2009房地产估价案例分析大总结(七)
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三、应用估价方法时的错误
1、收益法
(1)收益期限确定错误。
(2)没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。
(3)对于客观收益没有考虑到未来的变化。
(4)收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率;没有考虑公共流通比;求取的方法错误;收益计算中有关面积套错了。
(5)正常费用的测算错误
A、费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。
第一，将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。
第二，对于租赁房地产采用收益法评估时，正常费用中税金的计算只计算了房产税，而没有计算营业税及其附加和土地使用税。
第三，自己经营的房地产，在正常费用的计算中遗漏了经营利润。
第四，把所得税也作为总费用的一个组成部分。
B、费用的计算中计费基础错误。
C、费用的计算方法错误。
D、参数确定错误。
E、总费用中包含了折旧费。
F、对于带租约的房地产转让的评估。租约期内总费用的扣除项目没有按租赁合同的约定。
(6)资本化率确定错误
A、资本化率选定错误
B、用途不同的部分采用了相同的资本化率
C、安全利率选择错误
D、把物价上涨率和经济增长率作为资本化率。
2、市场比较法
(1)修正系数的确定没有充足的理由
(2)比较实例的数量不够，即没有达到三个以上(含三个)的可比实例
(3)修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒。
(4)单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%，或者各项修正对可比实例成交价格的综合调整幅度超过了30%.
(5)比较修正的方向错误。
(6)可比实例不符合条件。
(7)区域因素与个别因素混淆不请。
(8)区域因素与各别因素具体比较修正项目的选择没有结合估价对象与可比实例的差异。
(9)区域因素与各别因素具体比较修正项目的选择没有与评估对象的特点结合起来。
(10)比较修正项目有漏项。
(11)间接比较与直接比较混淆不清。
(12)区域因素比较修正的内涵理解错误。
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