房地产估价师《房地产估价理论与方法》第五章资料二

第五章 房地产估价原则

第四节 最高最佳使用原则

　　最高最佳使用原则要求房地产估价结果是在估价对象最高最佳使用下的价 值。最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用。

　　房地产估价之所以要遵守最高最佳使用原则，是因为在现实房地产经济活动 中，每个房地产拥有者都试图充分发挥其房地产的潜力，采用最高最佳的使用方 式，以取得最大的经济利益。这一估价原则也是房地产利用竞争与优选的结果。因此，房地产估价不仅要遵守合法原则，而且要遵守最高最佳使用原则(关键考点，会以设计考试题目)。

　　最高最佳使用必须同时满足以下4个条件：①法律上许可；②技术上可能；③经济上可行；④价值最大化。在此特别需要指出的是，估价中在判断估价对象的最高最佳使用时，往往容易忽视“法律上许可”这个前提条件，甚至误以为最高最佳使用原则与合法原则有时是冲突的。实际上，最高最佳使用是在法律(包括法律、法 规、政策、土地使用权出让合同等)允许范围内的最高最佳使用。因此，最高最佳使用原则与合法原则之间的关系是：遵守了合法原则，不一定符合最高最佳使用原则的全部要求；遵守了最高最佳使用原则，必然遵守了合法原则中对合法使用方面的要求，但不一定符合合法原则对合法产权、合法处分等方面的要求(关键考点，会以设计考试题目)。

　　最高最佳使用具体包括最佳用途(或最佳用途组合)、最佳规模和最佳集约度。 寻找估价对象最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下列4个方面依序筛选：
　　(1)法律上的许可性。对于每一种潜在的使用方式，首先检查它是否为法律所允许。如果是法律不允许的，应被淘汰。
　　(2)技术上的可能性。对于法律所允许的每一种使用方式，要检查它在技术上是否能够实现，包括建筑材料性能、施工技术手段等能否满足要求。如果是技术上达不到的，应被淘汰。
　　(3)经济上的可行性。对于法律上允许、技术上可能的每一种使用方式，还要进行经济可行性检验。经济可行性检验的一般做法是：针对每一种使用方式，首先预测它未来的收入和支出流量，然后将未来的收入和支出流量用现值表示，再将这两者进行比较。只有收入现值大于支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。具体的经济可行性评价指标有财务净现值、财务内部收益率、投资回收期等。
　　(4)价值是否达到最大化。在所有具有经济可行性的使用方式中，能够使估价对象的价值达到最大化的使用方式，才是最高最佳的使用方式。(一般会根据上述内容设计多项选择题)。

　　特别提示：下列内容要仔细阅读，会针对下列内容设计计算类型的判断题。

　　进一步来讲，有三个经济学原理有助于我们把握最高最佳使用原则：①收益递增递减原理；②均衡原理；③适合原理。
收益递增递减原理可以帮助我们确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。它揭示的是两种投入产出关系(投入产出关系是指投入量的变动与相应产出量的变动之间的关系): 一种是在一种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投入产出关系；另一种是在所有的投入量都变动的情况下的投入产出关系。

　　收益递增递减原理揭示的第一种投入产出关系叫做收益递减规律(也称为边际收益递减原理), 可以表述如下：假定仅有一种投入量是可变的，其他的投入量保持不变，则随着该种可变投入量的增加，在开始时，产出量的增加有可能是递增的；但当这种可变投入量继续增加达到某一点以后，产出量的增加会越来越小，即会出现递减现象。

　　收益递增递减原理揭示的第二种投入产出关系叫做规模收益(也称为规模报酬规律), 可以表述如下：假定以相同的比例来增加所有的投入量(即规模的变化), 则产出量的变化有以下3种可能：①产出量的增加比例等于投入量的增加比例，这种情况被称为规模收益不变；②产出量的增加比例大于投入量的增加比例，这种情况被称为规模收益递增；③产出量的增加比例小于投入量的增加比例，这种情况被称为规模收益递减。在扩大规模时，一般是先经过一个规模收益递增阶段，然后经过一个规模收益不变阶段，再经过一个规模收益递减阶段。

　　均衡原理是以估价对象的内部各构成要素的组合是否均衡，来判定估价对象是否为最高最佳使用。它也可以帮助我们确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。以建筑物与土地的组合来讲，建筑物与土地相比较，如果规模过大或过小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地的组合不是均衡状态，该房地产的效用便不能得到有效发挥，从而会降低该房地产的价值。例如，某宗土地上有建筑物，但该建筑物不是在最高最佳使用状态，例如已过时、破旧、现状容积率低，则会对该宗土地的有效利用构成妨碍，在对该宗土地进行估价时就需要做减价调整。这种情况在现实中经常遇到，例如在旧城区有一块空地，另有一块有建筑物的土地，这两块土地的位置相当，而有建筑物的土地上的建筑物已破旧不堪(无继续利用价值), 此时对于买者来说，空地的价值要高于有建筑物的土地价值。因为买者购得该有建筑物的土地后，还需花代价拆除建筑物，从而该建筑物的存在，不仅增加不了土地的价值，还降低了土地的价值。

　　【例5－1】某宗房地产的土地面积 300m2，建筑面积250m2, 建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，测算拆迁费用为每平方米建筑面积300元，残值为每平方米建筑面积50元。试计算该宗房地产相对于空地的减价额。
　　【解】 该宗房地产相对于空地的减价额计算如下：
　　 该宗房地产相对于空地的减价额＝(300-50)×250=62500(元)
　　与上述相反的情形，是建筑物的设计、施工和设备都非常先进、良好，但坐落的位置较差，例如在较偏僻的地方建造的高级宾馆、商场，不能使该建筑物的效用得到充分发挥，虽然该类建筑物的重建价格或重置价格较高，但该建筑物的价值却低于其重建价格或重置价格，即功能过剩引起了功能折旧。
　　【例5-2 】某建筑物的建筑面积500Om2, 坐落的土地面积为2000m2，土地价格1500元/m2，用成本法测算出的该建筑物的重建价格为1600元/m2, 市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2。试计算该建筑物的现值。(特别提示：计算房地产的价值时要用正常房地产市场价格，而不能用房地产的个别价格。此问题在以后的计算题中经常会遇到)。
　　【解】该建筑物的现值计算如下:
　　该建筑物的现价＝(1800×5000－1500×2000)/5000＝1200(元/m2)
　　由上述计算结果可见，该建筑物的实际价值为1200元/m2, 比其重建价格1600元/m2 低400元/m2 。
适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳使用。它可以帮助我们确定估价对象的最佳用途。例如，在日用必需品的零售商店集中地区，开设品牌服装专卖店并不一定能获得高收益，从而在这样的地区开设品牌服装专卖店就不是最高最佳使用。

　　适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理，即当估价对象与其外部环境最为协调，同时其内部各构成要素的组合最为均衡时，便为最高最佳使用(此句话为最高最佳使用判定和实现的条件，应该记住)。

　　最高最佳使用原则要求评估价值应是在合法使用方式下，在各种可能的使用方式中，能够使估价对象的价值达到最大化的使用方式的估价结果。例如某宗土地，城市规划规定其用途既可以是商业，也可以是居住，如果为商业用途能够使该宗土地的价值达到最大化，则评估该宗土地的价值应以商业用途为前提；反之，应以居住用途或者商业与居住混合用途为前提。但当估价对象已做了某种使用，则在估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提做下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：

　　特别提示：下列计算公式必须会，可能出单项选择题。
　　(1)保持现状前提
　　认为对现有房地产保持现状、继续使用最为有利时，应以保持现状、继续使用为前提进行估价。对现有房地产应保持现状的条件是：
　　现有房地产价值 > ( 新房地产价值－将现有房地产改变为新房地产所必要的费用 )
　　以建筑物为例，对现有建筑物应予以保留的条件是:
　　现有房地产价值 > ( 新房地产价值－拆除现有建筑物所必要的费用－建造新建筑物所必要的费用 )
　　(2)装饰装修改造前提
　　认为对现有房地产进行装饰装修改造但不改变用途再予以使用最为有利时，应以装饰装修改造但不改变用途再予以使用为前提进行估价。对现有房地产应进行装饰装修改造的条件是：
　　装饰装修后的房地产价值－ 装饰装修所必要的费用 > 现状装饰装修的房地产价值
　　需要指出的是，装饰装修改造前提不一定是对建筑物进行装饰装修改造，也有可能是对土地进行改造。因为土地与建筑物的不均衡所引起的功能折旧也可能是由于土地方面的原因造成的，这时就需要对土地进行改造。
　　(3)改变用途前提
　　认为改变现有房地产的用途再予以使用最为有利时，应以改变用途再予以使用为前提进行估价。应改变现有房地产用途的条件是：
　　新用途的房地产价值－改变用途所必要的费用  > 现用途的房地产价值
　　(4)重新开发前提
　　认为对现有房地产进行重新开发再予以使用最为有利时，应以重新开发再予以使用为前提进行估价。对现有房地产应进行重新开发的条件是：
　　重新开发完成后的房地产价值－重新开发所必要的费用 > 现有房地产价值
　　以建筑物为例，对现有建筑物应予以拆除的条件是：
　　( 新房地产价值－拆除现有建筑物所必要的费用－建造新建筑物所必要的费用) > 现有房地产价值
　　(5)上述情形的某种组合
　　最常见的是第三种改变用途与第二种装饰装修改造的组合。
　　上述“所必要的费用”包括必须付出的各项成本、费用、税金及应当获得的利润。必须指出的是，在实际估价中，对于上述五种估价前提，除第一种估价前提外，不能以其中某一种估价前提的可行，就判断该种估价前提为最高最佳使用，而应当 将它与其他几种可行的估价前提进行比较之后，才能作出最高最佳使用的判断与选择。

　　特别提示：考试时可能会出将三种情况组合在一起，问如何选择的题目。