房地产基本制度与政策精讲班讲义8

　　4、建设工程的监理

　　实行监理的建设工程，建设单位应当委托具有相应资质等级的工程监理单位进行监理，也可以委托具有工程监理相应资质等级井与被监理工程的施工承包单位没有隶属关系或者其他利害关系的该工程的设计单位进行监理。

　　(1)建设工程监理范围

　　下列建设工程必须实行监理：1)国家重点建设工程;2)大、中型公用事业工程;3)成片开发建设的住宅小区工程;4)利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程;5)国家规定必须实行监理的其他工程。

　　例题：建设工程监理范围包括()。

　　A、国家重点建设工程

　　B.大、中型公用事业工程

　　C.成片开发建设的住宅小区工程

　　D.村民自建房屋

　　E.利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程

　　答案：ABCE

　　解析：村民自建房屋不属于建设工程监理范围，因此，应选ABCE.

　　(2)建设工程监理单位的质量责任和义务

　　1)工程监理单位应当依法取得相应等级的资质证书，并在其资质等级许可的范围内承担工程监理业务。

　　2)工程监理单位与被监理工程的施工承包单位以及建设材料、建筑构配件和设备供应单位有隶属关系或者其他利害关系的，不得承担该项建设工程的监理业务。

　　3)工程监理单位应当依照法律、法规以及有关技术标准、设计文件和建设工程承包合同。代表建设单位对施工质量实施监理，并对施工质量承担监理责任。

　　4)工程监理单位应当选择具备相应资格的总监理工程师和监理工程师进驻施工现场。未经监理工程师签字，建筑材料、建筑构配件和设备不得在工程上使用或者安装，施工单位不得进行下一道工序的施工，未经总监理工程师签字，建设单位不拨付工程款，不进行竣工验收。

　　5)监理工程师应当按照工程监理规范的要求，采取旁站、巡视和平行检验等形式，对建设工程实施监理。

　　例题：监理工程师应当按照工程监理规范的要求，采取()等形式，对建设工程实施监理。

　　A、旁站

　　B.不去现场

　　C.巡视

　　D.平行检验

　　E.不监督

　　答案：ACD

　　解析：不去现场、不监督是监理工程师的失职行为。

　　5、建设监理程序与管理

　　(1)建设监理程序。

　　工程建设监理一般按下列程序进行：

　　1)编制工程建设监理规划

　　2)按工程建设进度，分专业编制工程建设监理细则;

　　3)按照建设监理细则进行工程建设监理;

　　4)参与工程竣工预验收，签署工程建设监理意见：

　　5)工程建设监理业务完成后，向项目法人提交工程建设监理档案资料。

　　(2)监理企业资质审查与管理。

　　监理企业实行资质审批制度。监理企业的资质根据其人员素质、专业技能、管理水平、资金数量及实际业绩分为甲、乙、丙三级。

　　设立监理企业或申请承担监理业务的企业到工商行政管理部门登记注册并取得企业法人营业执照后，方可到建设行政主管部门办理资质申请手续，经资质审查后取得《监理申请批准书》，才可从事监理活动。

　　(3)监理工程师的考试、注册与管理。

　　监理工程师实行注册制度。《监理工程师资格考试和注册试行办法》规定监理工程师应先经资格考试，取得《监理工程师资格证书》，再经监理工程师注册机关注册，取得《监理工程师岗位证书》，并被监理单位聘用，方可从事工程建设监理业务。未取得两证或两证不全者不得从事监理业务;已注册的监理工程师不得以个人名义从事监理业务。

　　(4)涉外监理的管理规定。

　　凡外资在中国境内独资的建设项目，在委托外国监理单位承担监理时，应聘请中国监理单位参加，进行合作监理。中外合资的建设项目，不应委托外国监理单位承担监理，但可向外国监理单位进行技术、经济咨询。外国贷款项目原则上由中国监理单位负责监理，如因贷款方要求外国监理单位参加，应与中国监理单位进行合作监理。外国赠款，捐款建设的工程项目，一般由中国监理单位承担监理。

　　例题：监理企业的资质根据其人员素质、专业技能、管理水平、资金数量及实际业绩分为()级。

　　A、一

　　B.二

　　C.甲

　　D.乙

　　E.丙

　　答案：CDE

　　解析：监理企业的资质根据其人员素质、专业技能、管理水平、资金数量及实际业绩分为甲、乙、丙三级。

　　建设工程施工与质量管理第二节建设工程施工与质量管理一、项目报建制度1994年8月建设部发布了《工程建设项目报建管理办法》。该管理办法规定：

　　(1)凡在我国境内投资兴建的房地产开发项目，包括外国独资、合资、合作的开发项目都必须实行报建制度，接受当地建设行政主管部门或其授权机构的监督管理。未报建的开发项目不得办理招投标和发放施工许可证，设计、施工单位不得承接该项工程的设计和施工。

　　(2)报建的程序为：开发项目立项批准列入年度投资计划后，须向当地建设行政主管部门或其授权机构进行报建，交验有关批准文件。领取《工程建设项目报建表》，认真填写后报送，并按要求进行招标准备。

　　(3)报建内容主要包括：工程名称、建设地点、投资规模、资金来源、当年投资额、工程规模、开工、竣工日期、发包方式、工程筹建情况共九项。

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　　例题：项目报建制度中，凡在我国境内投资兴建的房地产开发项目，包括外国独资、合资、合作的开发项目都必须实行报建制度，接受()的监督管理。

　　A、当地建设行政主管部门B、当地建设行政主管部门授权机构。

　　C.当地计划行政主管部门D.当地计划行政主管部门授权机构E、当地工商行政主管部门答案：AB解析：项目报建制度中，管理职能属于当地建设行政主管部门或其授权机构。

　　二、施工许可制度(熟悉)

　　建设部于2001年6月重新发布了《建筑工程施工许可管理办法》。

　　1、建筑工程施工许可管理的原则

　　(1)在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门(以下简称发证机关)申请领取施工许可证。

　　(2)工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300┫以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。

　　(3)按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。

　　(4)必须申请领取施工许可证的建筑工程未取得施工许可证的，一律不得开工。任何单位和个人不得将应该申请领取施工许可证的工程项目分解为若干限额以下的工程项目，规避申请领取施工许可证。

　　例题1：建设工程开工前，建设单位应当向工程所在地的县级以上人民政府( )部门申请领取施工许可证。

　　A.建设行政主管

　　B.土地行政主管

　　C.环境保护

　　D.发展计划

　　答案：A

　　解析：建设单位在开工前应当向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。

　　例题2：建设工程在( )条件下，建设单位可以不用办理施工许可证

　　A.工程投资额在50万元以下且建筑面积在500┫以下

　　B.工程投资额在50万元以下或建筑面积在500┫以下

　　C.工程投资额在30万元以上且建筑面积在300┫以下

　　D.工程投资额在30万元以下或建筑面积在300┫以下

　　答案：D

　　解析：工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300┫以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。

　　2、申领施工许可证的条件

　　建设单位申请领取施工许可证，应当具备下列条件，并提交相应的证明文件：

　　(1)已经办理该建筑工程用地批准手续;

　　(2)在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证;

　　(3)施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求;

　　(4)已经确定施工企业。按照规定应该招标的工程没有招标，应该公开招标的工程设有公开招标，或者肢解发包工程，以及将工程发包给不具备相应资质条件的，所确定的施工企业无效;

　　(5)满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查：

　　(6)有保证工程质量和安全的具体措施。施工企业编制的施工组织设计中有根据建筑工程特点制定的相应质量、安全技术措施，专业性较强的工程项目编制的专项质量、安全施工组织设计，井按照规定办理了工程质量、安全监督手续;

　　(7)按照规定应该委托监理的工程已委托监理;

　　(8)建设资金已经落实。建设工期不足1年的到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过1年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30%。建设单位应当提供银行出具的到位资金证明，有条件的可以实行银行付款保函或者其他第三方担保。

　　(9)法律、行政法规规定的其他条件。

　　例题：建设单位申请领取施工许可证时，应当提交建设资金已经落实的证明文件，建设工期超过一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的( )。

　　A.20%

　　B.25%

　　C.30%

　　D.50%

　　答案：C

　　解析：建设工期不足1年的到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过1年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30%。

　　3 、建筑施工许可证的管理

　　申请办理施工许可证，应当按照下列程序进行：

　　(1)建设单位向发证机关领取《建筑工程施工许可证申请表》

　　(2)建设单位持加盖单位及法定代表人印鉴的《建筑工程施工许可证申请表》，并附《建筑工程施工许可管理办法》第四条规定的证明文件，向发证机关提出申请。

　　(3)发证机关在收到建设单位报送的《建筑工程施工许可证申请表》和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请之日起15日内颁发施工许可证;对于证明文件不齐全或者失效的，应当限期要求建设单位补正，审批时间可以自证明文件补正齐全后作相应顺延;对于不符合条件的，应当自收到申请之日起15日内书面通知建设单位，并说明理由。

　　建筑工程在施工过程中，建设单位或者施工单位发生变更的，应当重新申请领取施工许可证。

　　(4)建设单位申请领取施工许可证的工程名称、地点、规模，应当与依法签订的施工承包合同一致。施工许可证应当放置在施工现场备查。

　　(5)施工许可证不得伪造和涂改。

　　(6)建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工。因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由：延期以两次为限，每次不超过3个月。既不开工又不申请延期或者超过延期次数、时限的，施工许可证自行废(7)对于未取得施工许可证或者为规避办理施工许可证将工程项目分解后擅自施工的，由有管辖权的发证机关责令改正，对于不符合开工条件的责令停止施工，并对建设单位和施工单位分别处以罚款。

　　例题：建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工，可申请延期，延期( )。(2003年试题)

　　A.以一次为限，不超过三个月

　　B.以一次为限，不超过六个月

　　C.以两次为限，每次不超过三个月

　　D.以两次为限，每次不超过六个月

　　答案：C

　　解析：建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工。因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由：延期以两次为限，每次不超过3个月。