房地产基本制度与政策精讲班讲义30

　　4、房屋面积的测算一般规定

　　(1)建筑面积和房屋产权登记面积房屋建筑面积是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。

　　房屋共有建筑面积是指产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

　　房屋产权登记面积是指由房产测绘单位测算，标注在房屋权属证书上，记入房屋权属档案的，房屋的建筑面积。

　　(2)房屋使用面积房屋使用面积是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影计算。

　　(3)计算建筑面积的有关规定

　　例题：( )是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积。

　　A、房屋使用面积

　　B、房屋建筑面积

　　C、房屋共有建筑面积

　　D、房屋产权面积

　　答案：B

　　解析：房屋建筑面积是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积。

　　1)计算全部建筑面积的范围

　　(A)永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

　　(B)房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算筑面积。楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井。垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。

　　(C)穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。

　　(D)房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围水平面积计算。

　　(E)挑楼、全封闭的阳台，按其外围水平投影面积计算。属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。

　　(F)地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平面积计算。

　　(G)有柱(不含独立柱、单排柱)或有围护结构的门廓、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

　　(H)玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。

　　(1)属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按其柱外围水平投影面积计算。

　　(J)有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝面积计算建筑面积。

　　例题：下列属于应计算全部建筑面积的范围包括( )。

　　A、永久性结构的单层房屋

　　B、房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位

　　C、穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅

　　D、未封闭的阳台、挑廊

　　E、地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以下答案：ABC解析：地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以下的，是不应计算全部建筑面积的。

　　2)计算一半建筑面积的范围

　　(A)与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

　　(B)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。

　　(c)未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

　　(D)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

　　例题1：根据《房产测量规范》，下列项目中，计算一半建筑面积的是()。(2005年试题)

　　A.无顶盖的室外楼梯

　　B.无柱的雨篷

　　C.无顶盖的阳台

　　D.房屋之间无上盖的架空通廊

　　答案：A

　　解析：无顶盖的室外楼梯属于计算一半建筑面积的范围。

　　3)不计算房屋面积的范围

　　(A)层高小于2.20m以下的夹层、插层、拄术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室等。

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　　(B)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚，台阶、无柱雨篷等。

　　(c)房屋之间无上盖的架空通廊。

　　(D)房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。

　　(E)建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

　　(F)骑楼、骑街楼的底层用作道路街巷通行的部分。

　　(G)利用引桥，高架路，高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。

　　(H)活动房屋、临时房屋、简易房屋。

　　(L)独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

　　(J)与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。

　　例题：应不计算房屋面积的范围包括( )。

　　A、层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层

　　B、层高小于2.20m的地下室

　　C、有顶盖不封闭的永久性的架空通廊

　　D、房屋之间无上盖的架空通廊E、与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝

　　答案：ABDE

　　解析：有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，属于计算一半建筑面积的范围。

　　4)几种特殊情况下，计算建筑面积的规定

　　(A)同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计算。各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。

　　金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理。

　　(B)房屋屋顶为斜面结构(坡屋顶)的，层高(高度)2.20m以上的部位计算建筑面积。

　　(c)全封闭阳台、有柱挑廊、有顶盖封闭的架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影全部计算建筑面积。

　　未封闭的阳台、无柱挑廊、有顶盖未封闭的架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影的一半计算建筑面积。

　　(D)与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝。沉降缝应计算建筑面积。

　　(E)对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高(高度)2.20m以上的部位计算建筑面积。房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。

　　(F)楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。

　　(G)临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。

　　(H)与室内不相通的类似于阳台、挑廊，槽廊的建筑，不计算建筑面积。

　　(L)室外楼梯的建筑面积，按其在各楼层水平投影面积之和计算。

　　例题：下列有关房屋建筑面积计算的表述中，正确的有( )。(2003年试题)

　　A.层高不超过2.20m(含2.20m)的永久性建筑不计算建筑面积

　　B.大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算建筑面积

　　C.与两边房屋相连无上盖的架空通廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积

　　D.无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算建筑面积E.突出房屋墙面的无柱雨篷按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积

　　答案：BD

　　解析：层高超过2.20m(含2.20m)的永久性建筑，应计算建筑面积;与两边房屋相连无上盖的架空通廊、突出房屋墙面的无柱雨篷，都是不计算面积的;

　　(4)成套房屋建筑面积的测算成套房屋的建筑面积：成套房屋的建筑面积由套内建筑面积及共有建筑面积的分摊组成。套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。套内房屋的使用面积为套内使用空间的水平投影面积，按以下规定计算：

　　1)套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。

　　2)套内楼梯按自然层数的面积总和计入套内房屋使用面积。

　　3)不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入套内房屋使用面积。

　　4)内墙面装饰厚度计入套内房屋使用面积。

　　套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

　　套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按其外围水平投影面积全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。