房地产基本制度与政策精讲班讲义34

　　例题：下列有关房屋建筑面积计算的表述中，正确的有( )。(2003年试题)

　　A.层高不超过2.20m(含2.20m)的永久性建筑不计算建筑面积

　　B.大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算建筑面积

　　C.与两边房屋相连无上盖的架空通廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积

　　D.无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算建筑面积E.突出房屋墙面的无柱雨篷按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积

　　答案：BD

　　解析：层高超过2.20m(含2.20m)的永久性建筑，应计算建筑面积;与两边房屋相连无上盖的架空通廊、突出房屋墙面的无柱雨篷，都是不计算面积的;

　　(4)成套房屋建筑面积的测算成套房屋的建筑面积：成套房屋的建筑面积由套内建筑面积及共有建筑面积的分摊组成。套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。套内房屋的使用面积为套内使用空间的水平投影面积，按以下规定计算：

　　1)套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。

　　2)套内楼梯按自然层数的面积总和计入套内房屋使用面积。

　　3)不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入套内房屋使用面积。

　　4)内墙面装饰厚度计入套内房屋使用面积。

　　套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

　　套内阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按其外围水平投影面积全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

　　5、共有建筑面积的分摊

　　(1)共有建筑面积的分类共有建筑面积按是否应当分摊，分为不应分摊的共有建筑面积和应分摊的共有建筑面积。

　　1)不应分摊的共有建筑面积包括：独立使用的地下室、车棚、车库;作为人防工程的地下室、避难室(层);用作公共休憩、绿化等场所的架空层;为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。

　　建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积。

　　例题：人防工程的地下室面积( )建筑面积。(2004年试题)

　　A.属不应分摊的共有

　　B.属分摊的共有

　　C.不属共有

　　D.属物业公司所有

　　答案：A

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　　解析：共有建筑面积按是否应当分摊，分为不应分摊的共有建筑面积和应分摊的共有建筑面积。

　　1)不应分摊的共有建筑面积包括：独立使用的地下室、车棚、车库;作为人防工程的地下室、避难室(层);用作公共休憩、绿化等场所的架空层;为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。

　　2)应分摊的共有建筑面积包括：

　　①作为公共使用的电梯井、管道井、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫用房等以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积;②单元与共有建筑之间的墙体水平投影面积的一半，以及外墙(包括山墙)水平投影面积的一半。

　　根据房屋共有建筑面积的不同使用功能，应分摊的共有建筑面积可分为三大类：①幢共有建筑面积：指为整幢(包括住宅功能、写字楼功能、商场功能等)服务的共有建筑面积。如为整幢服务的配电房、水泵房等。

　　②功能共有建筑面积：指为某一建筑功能(如住宅、写字楼、商场等)服务的共有建筑面积。如为某一建筑功能服务的专用电梯、楼梯间、大堂等。

　　③本层共有建筑面积：指为本层服务的共有建筑面积。如本层共有走廊等。

　　(2)共有建筑面积分摊的原则

　　1)产权双方有合法的权属分割文件或协议的，按其文件或协议规定计算分摊。

　　2)无权属分割文件或协议的，根据房屋共有建筑面积的不同使用功能，按相关建筑面积比例进行计算分摊。

　　(3)共有建筑面积分摊的方法

　　1)住宅楼：住宅楼以幢(梯)为单元，按各套内建筑面积比例分摊共有建筑面积。

　　2)商住楼，将幢应分摊的共有建筑面积，根据住宅、商业不同使用功能，按建筑面积比例分摊成住宅和商业两部分。

　　住宅部分：将幢摊分给住宅的共有建筑面积，作为住宅共有建筑面积的一部分，再加上住宅本身的共有建筑面积，按住宅各套的建筑面积比例分摊。

　　商业部分：先将幢摊分给商业的共有建筑面积，加上商业本身的共有建筑面积，按商业各层套内建筑面积比例分摊至各层，作为各层共有建筑的一部分，加至相应各层共有建筑面积内，得到各层总的共有建筑面积，然后，再根据各层各套内建筑面积分摊其相应各层总的共有建筑面积。

　　3)综合楼：多功能综合楼共有建筑面积按各自的功能，参照商住楼的分摊方法进行分摊。

　　例题：下列有关房屋权属登记的表述中，正确的有( )。(2003年试题)

　　A.房屋所有权人与该房屋占用范围内土地的使用权人，除法律、法规另有规定的外，必须同属一个法人或自然人

　　B.房屋权属档案的收集、整理、鉴定、保管、统计、利用，通常称为房屋权属档案工作的六个业务环节

　　C.房地产面积测算为提高精度，边长取0.001m，但面积确定最后取至小数点后两位，即0.01m2

　　D.临街底层经营性房屋的土地使用权，包括门前人行道的部分分摊面积的土地使用权

　　E.房地产权属登记为房地产权利动态登记

　　答案：ABE

　　解析：边长以m为单位，取至0.01m;面积以┫为单位，取至0.0l┫.临街底层经营性房屋的土地使用权，不应包括门前人行道的部分分摊面积的土地使用权。