房地产基本制度与政策精讲班讲义31

　　5、共有建筑面积的分摊

　　(1)共有建筑面积的分类共有建筑面积按是否应当分摊，分为不应分摊的共有建筑面积和应分摊的共有建筑面积。

　　1)不应分摊的共有建筑面积包括：独立使用的地下室、车棚、车库;作为人防工程的地下室、避难室(层);用作公共休憩、绿化等场所的架空层;为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。

　　建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积。

　　例题：人防工程的地下室面积( )建筑面积。(2004年试题)

　　A.属不应分摊的共有

　　B.属分摊的共有

　　C.不属共有

　　D.属物业公司所有

　　答案：A

　　解析：共有建筑面积按是否应当分摊，分为不应分摊的共有建筑面积和应分摊的共有建筑面积。

　　1)不应分摊的共有建筑面积包括：独立使用的地下室、车棚、车库;作为人防工程的地下室、避难室(层);用作公共休憩、绿化等场所的架空层;为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。

　　2)应分摊的共有建筑面积包括：

　　①作为公共使用的电梯井、管道井、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫用房等以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积;②单元与共有建筑之间的墙体水平投影面积的一半，以及外墙(包括山墙)水平投影面积的一半。

　　根据房屋共有建筑面积的不同使用功能，应分摊的共有建筑面积可分为三大类：①幢共有建筑面积：指为整幢(包括住宅功能、写字楼功能、商场功能等)服务的共有建筑面积。如为整幢服务的配电房、水泵房等。

　　②功能共有建筑面积：指为某一建筑功能(如住宅、写字楼、商场等)服务的共有建筑面积。如为某一建筑功能服务的专用电梯、楼梯间、大堂等。

　　③本层共有建筑面积：指为本层服务的共有建筑面积。如本层共有走廊等。

　　(2)共有建筑面积分摊的原则

　　1)产权双方有合法的权属分割文件或协议的，按其文件或协议规定计算分摊。

　　2)无权属分割文件或协议的，根据房屋共有建筑面积的不同使用功能，按相关建筑面积比例进行计算分摊。

　　(3)共有建筑面积分摊的方法

　　1)住宅楼：住宅楼以幢(梯)为单元，按各套内建筑面积比例分摊共有建筑面积。

　　2)商住楼，将幢应分摊的共有建筑面积，根据住宅、商业不同使用功能，按建筑面积比例分摊成住宅和商业两部分。

　　住宅部分：将幢摊分给住宅的共有建筑面积，作为住宅共有建筑面积的一部分，再加上住宅本身的共有建筑面积，按住宅各套的建筑面积比例分摊。

　　商业部分：先将幢摊分给商业的共有建筑面积，加上商业本身的共有建筑面积，按商业各层套内建筑面积比例分摊至各层，作为各层共有建筑的一部分，加至相应各层共有建筑面积内，得到各层总的共有建筑面积，然后，再根据各层各套内建筑面积分摊其相应各层总的共有建筑面积。

　　3)综合楼：多功能综合楼共有建筑面积按各自的功能，参照商住楼的分摊方法进行分摊。

　　例题：下列有关房屋权属登记的表述中，正确的有( )。(2003年试题)

　　A.房屋所有权人与该房屋占用范围内土地的使用权人，除法律、法规另有规定的外，必须同属一个法人或自然人

　　B.房屋权属档案的收集、整理、鉴定、保管、统计、利用，通常称为房屋权属档案工作的六个业务环节

　　C.房地产面积测算为提高精度，边长取0.001m，但面积确定最后取至小数点后两位，即0.01m2

　　D.临街底层经营性房屋的土地使用权，包括门前人行道的部分分摊面积的土地使用权

　　E.房地产权属登记为房地产权利动态登记

　　答案：ABE

　　解析：边长以m为单位，取至0.01m;面积以┫为单位，取至0.0l┫.临街底层经营性房屋的土地使用权，不应包括门前人行道的部分分摊面积的土地使用权。

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