房地产估价师《房地产估价理论与方法》第五章资料三

第五章 房地产估价原则

第五节 估价时点

　　估价时点原则要求房地产估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值。

　　房地产估价之所以要遵守估价时点原则，是因为影响房地产价格的因素是不断变化的，房地产市场是不断变化的，货币的购买力是不断变化的，从而房地产价格也是不断变化的。实际上，随着时间的流逝，房地产本身也可能发生变化，例如建筑物变得陈旧过时。因此，同一宗房地产在不同的时间往往会有不同的价值。价值与时间密不可分，每一个价值都对应着一个时间，不存在“没有时间的价值”

　　如果没有了对应的时间，价值就会失去意义。反过来，就不可能离开时间来评估价值。如果没有时间这个前提，价值估算将无从下手。另外，估价既不可能也无必要评估估价对象在所有时间上的价值，通常只是评估其在某个特定时间的价值。这就要求房地产估价必须先确定某个特定时间。但是，这个特定时间既不是委托人 也不是房地产估价师可以随意假定的，必须根据估价目的来确定。我们把这个由估价目的决定的特定时间称为估价时点，并一般用公历年、月、日表示。

　　确立估价时点原则的意义在于：估价时点除了说明评估价值对应的时间，还是评估估价对象价值的时间界限，例如，政府有关房地产的法律、法规、税收政策、估价标准等的发布、变更、实施日期等，均有可能影响估价对象的价值，因此，在估价时究竟是采用发布变更之前还是之后时，应根据估价时点来确定(关键细节)。再如，运用市场法评估房地产价值时，如果选取的可比实例成交日期与估价时点不同(通常是这种情况), 就需要把可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格，如此调整之后的可比实例成交价格，才可以作为估价对象价值的参照值。

　　特别需要强调的是，遵守估价时点原则并不是把评估价值说成是某个时间上的价值就算遵守了，更本质的是估价时点确定应当在先，价值估算应当在后，而不是先有了“评估价值”之后，再把它定义为某个时间上的价值(关键细节)。在实际估价中，通常是评估现在的价值，一般将房地产估价师实地查看估价对象期间或者估价作业日期内的某个日期(特别是完成估价对象实地查看之日)确定为估价时点。但估价时点并非总是在此期间，也可因特殊需要，将过去或者未来的某个时间确定为估价时点。在具体的一个房地产估价项目中，估价时点究竟是现在还是过去或者未来，是由估价目的决定的(关键细节)，并且所对应的估价对象状况和房地产市场状况也会有所不同。 因此，在估价中要特别注意估价目的、估价时点、估价对象状况和房地产市场状况四者的匹配关系，其中估价目的是龙头。确定了估价目的，其他便可以根据估价目的来确定。

　　不论是何种估价目的，评估估价对象价值所依据的市场状况始终是估价时点时的状况，但估价对象状况不一定是估价时点时的状况(关键结论)。不同估价目的的房地产估价，其估价时点与所对应的估价对象状况和房地产市场状况的匹配关系，见教材表5-1或图5－2 。

　　特别提示：教材P162－164页，各种估价时点举例部分内容必考，请大家仔细阅读，内容很简单。但由于学时有限不再讲述。

第六节 替代原则

　　替代原则要求房地产估价结果不得不合理地偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

　　房地产估价之所以要遵守替代原则，是因为根据经济学原理，同一种商品在同 一个市场上具有相同的市场价格。一般地说，任何经济主体(个人、家庭、企业等)在市场上的行为，都是要以最小的代价(花费或成本)取得最大的效益(效用或利润) 。因此，任何明智的买者在购买商品时，都会 “货比三家”从中选择效用最大而价格最低的。如果价格与效用相比，显示价格过高或者效用过小，则人们会敬而远之。换句话说，如果同一个市场上有两个以上相同的商品同时存在时，则明智的买者会选择价格最低的；或者反过来，如果同一个市场上有两个以上价格相同的类似商品同时存在时，则明智的买者会选择效用最大的。卖者为了使其产品能够销售出去，也会展开价格竞争。市场上各个经济主体的这些行为所导致的结果，是在效用相同的商品之间形成相同的市场价格。

　　房地产价格的形成也符合这一规律，只是由于房地产的独一无二特性，使得完全相同的房地产几乎没有，但在同一个市场上具有相近效用的房地产，其价格应是接近的。在现实房地产交易中，任何理性的买者和卖者，都会将其拟买或拟卖的房地产与类似房地产进行比较，从而任何明智的买者不会接受比市场上类似房地产的正常价格过高的价格，任何明智的卖者不会接受比市场上类似房地产的正常价格过低的价格，最终是在同一个市场上的类似房地产，价格相互牵掣，相互接近。替代原则对于具体的房地产估价，指明了下列两点：

　　(1)如果在估价对象附近存在着若干相近效用的房地产并已知它们的价格时,则可以依据替代原则，由这些相近效用的房地产的已知价格推算出估价对象的未知价格。在通常情况下，由于房地产的独一无二特性，房地产估价师难以找到各方面状况均与估价对象相同的房地产，所以，实际上是寻找一些与估价对象具有一定替代性的类似房地产作为参照物，然后根据它们与估价对象之间的差异对其价格做适当的调整。

　　(2)不能孤立地思考估价对象的价值，要考虑到相近效用的房地产价格的牵掣。特别是作为同一个估价机构，在同一个城市、同一个时期，按照同一种估价目的，对不同区位、档次的房地产的估价结果应有一个合理的价差，尤其是好的房地产的评估价值不能低于差的房地产的评估价值。在现实中有时会出现这种情况：单就某一宗房地产的评估价值来看似乎有道理或者难以看出其不合理之处，但当把它与其他房地产的价格或评估价值放到一起进行比较时就显得不合理，没有合理的价差，甚至出现评估价值“倒挂”现象。

　　需要指出的是，替代原则是针对估价结果而言的，不论采用何种估价方法进行估价，最后都需要把估价结果放到市场中去衡量，只有当估价结果不会不合理地偏 离类似房地产在同等条件下的正常价格时，估价结果才可以说是客观合理的。当把替代原则的思想用于某个参数的测算时，替代原则就转化为替代原理。替代原理在市场法、成本法、收益法、假设开发法等估价方法中都会用到。例如，整个市场法可以说是以替代原理为基础的。成本法中客观成本，收益法中客观收益，假设开发法中要从未来开发完成后的房地产价值中减去的未来开发成本、税费、利润等，均是遵守替代原理来求取的。