2010理论与方法:价值类型的分类

　　价值类型总的可以分为两大类，即市场价值和市场价值以外的价值(或非市场价值)。

　　市场价值

　　2008年版房地产估价师执业资格考试辅导教材《房地产估价理论与方法》指出：“市场价值过去称为公开市场价值，是多数估价项目需要评估的价值，国内外对它有许多定义，这些定义虽然表述上不完全一致，但内涵基本相同。”

　　1)《国际评估准则》对市场价值的定义

　　国际估价行业比国内估价行业更早了解到价值类型的重要。《国际评估准则》中市场价值的定义如下：市场价值是自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中，某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。

　　2)资产评估行业对市场价值的定义

　　资产评估行业的《资产评估价值类型指导意见》中市场价值的定义如下：市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。来源于考试大，

　　我们可以看得出来，资产评估行业对价值类型的定义基本上是沿用了《国际评估准则》的定义，只不过做了文字表述上的小修改。

　　3)房地产估价行业对市场价值的定义

　　2008年版房地产估价师执业资格考试辅导教材《房地产估价理论与方法》对市场价值做了如下的表述：“指房地产在满足下列条件下进行交易最可能的价格：①交易双方是自愿地进行交易的——卖者不是被迫地将房地产卖给特定的买者，买者不是被迫地从特定的卖者那里购买房地产;②交易双方是出于利己动机进行交易的——交易双方进行交易的目的是追求各自最大的利益;③交易双方是精明、谨慎行事的，并且了解交易对象、知晓市场行情——交易双方都是理性的，掌握充分的信息，卖方不是盲目地出售，买方不是盲目地购买;④交易双方有较充裕的时间进行交易——卖方不急于出售，买方不是急于购买，交易对象在市场上进行了合理时间的展示;⑤不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价——例如，房地产开发商可能对相邻的一宗狭长地块比别人更感兴趣，因为有了这块土地，他就能更充分地进行整体开发。市场价值还有一些隐含条件，包括：①最高最佳使用;②继续使用(对于企业而言即为持续经营);③市场参与者的集体观念和行为。”

　　我们许多估价机构既有资产评估资质，又有房地产估价资质。撰写资产评估报告，建议采用资产评估行业对市场价值的定义;撰写房地产估价报告，建议还是采用房地产估价行业对市场价值的定义。房地产估价行业过去称“公开市场价值”，现在统一改称“市场价值”，建议房地产估价报告今后也采用“市场价值”这一国际统一的称呼。

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