房地产策划模式及其适用性(一)

　　一、房地产策划的模式

　　(一)房地产战略策划模式

　　战略策划模式是王志纲先生及其工作室倡导、并在房地产策划实践中证明可行的策划模式。经过多年的研究和探索，王志纲工作室战略策划理论逐渐形成，具有独特的策划风格。战略策划模式最大特征是强调宏观大势的把握与分析。

　　战略策划是为企业发展或项目开发设计总谱，并帮助企业从全局的需要出发，有效整合这些专业性操作公司，使其在统一的平台上，协调一致地实现总体目标。

　　战略策划模式内容如下：

　　1、大势把握――出思路。在宏观大势把握的前提下，根据每个企业的不同特点，找到适合其的发展思路。大势把握包括中国经济大势，区域经济大势，区域市场需求大势，区域行业竞争大势和区域板块文化底蕴。

　　2、理念创新――出定位。思路确定后，选择摆脱同质化竞争的迷局，确定差异化发展的突破点，总结、提取出一个能体现并统帅企业或产品发展的灵魂和主旋律。理念创新包括概念创新、预见创新和整合创新。

　　3、策略设计――出方案。量身定造，针对企业特点设计一套科学、独创、有前瞻性的，且具可操作性的对策方案。策略设计包括项目总体定位，项目理念设计，项目功能规划，项目运作模式，项目经营思路和项目推广策略。

　　4、资源整合――出平台。帮助企业整合内外资源，包括整合各种专业化公司的力量，创造一个统一的操作平台，让各种力量发挥应有的作用。资源整合包括企业内部资源整合，企业外部资源整合，行业内部资源整合，行业外部资源整合。

　　5、动态顾问――出监理。操作过程主要由企业家完成，策划人作为顾问起参谋作用。顾问监理包括项目重大事件，项目重要环节，项目节奏把握，项目时常引爆和项目品牌提升。

　　(二)房地产全程策划模式

　　房地产全程策划模式由深圳国际企业服务公司冯佳先生倡导并付之实践而逐渐形成。由于全程策划的策划理念和内涵既实用又丰富，而且创造了不少经典项目，深受众多房地产开发企业及策划咨询公司的推崇，流行全国。

　　房地产全程策划，简单地说就是对房地产项目进行“全过程”的策划，即从项目前期的市场调研开始到项目后期的物业服务等各个方面都进行全方位策划。全程策划强调为投资者提供标本兼治的全过程策划服务，每个环节都以提升项目的价值为重点，围绕提升项目的价值来运用各种手段，使项目以最佳的状态走向市场。

　　全程策划模式内容如下：

　　1、市场研究――对项目所处的经济环境、项目当前房地产市场状况、项目所在区域同类楼盘进行调研分析。

　　2、土地研制――挖掘土地的潜在价值，对土地的优势、劣势、机会和威胁进行分析研究。

　　3、项目分析――通过对项目自身条件及市场竞争情况分析，确定项目定位策略，决定目标客户及楼盘形象，决定项目市场定位、功能定位及形象定位。

　　4、项目规划――提出建议性项目经济指标、市场要求、规划设计、建筑风格、户型设计及综合设施配套等。

　　5、概念设计――做好规划概念设计、建筑概念设计、环境概念设计、艺术概念设计。

　　6、形象设计――开发商与项目的形象整合，项目形象、概念及品牌前期推广。

　　7、营销策略――分析项目环境状况，突现其价值。找准项目市场营销机会点及障碍点，整合项目外在资源，挖掘并向公众告知楼盘自身所具有的特色卖点。

　　8、物业服务――与项目定位相适应的物业管理概念提示，将服务意识传播给员工，构建以服务为圆心的组织架构。

　　9、品牌培植――抓住企业和项目培养品牌，延伸产品的价值。

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