房地产估价师《房地产估价理论与方法》第五章资料四

第五章 房地产估价原则

第七节  谨慎原则

　　特别提示：此部分内容为2007版教材增加的内容，应为必考内容。

　　谨慎原则是评估房地产抵押价值时应当遵守的一项原则，它要求在存在不确定性因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

　　虽然说只要所担保的债权不超过抵押时抵押物的价值即不违法，但由于需要处分抵押物的时点与抵押估价时点一般相隔较长时间，而且抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用，届时抵押物的价值有可能下跌，其他相关的不确定因素也较多，为确保抵押贷款的清偿，拟接受抵押担保的债权人对变现风险高度关注，所以房地产抵押价值评估除了应遵守房地产估价的一般原则，还应遵守谨慎原则。

　　理解谨慎原则的关键，是要搞清楚“在存在不确定性因素的情况下”。在实际估价中，房地产估价师如果面临的是确定性因素，则不存在谨慎问题，应依据确定性因素进行估价。如果面临的是不确定性因素，当对该因素的乐观或保守估计会导致对房地产抵押价值的高估或低估时，则应采取导致对房地产抵押价值“低估”的估计。

　　《房地产抵押估价指导意见》针对不同的估价方法，提出了遵守谨慎原则的下列要求：
　　(1) 在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查看。
　　(2) 在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧。
　　(3) 在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。
　　(4) 在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利润。

课后练习题

一、单项选择题
1、房地产估价的基本原则，下列描述正确的是(     )。
A、独立、客观、公正原则
B、合法原则、最高最佳使用原则
C、估价时点原则
D、替代原则、谨慎原则
2、房地产估价的最高行为准则，下列描述正确的是(     )。
1、遵守合法原则、最高最佳使用原则
B、遵守替代原则、谨慎原则
2、遵守估价时点原则
D、遵守独立、客观、公正原则
3、房地产估价的特殊原则是(    )。
A、独立、客观、公正原则
B、合法原则、最高最佳使用原则
C、估价时点原则
D、谨慎原则
4、在房地产估价原则中，既属于特殊原则又属于技术原则的是(     )。
A、合法原则
B、最高最佳使用原则
C、谨慎原则
D、估价时点原则
5、房地产估价师遵守合法原则是因为(    )。
A、房地产估价的客观要求
B、房地产估价的法律、法规要求
C、房地产估价师的职业道德要求
D、房地产价值实质上是房地产权益的价值
6、某宗城市规划为居住用途的土地非常适合作为商业用途，估价应按(   ) 为前提来估价。
A、商业用途
B、居住用途
C、商业用途与居住用途混合
D、委托人确定的用途
7、城市规划规定某宗土地的容积率不超过2.5，但该宗土地的实际容积率为3.0却未办理任何法律手续，则估价时容积率按(    )估价。
A、2.5
B、小于2.5
C、3.0
D、2.5与3.0的平均值
8、城市规划规定某宗土地的容积率不超过2.5，但该宗土地的实际容积率为1.0，则估价时容积率按(    )估价。
A、1.0
B、2.5
C、小于等于2.5的任何数值
D、1.0与2.5的平均值
9、某建筑物的建筑面积500Om2, 坐落的土地面积为2000m2，土地价格1500元/m2，用成本法测算出的该建筑物的重建价格为1600元/m2, 市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2。除市场不景气之外，下列判断正确的是(    )。
A、该建筑物不符合最高最佳使用原则
B、该土地不符合最高最佳使用原则
C、该土地不符合合法化原则
C、该土地不符合谨慎原则
10、某宗房地产的房地价值为2800元/m2。如果拆除现有的建筑物建造新的建筑物，已知周边类似新房地价值为3000元/m2，拆除旧建筑物、土地整理、建筑新建筑物等各项费用为400元/m2，根据最高最佳使用原则，下列选择正确的是(    )。
A、保持现状
B、拆除旧建筑物建造新建筑物
C、不确定
D、重新开发
11、某宗房地产的房地价值为2800元/m2。如果拆除现有的建筑物建造新的建筑物，则周边类似新房地价值为3000元/m2，拆除旧建筑物、土地整理、建筑新建筑物等各项费用为400元/m2；如果将建筑物重新装修，则类似房地产的价格为4000元/m2，装修费为500元/m2，问正确的选择是(    )。
A、保持现状
B、拆除旧建筑物建造新建筑物
C、重新开发
D、重新装修
12、理解谨慎原则的关键是估价中存在(    )因素。
A、确定性
B、不确定性
C、主观
D、客观
13、在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧，是遵守了(     )原则。
A、独立、客观、公正原则
B、合法原则、最高最佳使用原则
C、估价时点原则
D、谨慎原则
14、在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低，是遵守了(     )原则。
A、独立、客观、公正原则
B、合法原则、最高最佳使用原则
C、估价时点原则
D、谨慎原则

二、多项选择题
1、房地产估价的基本原则包括(     )。
A、独立、客观、公正原则；
B、合法原则；
C、最高最佳使用原则；
D、估价时点原则；
E、替代原则。
2、房地产估价的普适技术性原则包括(    )。
A、独立、客观、公正原则；
B、合法原则；
C、最高最佳使用原则；
D、估价时点原则、替代原则；
E、谨慎原则。
3、独立、客观、公正原则要求估价机构及估价师做到(     )。
A、应当是一个不依附于他人、不受他人束缚的独立机构；
B、房地产估价机构和房地产估价师应当与估价对象没有现实的或潜在的利益关系；
C、与委托人及估价利害关系人没有除依法收取估价服务费以外的任何现实的或潜在的利害关系；
D、房地产估价机构和房地产估价师在估价中不应受委托人等外部因素的干扰，不应屈从于外部压力
E、房地产估价师还必须具有良好的职业道德，不能受任何私心杂念的影响。
4、遵守合法原则应做到(    )。
A、依法判定的权利类型及归属；
B、依法判定的使用权利；
C、依法判定的处分权利；
D、依法判定的其他权益；
E、依法判定估价过程和估价行为。
5、最高最佳使用必须同时满足(    )条件。
A、法律上许可；
B、技术上可能；
C、经济上可行；
D、价值最大化；
E、委托方的意志。
6、最高最佳使用原则与合法原则之间的关系是(    )。
A、最高最佳使用是在法律(包括法律、法 规、政策、土地使用权出让合同等)允许范围内的最高最佳使用；
B、遵守了合法原则，不一定符合最高最佳使用原则的全部要求；
C、遵守了最高最佳使用原则，必然遵守了合法原则中对合法使用方面的要求，但不一定符合合法原则对合法产权、合法处分等方面的要求；
D、最高最佳使用原则与合法原则相互矛盾，不可能同时遵守；
E、最高最佳使用原则与合法原则相互矛盾时，应优先满足最高最佳使用原则。
7、寻找估价对象最高最佳使用的方法可以从(    )考虑。
A、法律上的许可性；
B、技术上的可能性；
C、经济上的可行性；
D、价值是否达到最大化；
E、委托人的具体要求。
8、遵守谨慎原则的要求是(   )。
A、在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查看；
B、在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧；
C、在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低；
D、在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利润；
E、在估价时，必须核实房地产的合法性及是否是最高最佳使用。
三、判断题
1、评判一个评估价值是否正确，很重要的一点是看是否遵守了估价原则。
2、遵守合法原则不是指只有合法权利的房地产才能成为估价对象，而是指依据法律、法规和政策等的规定，估价对象是哪种权利状况的房地产就应当将其作为那种权利状况的房地产来估价。
3、从理论上讲，任何权利状况的房地产都可以成为估价对象，只是其评估价值应与其权利状况相匹配，但法律、法规或政策明确规定不得作为估价对象的房地产除外。
4、最高最佳使用是在法律(包括法律、法规、政策、土地使用权出让合同等)允许范围内的最高最佳使用。
5、遵守了合法原则，不一定符合最高最佳使用原则的全部要求。
6、遵守了最高最佳使用原则，必然遵守了合法原则中对合法使用方面的 要求，但不一定符合合法原则对合法产权、合法处分等方面的要求。
7、替代原则是针对估价结果而言的，不论采用何种估价方法进行估价，最后都需要把估价结果放到市场中去衡量，只有当估价结果不会不合理地偏离类似房地产在同等条件下的正常价格时，估价结果才可以说是客观合理的。
参考答案

一、单项选择题
1、A  2、D  3、D  4、C  5、D  6、B  7、A  8、B  9、B  10、A  10、A
11、A 12、B  13、D 14、D
二、多项选择题
1、A  2、BCD  3、ABCDE  4、ABCD  5、ABCD  6、ABC  7、ABCD
8、ABCD
三、判断题
1、对 2、对 3、对 4、对  5、对 6、对 7、对