要承担一定的法律责任。

　　不论是起着何种作用的估价，以及应承担的法律责任的大小如何，估价师和估价机构都应当认真对待，勤勉尽责地去完成。
目前，已有一些法律、法规规定了包括房地产估价在内的“资产评估”的法律责任，例如，《中华人民共和国刑法》(2005年2月28日修正文本)第229条第1款；《中华人民共和国公司法》(2005年10月27日中华人民共和国主席令第42号公布)第208条；《中华人民共和国证券法》(2005年10月27日中华人民共和国主席令第43号公布)第173条。

　　(四)、房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内
　　房地产估价是建立在房地产估价师对估价对象，及其所在的房地产子市场运行规律的认识，以及相关制度政策、经济、社会等因素对估价对象价值影响的判断基础上的。从理论上讲，合格的(或者说具有专业胜任能力的)房地产估价师会对估价对象及其所在的房地产子市场运行规律有全面、正确的认识，并可以准确判断相关制度、政策、经济、社会等因素对估价对象价值的影响。因此从理论上讲，不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点的评估价值应相同，而且对于为交易提供价值参考依据的估价，评估价值的正确与否可以由事后的实际成交价格来验证。

　　但在实际中，常常会出现不同的房地产估价师对同一估价对象，在同一估价目的、同一估价时点的评估价值不相同，也与实际成交价格有差异。这就产生了估价准确性的问题。

　　实际上，估价总是处于信息不完全和不确定性下做出的，并且不同的房地产估价师拥有的估价对象价值的信息一般也不可能完全相同。因此，即使都是合格的房地产估价师也难以得出完全相同的估价结果，只会得出近似的估价结果，而且评估价值都会有一定的误差，即：
                   评估价值＝真实价值＋误差
    (特别注意：下段话曾多次考到)

　　在英国和其他英联邦国家，估价准确性的问题经常出现在估价委托人起诉估价师的法庭诉讼中。在老师证人(公认的具有较高专业能力的估价师)的引导下，法官使用了“误差范围(margin of error)”的指标。其概念是评估价值与估价对象的“真实价值(true value)”偏差的可接受范围。如果评估价值超出了误差范围，即可认为估价师有“专业疏忽(professional negligence)”。很多时候，法官使用的误差范围是10%，有时误差范围放宽到15%。对于难度很大的估价业务，误差范围放宽到20%。

　　例如：单项选择题。
　　在英国和其他英联邦国家，法官使用的房地产估价误差范围是（ B  ）%，有时误差范围放宽到15%。
　　A、5     B、10    C、15     D、25
　　以误差范围来判断估价的准确性，在英国估价行业内一直有很多争议。首先，估价对象的真实价值很难确定。由于通常成交日期大大滞后于估价时点，法院一般不使用实际成交价格来判断评估价值的误差范围，而依赖于老师证人来确定估价对象的“真实价值”。对老师证人的这种依赖，产生了老师证人是否在该案中公正地运用了其较高专业能力的问题。因此，合理的误差范围是很难确定的。其次，估价行业是一个要对其服务的结果负责的行业。其他的专业行业，如医师、律师，并不需要保证其服务的结果。资料来源：环球网校（www.edu24ol.com）

　　（特别注意：下段话曾多次考到）
　　目前，英国估价行业对判断估价准确性的意见，是考察估价师的估价过程而不是估价结果。例如，估价师是否遵守了行业标准，是否明确地告知委托人估价过程和估价结果的性质和有限性。我们知道，估价结果受限于估价师现有的知识水平和范围，以及数据的完整性和估价业务的时间要求。合格的估价师应当对其估价结果的有限性有清楚的认识，采用多个假设来处理现有的知识水平和范围以及数据的完整性方面的有限性，并将这些假设对估价结果的影响明确地告知委托人。事实上，不同的估价师采用不同的假设，是造成很多情况下对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点的评估价值不相同的重要原因。

　　需要指出的是，一般之所以不直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性，还因为估价结果是假定在正常交易情况下所形成的价格，而实际成交时的交易情况并不一定正常，实际成交价格不一定是正常市场价格。

　　为了防止不同的估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点的评估价值出现较大偏差，促使评估价值更加客观合理，相关估价国际组织、区域组织以及许多国家和地区的估价行业组织或者政府部门，制定了指导估价师从事估价业务的技术规范和职业道德规范的估价标准、规则、指南等。

　　例如，国际估价标准委员会(International Valuation Standards Committee，简称IVSC)制定并努力推广《国际估价标准》(International Valuation Standards，IVS)；

　　欧洲估价师协会联合会(The European Group of Valuers' Associations，简称TEGoVA)制定了《欧洲估价标准》(European Valuation Standards，EVS)；

　　美国估价促进会估价标准委员会(The Appraisal Standards Board of The Appraisal Foundation)制定了《专业估价操作统一标准}(Uniform Standards of Professional Appraisal Practice，USPAP)；

　　英国的皇家特许测量师学会(Royal Institution of Chartered Surveyors，简称RICS)制定了《评估和估价标准》(RICS Appraisal and Valuation Standards)；

　　日本制定了《不动产鉴定评价基准》；

　　中国中国台湾“内政部”制定了《不动产估价技术规则》；

　　中国香港测量师学会制定了《物业估值准则》(The HKIS Valuation Standards on Properties)；

　　中国内地制定了国家标准《房地产估价规范》以及发布了《城市房屋拆迁估价指导意见》、《房地产抵押估价指导意见》等。

　　(五)、房地产估价既是一门科学又是一门艺术
　　正确的房地产价值分析、测算和判断必须依靠科学的估价理论和方法，但又不能完全拘泥于这些估价理论和方法，还必须依靠房地产估价师的实践经验。因为房地产市场是地区性市场，各地的市场行情和价格影响因素可能各不相同，而且影响房地产价格的因素众多，其中许多因素对房地产价格的影响不易准确把握和量化，从而房地产价值不是简单地套用某些数学公式或数学模型就能够计算出来的，数学公式或数学模型中的一些参数、系数有时也需要依靠房地产估价师的经验判断。此外，不同的估价方法是从某一个角度或某一个方面建立起来的，或多或少有一些局限性，在估价实务中要求房地产估价师采用两种以上估价方法进行估价，就是出于对不同估价方法局限性的调整及综合平衡的考虑。针对不同的估价对象，如何选用合适的估价方法，以及如何对不同估价方法计算出的结果进行取舍、调整，最终得出估价结果，这个过程是房地产估价师对行业规律的把握，对估价理论的掌握以及其实务操作能力的综合体现。最终的估价结果是否客观合理，也依赖于房地产估价师综合判断艺术水平的高低。因此，可以说房地产估价不仅是一门科学，也是一门艺术。

　　虽然房地产估价也是一门艺术，但我们仍应努力把握房地产价格影响因素，科学量化它们对房地产价格的影响，从而不断地增加房地产估价的科学成分，减少其“艺术”成分。

　　例如：多项选择题。
　　关于房地产估价的本质，下列说法正确的是（BDE ）。
　　A、房地产估价是评估房地产的价格而不是价值；
　　B、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价；
　　C、房地产估价是提供价值意见也可以作价格保证；
　　D、房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内；
　　E、房地产估价既是一门科学又是一门艺术。

　　三、房地产估价的必要性
　　(一)、专业估价存在的基本前提
　　一种职业乃至一个行业的生存与发展，必须建立在社会对其有内在需求的基础上，仅靠行政命令等外在的强制要求是难以维持长久的。因此，如果社会大众无法认识或了解一种职业、一个行业存在的理由，以及这种职业、这个行业对社会福利和社会进步所带来的贡献，那么这种职业、这个行业就难以在现代竞争激烈的社会存在下去，更不用说随着社会发展而不断发展了。

　　虽然任何资产在交易中都需要衡量和确定价格，但并不一定都需要专业估价。对于价值量较小或者价格依照通常方法容易确定的资产，通常就不需要专业估价。

　　例如，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》 (2004年11月25日法释~2004516号)第4条规定：“对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。”可见，一种资产只有同时具有“独一无二”和“价值量大”两个特性，才真正需要专业估价。其原因在于：

　　①一种资产如果不具有独一无二的特性，相同的很多，价格普遍存在、人人皆知，或者常人依照通常方法(例如通过简单比较)便可得知，就不需要专业估价；例如，旧市场上的旧彩电、冰箱等物品。资料来源：环球网校（www.edu24ol.com）

　　②一种资产虽然具有独一无二的特性，但如果价值量不够大，聘请专业人员估价的花费与资产本身的价值相比较高，甚至超过资产本身的价值，聘请专业人员估价显得不经济，则也不需要专业估价。

　　例如：单项选择题。
　　房地产需要专业估价是因为（ A  ）。
　　A、房地产具有“独一无二”且“价值量大”两个特性；
　　B、房地产具有“独一无二”的特性；
　　C、房地产具有“价值量大”的特性；
　　D、非专业人员无法对房地产估价。
　　例如：判断题。
　　（  错  ）《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第4条规定：“对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较高或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。”

　　(二)、房地产需要专业估价
　　真正需要专业估价的主要是房地产、古董和艺术品、矿产、企业整体资产以及某些机器设备、无形资产等。具体就房地产来说，由于房地产具有不可移动、独一无二和价值量大的特性，房地产市场是不完全市场。在经济学上，“完全市场”必须同时具备以下8个条件：
　　①同质商品，买者不在乎从谁的手里购买；
　　②买者和卖者的人数众多；
　　③买者和卖者都有进出市场的自由；
　　④买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格；
　　⑤就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要的；
　　⑥买者和卖者无串通共谋行为；
　　⑦消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最大化；
　　⑧商品可转让且可发生空间位置的移动。

　　一个市场如果不符合上述八条中的任何一条，就是不完全市场。纯粹的完全市场在现实中几乎不存在。证券交易所和小麦市场通常被看作近似于完全市场。房地产作为商品，其品质各不相同和复杂的特性不符合第①条和第④条。另外，尽管房地产的所有权或使用权可以转让，但房地产实物无法移动，不符合第⑧条。因此，房地产市场通常被视为典型的不完全市场。

　　例如：单项选择题。
　　一般下列不需要专业估价的主要有（  D  ）
　　A、房地产、古董；
　　B、艺术品、矿产；
　　C、企业整体资产、无形资产；
　　D、通用低价值机器设备。
　　例如：多项选择题。
　　房地产市场作为不完全市场是因为房地产作为商品，其品质各不相同和复杂的特性不符合（ABC）。
　　A、同质商品，买者不在乎从谁的手里购买；
　　B、买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格；
　　C、商品可转让且可发生空间位置的移动；
　　D、买者和卖者都有进出市场的自由；
　　E、买者和卖者的人数众多。

　　由于房地产市场是不完全市场，并且市场信息不对称，不会自动地形成常人容易识别的适当价格，有许多阻碍房地产价格合理形成的因素，在其判断中要求有专门知识和经验，所以需要房地产估价师提供市场信息，进行“替代”市场的估价。房地产估价有助于将房地产价格导向正常化，促进房地产公平交易，建立合理的房地产市场秩序。
　　
　　值得指出的是，在需要专业估价的不同类型的资产中，由于各自的特性不同，把握影响其价值的质量因素、功能因素、产权状况、占有使用情况、市场状况等所需的专业知识和经验差异很大，它们的价值评估一般不是同一个估价人员甚至同一家估价机构所能胜任的。

　　 (三)、房地产估价是估价行业的主流
　　房地产估价不仅必要，而且是估价行业的主流。这是由下列3个方面决定的：
　　(1)需要专业估价的资产必须同时具有“独一无二”和“价值量大”两个特性。房地产显然同时具有这两个特性，许多其他资产不同时具有这两个特性，因此许多资产并不需要专业估价。
　　(2)房地产“量大面广”，其他资产的数量相对较少。房地产数量庞大，社会保有量和每年新增量都比较大。
　　(3)房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少。房地产以外的其他资产主要是在买卖的情况下需要估价，而房地产除了发生买卖交易行为外，还普遍发生租赁、抵押、征收、征用、课税等行为，因此，不仅房地产买卖需要提供估价服务，房地产租赁、抵押、征收、征用、分割、损害赔偿、税收、保险等活动也需要估价提供相关服务。

　　此外，由于房地产估价师不仅要懂得房地产价值及其评估，而且具备有关房地产价格及其影响因素的专业知识和经验，了解房地产市场状况。所以，房地产估价师还是“房地产价格老师”、“房地产市场分析老师”、“房地产投资顾问”，人们通常还会要求房地产估价师承担房地产市场调研、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划、房地产资产管理等业务。这就使得房地产估价行业具有更大、更广的发展空间。

　　例如：多项选择题。
　　1、房地产估价是估价行业的主流是因为（ ABC ）。
　　A、房地产同时具有“独一无二”和“价值量大”两个特性；
　　B、房地产“量大面广”，其他资产的数量相对较少；
　　C、房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少；
　　D、房地产估价师和估价机构都较多；
　　E、房地产市场为不完全市场，需要进行“替代”市场的估价。

　　2、除房地产交易需要估价之外，还需要估价的情况有（ABCDE）。
　　A、房地产租赁； 
　　B、房地产抵押； 
　　C、房地产征收、征用；
　　D、房地产课税；
　　E、房地产分割、损害赔偿、保险等。

课后练习题

　　一、单项选择题
　　1、有关非专业估价，下列说法正确的是(    )。
　　A、由取得相关资格的专业人员完成    B、是一种专业意见
　　C、具有社会公信力                  D、不用承担法律责任
　　2、有关专业估价下列说法不正确的是 (    )。
　　A、由取得相关资格的专业人员完成    B、任何人都可以做出
　　C、具有社会公信力                  D、是一种专业意见
　　3、房地产估价专指 (    )。
　　A、房地产价值进行评估              B、房屋工程质量评估
　　C、房屋使用功能评估                D、房屋完损等级评估
　　4、房地产估价是评估房地产的 (    )。
　　A、价值    B、使用价值    C、交易价格     D、市场价格
　　5、房地产估价中，下列对“两类专业意见”描述正确的是(   )。
　　A、咨询性或证据性的
　　B、鉴证性或参考性的
　　C、鉴证性或证据性的
　　D、两种专业意见所承担的法律责任完全相同。
　　6、在英国和其他英联邦国家，法官使用的房地产估价误差范围是10%，有时误差范围放宽到（   ）%。
　　A、5     B、10    C、15     D、25

　　二、多项选择题
　　1、专业估价的特点为（   ）。
　　A、由专业人员完成；
　　B、是一种专业意见；
　　C、具有社会公信力；
　　D、具有社会公信力；
　　E、承担法律责任。
　　2、房地产评估包含（   ）。
　　A、房地产价值评估；
　　B、房屋工程质量评估、房屋使用功能评估；
　　C、房屋完损等级评估、房地产周围环境评估；
　　D、房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估；
　　E、房地产制度政策评估。
　　3、房地产估价中的“分析”包括对（    ）的分析。
　　A、估价对象本身；
　　B、人口、制度政策；
　　C、经济、社会；
　　D、国际因素；
　　E、仅仅对估价对象本身。
　　4、有关房地产的价值和价格正确的描述是（   ）。
　　A、房地产价值更加科学、准确；
　　B、房地产的价值是房地产真实所值；
　　C、房地产的价格围绕其价值上下波动；
　　D、现实中由于个人偏好、定价决策、无知等原因，时常发生价格背离价值的情况；
　　E、房地产的价格是相对稳定的，而价值不稳定。
　　5、下列 “完全市场”必须同时具备的条件正确的是（   ）。
　　A、同质商品，买者不在乎从谁的手里购买；
　　B、买者和卖者的人有限；
　　C、买者和卖者都有进出市场的自由；
　　D、买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格；
　　E、销售者要求总效用最大化，消费者要求总利润最大化。

　　三、判断题
　　1、（    ）非专业估价要承担法律责任，而专业估价不必须承担法律责任。
　　2、（    ）专业估价是由具有专门知识和经验的专业人员完成的。
　　3、（    ）具有专门知识和经验、取得相关资格的专业人员来从事。
　　4、（    ）专业估价要对估价的过程和结果负责，承担相应的法律责任。
　　5、（    ）房地产需要专业估价是因为房地产具有“独一无二”的特性；

参考答案
一、单项选择题
1、D   2、B   3、A   4、A   5、C  6、C
二、多项选择题
1、ABCDE   2、ABCDE   3、ABCD  4、ABCD  5、ACD
三、判断题
1、错  2、错  3、对   4、对  5、错      资料来源：环球网校（www.edu24ol.com）