2010理论与方法:估价实践中易产生分歧问题3

　　对不同估价方法所测算的结果差异幅度没有做科学性的约定

　　我们知道，不同的估价方法是从某一角度或某一方面建立起来的，或多或少有一些局限性，因此在估价实务中要求房地产估价师采用两种以上估价方法进行估价，就是出于对不同估价方法局限性的调整及综合平衡的考虑。然而，对不同估价方法计算的结果和估价方法选用上，《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》并未作相关硬性规定。从而在房地产估价市场上对两种以上估价方法测算出的评估结果可谓是千差万别，结果数据之间的偏差幅度，大的有50%，或100%，更荒谬的甚至有200%左右。这种硬套两种以上估价方法进行测算的做法是否可取值得商榷，在此笔者认为对估价方法及估价结果的取舍方面更值得深思。在确定最终估价结果时我们估价人员通常只是对不同估价方法计算出的估价结果进行取舍、调整，而并没有对各种估价方法所测算出的结果进行分析。笔者认为光取舍、调整还远远不够，还应加入估价师对估价方法的选择对估价结果影响分析。

　　曾见过某估价公司对一宗土地使用权抵押评估，在估价报告中该公司采用两种方法即基准地价修正法及假设开发法进行评估，其中基准地价修正法测算出的结果为4500万元，假设开发法测算出的结果为9500万元，最后该公司采用算术平均数确定最终估价结果为7000万元。两种评估方法测算出的结果相差5000万元之多，假设开发法比基准地价测算出的结果多出了111%，这样的结果只能说明两个问题，其一是必然有一种方法是不适合本地块的评估，其二是要么两种估价方法均不适合。然而该估价公司并没去考虑是否因估价方法不适合导致如此大的差别，而是简单的算术平均就确定了估价结果。这样的现象在估价执业中比比皆是。因此笔者认为《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》有必要对两种以上估价方法测算出的结果差别幅度做一个相应的规定或限制。

　　就评估结果差别幅度的限制方面，笔者建议可以效仿《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》对市场比较法中交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正，视具体情况可采用百分率法、差额法或回归分析法。每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20%，综合调整不得超过30%的规定。因为在确定最终结果时各种估价方法测算出结果可以视同于在市场比较法中的可比案例，可比案例之间的价格相差幅度是绝对不可能允许如上例所述的100%以上。因此笔者建议在估价报告中必须增加分析确定两种以上估价方法的同时确定其中一种作为主估价方法，其他估价方法作为辅助估价方法的理由，辅助估价方法所测算出的结果与主方法测算出的结果偏差幅度不宜超过主方法测算出结果的30%。否则应认定该辅助估价方法不适合拟估标的评估，从而不能作为辅助估价方法列入估价报告中。

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