2009年房地产估价案例与分析精讲讲义27

　　[例7―2]需要评估一宗“七通一平”熟地于2005年9月的价值。获知该宗土地的面积为5000m2，土地剩余使用年限为65年，容积率为2，适宜建造某种类型的商品住宅;预计取得该宗土地后建造该类商品住宅的开发期为2年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积800元，勘察设计等专业费用及管理费为建筑安装工程费的12%，第一年需要投入60%的建筑安装工程费、专业费用及管理费，第二年需要投入40%的建筑安装工程费、专业费用及管理费;销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的2%，房地产交易中卖方需要缴纳的营业税等为交易价格的6%，买方需要缴纳的契税等为交易价格的3%;预计该商品住宅在建成时可全部售出，售出时的平均价格为每平方米建筑面积2 000元。试利用所给资料用现金流量折现法测算该宗土地2005年9月的总价、单价及楼面地价(折现率为12%)。

　　[解]设该宗土地的总价为V：开发完成后的总价值=2000×5000×2/(1+12%)2=1594.39(万元)

　　建筑安装工程费等的总额=800×(1+12%)×5000×2×[60%/(1+12%)0.5+40%/(1+12%)1.5]=810.36(万元)

　　建筑安装工程费、专业费用及管理费在各年的投入实际上是覆盖全年的，但为体现计算的方便起见，假设各年的投入是集中在各年的年中，这样，就有了上述计算中的折现年数分别是0.5和1.5的情况。

　　销售费用和销售税费总额=1594.39×(2%+6%)=127.55(万元)

　　购买该宗土地的税费总额=V×3%=0.03V(万元)

　　V=1594.39-810.36-127.55-0.03V V=637.36(万元)

　　故：土地总价=637.36(万元)

　　土地单价=1274.72(元/m2)

　　楼面地价=637.36(元/m2)

　　[例7―3]某旧厂房的建筑面积为5 000m2.根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元/m2(按建筑面积计)，同时取得40年的土地使用权。预计装修改造期为1年，装修改造费为每平方米建筑面积1 000元;装修改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积4 000元;销售费用和销售税费为售价的8%;购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%。试利用上述资料用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价和单价(折现卒为12%)。

　　[解]设该旧厂房的正常购买总价为V V=装修改造后的价值-装修改造费用-销售费用-销售税费-开发商购置土地应负担的税费-改造补交土地使用权出让金装修改造后的总价值=4000×5000/(1+12%)=1785.71(万元)

　　装修改造总费用=1 000×5000/(1+12%)0.5=472.46(万元)

　　销售费用和销售税费总额=1 785.71×8%=142.86(万元)

　　购买该旧厂房的税费总额=V×4%=0.04V(万元)

　　需补交土地使用权出让金等的总额=400×5000=200(万元)

　　V=1 785.71-472.46-142.86-0.04V-200 V=933.07(万元)

　　故：旧厂房总价=933.07(万元)

　　旧厂房单价=l 866.13(元/m2)

　　[例7―4]某在建工程开工于2004年3月1日，总用地面积3000m2，规划总建筑面积12 400m2，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计;当时取得土地的花费为楼面地价800元/m2.该项目的正常开发期为2.5年，建设费用(包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等)为每平方米建筑面积2 300元。至2005年9月1日实际完成了主体结构，已投入50%的建设费用。但估计至建成尚需1.5年，还需投入60%的建设费用。建成后半年可租出，可出租面积的月租金为60元/m2，可出租面积为建筑面积的70%，正常出租率为85%，出租的运营费用为有效毛收入的25%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费为售价的8%。试利用上述资料用现金流量折现法测算该在建工程2005年9月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价(报酬率为9%，折现率为13%)。

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　　[解]设该在建工程的正常购买总价为V在建工程价值=开发完成后的价值-续建开发成本-销售费用-销售税费-买方购置在建工程应负担的税费续建完成后的总价值=a/Y[1-1/(1+Y)n]×1/(1+rd)t需要折现的年数，其他符号的含义同收益法。故续建完成后的总价值计算如下：60×12×12400×0.7×85%×(1-25%)/9%[1-1/(1+9%)50-3.5]×1/(1+13%)2=3403.80(万元)

　　续建总费用=2300×12400×60%/(1+13%)0.75=1561.32(万元)

　　销售费用和销售税费总额=3403.80×8%=272.30(万元)

　　购买该在建工程的税费总额=V×3%=0.03V(万元)

　　V=3403.80-1561.32-272.30-0.03V V=1524.45(万元)

　　故：在建工程总价=1524.45(万元)

　　在建工程单价=1524.45÷1.24=1229.39(元/m2)

　　[例7―5] 估价对象概况：本估价对象是一块“三通一平”的建设用地;土地总面积10000m2，且土地形状规则;规划许可用途为商业和居住，容积率≤5，建筑覆盖率≤50%;土地使用权出让时间为2005年10月，土地使用年限从土地使用权出让时起50年。

　　估价要求：需要评估该块土地于2005年10月出让时的正常购买价格。

　　估价过程：

　　(1)选择估价方法。该块土地属于待开发房地产，适用假设开发法进行估价，故选用假设开发法。具体是打算采用假设开发法中的现金流量折现法。

　　(2)选择最佳的开发利用方式。通过市场调查研究，得知该块土地的最佳开发利用方式如下：①用途为商业与居住混合。②容积率达到最大的允许程度，即为5，故总建筑面积为50000m2.③建筑覆盖率适宜为30%。④建筑物层数确定为18层;其中，1～2层的建筑面积相同，均为3000m2，适宜为商业用途;3―18层的建筑面积相同，均为2750m2，适宜为居住用途;故商业用途的建筑面积为6000m2，居住用途的建筑面积为44000m2.(3)预计开发期。预计共需3年时间才能完全建成投入使用，即2008年10月建成。

　　(4)预测开发完成后的房地产价值。根据对市场的调查分析，预计商业部分在建成后可全部售出，居住部分在建成后可售出30%，半年后再可售出50%，其余20%需一年后才能售出;商业部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积4500元，居住部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积2500元。

　　(5)测算有关税费和折现率。建筑安装工程费预计为每平方米建筑面积l200元;勘察设计和前期工程费及管理费等预计为每平方米建筑面积500元;估计在未来3年的开发期内，开发建设费用(包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、管理费等)的投入情况如下：第一年需投入20%，第二年需投入50%，第三年投入余下的30%。销售费用和销售税费预计为售价的9%，其中广告宣传和销售代理费为售价的3%，两税一费和交易手续费等为售价的6%。折现率选取14%。据了解，如果得到该土地，还需要按取得价款的3%缴纳有关税费。

　　(6)求取地价。计算的基准时间定为该块土地的出让时间，即2005年10月。建成后的总价值=4500×6000/(1+14%)3+2500×44000×[30%/(1+14%)3+50%/(1+14%)3.5+20%/(1+14%)4]=8829.33(万元)

　　开发建设费用总额=(1200+500)×50000×[20%/(1+14%)0.5+50%/(1+14%)1.5+30%/(1+14%)2.5]=6921.57(万元)

　　销售费用和销售税费总额=建成后的总价值×9%=8829.33×9%=794.64(万元)

　　购地税费总额=总地价×3%=0.03总地价(万元)

　　总地价=8 829.33-6 921.57-794.64-0.03总地价总地价=(8 829.33-6 921.57-794.64)/(1+0.03)=1080.70(万元)

　　估价结果：以上述计算结果为主，并参考估价人员的经验，将总地价确定为1080万元。

　　对于房地产开发用地的估价，通常要给出三种价格形式，即总地价、单位地价和楼面地价。这样，该块土地在2004年10月出让时的正常购买价格的测算结果为：总地价1080万元，单位地价1080元/m2，楼面地价216元/m2.