2010年房估师复习:物权法与房地产1

　　《中华人民共和国物权法》在社会各界的广泛关注下，已于2007年3月16日通过并公布，并将于2007年10月1日起施行。其制定与实施之所以受到如此广泛的关注，除了因为物权法律制度本身就是民事法律制度的一项基本内容、因而物权法即属民法体系中的基本法、其制定与实施使我国民事法律制度在体系上进一步完善外，更重要的是，物权法是以有形财产权法律关系为调整对象的法律，其基本内容即是有形财产权的保护问题。物权法所确立的有形财产、特别是不动产的各项制度，不仅关系到国家、集体的利益，而且直接关系到每一个个人的切身利益。本文拟就物权法的有关基本问题及其与主要的不动产即房地产相关的问题向读者作一简要的阐释。

　　关于物权法的有关基本问题

　　一物权的基本内容和基本法律特征

　　物权法是以因物的归属和利用而产生的民事关系为调整对象的法律。所谓物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。所有权是权利人对自己的动产或者不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利;用益物权是权利人对他人的动产或者不动产依法享有占有、使用、收益的权利，包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权;担保物权是权利人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形时，依法享有的就担保财产优先受偿的权利，包括抵押权、质权、留置权。与其他民事权利相比，物权的基本法律特征体现在：

　　1、相对于人身权而言，物权是一种财产权，是财产权的一种类型。

　　2、相对于知识产权(包括专利权、商标权、著作权等)这种无形财产权而言，物权是一种有形财产权，实际就是指针对房屋、土地、车辆等不动产及动产的权利。

　　3、相对于债权作为一种请求权而言，物权是一种对财产的支配权。物权作为一种支配权，是指权利人可以根据自己的意志直接控制动产、不动产，不需要借助他人的帮助就可以行使权利;而债权作为一种请求权，则是一种需要借助于债务人的履约方能实现的权利。以房屋买卖为例，购房人在与开发商签订《商品房买卖合同》以后，即对开发商享有了合同债权，可以按约请求开发商交付商品房，此时其对房屋享有的权利仅是一种请求权;在实际获得商品房并办理了《房屋所有权证》以后，购房人对该商品房即享有了物权中的所有权，可以根据自己的意志依法直接支配该商品房，此时其对该商品房享有的权利即是一种支配权。反过来说，开发商在这一过程中，则从开始对商品房享有支配权变化为享有商品房价款的请求权。由此可见，物权作为一种支配权与债权作为一种请求权是性质完全不同的两种权利，而商品交易过程实际上就是债权与物权、或者说请求权与支配权相互转化的过程。

　　4、相对于债权作为一种对人权、相对权而言，物权是一种对世权、绝对权。所谓对世权是指权利人享有的权利可以对抗除权利人本人以外的任何人，任何人侵害了权利人的权利、权利人都可以要求其承担相应的法律责任，因而，这种权利是一种绝对的权利。债权的权利对象只能是具体民事权利义务关系的对方、即债务人，因而是一种相对于具体的人的权利，即对人权、相对权。

　　二物权法的基本原则

　　1、物权法定原则《物权法》规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”首先应该明确的是，此处的“法律”为狭义的法律，即指全国人大及其常委会制定的法律，不包括国务院行政法规、部门规章、地方性法规、地方规章、司法解释等相对效力层次较低的法律。物权法定包括种类法定和内容法定两个方面，种类法定是指纳入物权范围的民事权利只有所有权、用益物权、担保物权三种，除非有新的法律规定，其他民事权利均不属物权的范围;内容法定是指每一种物权所包含的权能也只能由法律规定，如物权中的所有权，其内容只能是占有、使用、收益、处分四项权能。考试大论坛

　　2、公示、公信原则《物权法》规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应该依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”可见，法律对不动产物权确立了公示、公信原则。所谓“公示”，即是以一定方法向社会公开，便于他人查阅、知晓;“公信”则是指通过公示以取得社会公信力并对这种信任予以保护。《物权法》确定的不动产登记原则本质上是一种公示制度，目的在于通过专门登记机构的登记让不动产物权得以向社会公开并取得社会公信力，从而有效地确定权利人的不动产物权并维护不动产物权转让中的交易安全。

　　3、平等保护原则《物权法》规定：“国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利”;还规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”这不仅从权利本身和市场地位的角度强调了对物权及其权利人的平等保护，而且是以法律形式第一次明确将私人物权摆在与国家物权、集体物权完全平等的位置。应该说，这是我国民主法律建设的巨大进步，具有划时代的意义。

　　4、依法行使原则《物权法》规定：“物权的取得和行使，应当遵守法律、尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”实际上，依法行使权利原则是所有民事权利行使应遵守的一项共同原则，物权虽然是一种对物的绝对权、支配权，但同样应遵循这一原则。

　　三制定物权法的意义

　　有必要指出的是，物权法制定并公布以前，中国并非完全没有物权法律制度，只是没有统一、完善的物权法。物权法律制度散见于有关民事法律和行政管理、经济法律之中，主要有《民法通则》、《担保法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《农村土地承包法》等。另外，国务院颁布实施的《城市房屋拆迁管理条例》、《物业管理条例》中也有物权法律制度的内容，但从物权法定原则出发，行政法规在没有法律作为基础的情况下并不能纳入物权法的范畴。制定统一、完善的物权法的意义体现在：

　　1、是坚持社会主义基本经济制度的需要根据《宪法》，我国的基本经济制度是：坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展。《物权法》在强调对国家财产保护的同时，将集体物权、私人物权放在与国家物权平等保护的位置，并给予其平等的市场经济主体的地位，为我国基本经济制度的实施提供了有力的法律保障。

　　2、是规范社会主义市场经济体制的需要实行社会主义市场经济体制，不仅是我国《宪法》的明确规定，而且也是党所确定的一项基本国策。而衡量一种经济体制是否属于真正的市场经济体制，关键是看市场能否在资源配置中发挥基础性作用，反映在法律制度上，就是要看规范市场经济的民商法律制度是否已经建立并健全。通过制定《物权法》，可以明晰产权、确认物的归属，可以保障各市场主体的平等法律地位和发展权利，促进公平竞争。

　　3、是维护广大人民群众切身利益、鼓励人民群众创造财富、推动社会主义市场经济发展的需要我国自改革开放、特别是实行社会主义市场经济体制以来，广大人民群众创造并积累了越来越多的私人财富，扮演着越来越重要的市场经济主体的角色。这种状况迫切需要明确的法律依据予以确认和保护，以使广大人民群众放心，并维持、提高其不断创造财富的积极性，以此推动社会主义市场经济的发展。

　　4、是实施依法治国、保护人权的需要依法治国是兴国强国的必选之路，而依法治国的最基本要求之一就是对基本人权的切实保护。人权的最基本内容包括了人身权和财产权，物权法强调对私人物权的平等保护，正是保护基本人权的体现。

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