2009年房地产估价案例与分析精讲讲义26

　　假设开发法(下)

　　一、大纲要求：

　　考试目的：

　　测试应考人员对假设开发法的基本原理、具体运用的掌握程度。

　　考试基本要求：

　　掌握：假设开发法计算中各项的求取。

　　要点说明：

　　假设开发法计算中各项的求取。

　　假设开发法计算中需要事先求取的内容主要有：开发经营期、开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、投资利息、开发利润、投资者购买待开发房地产应负担的税费、折现率。

　　二、内容讲解：

　　7.4 假设开发法计算中各项的求取

　　7.4.1 开发经营期

　　开发经营期的起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的日期，即估价时点，终点是预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期。开发经营期可分为开发期和经营期。

　　开发期可称为开发建设期、建设期，其起点与开发经营期的起点相同，终点是预计待开发房地产开发完成(竣工)的日期。对于在土地上进行房屋建设的情况来说，开发期又可分为前期和建造期。前期是从取得待开发土地到动工开发(开工)的这段时间。建造期是从动工开发到房屋竣工的这段时间。

　　经营期根据未来开发完成后的房地产的不同经营使用方式而可以具体化。未来开发完成后的房地产的经营使用方式，主要有销售(包括预售，下同)、出租、营业、自用。因此，经营期可以具体化为销售期(针对销售这种情况)和运营期(针对出租、营业、自用这些情况)。销售期是从开始销售已开发完成或未来开发完成的房地产到将其全部销售完毕的日期。销售未来开发完成的房地产，即预售。在有预售的情况下，销售期与开发期有重合。运营期的起点通常是待开发房地产开发完成(竣工)的日期，终点是开发完成后的房地产经济寿命结束的日期。

　　确定开发经营期的目的，是为了把握开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等发生的时间和数额，预测开发完成后的房地产售价或租金，以及各项收入和支出的折现或计算投资利息等。

　　确定开发经营期的方法可采用类似于市场法的方法，即根据同一地区、相同类型、同等规模的类似开发项目已有的正常开发经营期来估计。

　　开发期一般能较准确地估计。但在现实中因某些特殊因素的影响，可能使开发期延长。例如，房屋拆迁或土地征用中遇到“钉子户”，基础开挖过程中发现重要的文物，原计划筹措的资金不能按时到位，某些建筑材料、设备不能按时供货，或者劳资纠纷，遭遇恶劣气候，以及政治经济形势发生突变等一系列因素，都可能导致工程停工，使开发期延长。由于开发期延长，开发商一方面要承担更多的投资利息，另一方面要承担总费用上涨的风险。但这类特殊的非正常因素在估计开发期时一般不考虑。经营期、特别是销售期，通常是难以准确估计的，在估计时应考虑未来房地产市场的景气状况。

　　7.4.2 开发完成后的房地产价值

　　开发完成后的房地产价值，是指开发完成时的房地产状况的市场价值。该市场价值所对应的日期，通常也是开发完成时的日期，而不是在购买待开发房地产时或开发期间的某个日期(但在市场较好时考虑预售和市场不好时考虑延期租售的是例外)。

　　开发完成后的房地产价值一般是通过预测来求取。对于销售的房地产，通常是采用市场法，并考虑类似房地产价格的未来变动趋势，或采用市场法与长期趋势法相结合(长期趋势法的内容详见本书第8章)，即根据类似房地产过去和现在的价格及其未来可能的变化趋势来推测。比较的单位通常是单价而非总价(同市场法中建立价格可比基础的要求)。例如，假设现在是2004年8月，有一宗房地产开发用地，用途为兴建商品住宅，开发期为1.5年(或18个月)，如果要推测该商品住宅在2006年2月建成时的价格，则可以通过搜集当地该类商品住宅过去若干年和现在的价格资料以及未来可能的变化趋势来推测确定。

　　对于出租和营业的房地产，如写字楼、商店、旅馆、餐馆，预测其开发完成后的价值，可以先预测其租赁或经营收益，再采用收益法将该收益转换为价值。例如，根据当前的市场租金水平，预测未来建成的某写字楼的月租金为每平方米使用面积35美元，出租率为90%，运营费用占租金的30%，报酬率为10%，可供出租的使用面积为38 000m2，运营期为47年，则该写字楼的未来总价值可估计为：35×90%×(1-30%)×12×38000[1-1/(1+10%)47]=9941(万美元)

　　7.4.3 开发成本、管理费用、销售费用、销售税费

　　由于假设开发法可视为成本法的倒算法，所以，在实际估价中测算开发成本，管理费用、销售费用、销售税费时，可根据当地的房地产价格构成情况来分项测算，测算的方法也与成本法中的相同，所不同的是需要预测。

　　例如，开发成本、管理费用可采用类似于市场法的方法来求取，即通过当地同类房地产开发项目当前的开发成本和管理费用大致为多少来推算，如果预计建筑材料价格、建筑人工费等在未来可能有较大变化，还要考虑未来建筑材料价格、建筑人工费等的变化对开发成本和管理费用的影响。销售费用是指销售开发完成后的房地产所需的广告宣传、销售代理等费用。销售税费是指销售开发完成后的房地产应缴纳的税金及附加，以及交易手续费等其他销售税费。销售费用和销售税费通常是按照开发完成后的房地产价值的一定比率来测算。

　　7.4.4 投资利息

　　投资利息测算只有在传统方法中才需要。在传统方法中，正确地测算投资利息需要把握下列6个方面：

　　(1)应计息的项目。应计息的项目包括：①未知、需要求取的待开发房地产的价值;②投资者购买待开发房地产应负担的税费;③开发成本和管理费用。销售费用和销售税费一般不计息。

　　(2)计息期的长短。计息期是某项费用应计息的时间长度。其起点是该项费用发生的时间点，终点通常是开发期结束的时间点，不考虑预售和延迟销售的情况。另外值得注意的是，未知、需要求取的待开发房地产的价值是假设在估价时点一次付清，所以，其计息的起点是估价时点。有些费用不是发生在一个时间点，而是在一段时间(如开发期或建造期)内连续发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，具体视为发生在该时间段的期中。发生的时间段通常按年来划分，精确的测算也可按半年、季、月来划分。

　　(3)计息的方式。有单利计息和复利计息两种。

　　(4)利率的高低。有单利利率和复利利率两种。选用不同的利率，应选用相对应的计息方式，反过来，选用不同的计息方式，应选用相对应的利率，不能混淆。

　　(5)计息周期。计息周期是计算利息的单位时间。计息周期可以是年、半年、季、月、周或天等，但通常为年。

　　(6)名义利率和实际利率。在复利计息的情形下，当利率的时间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利率和实际利率(又称有效利率)的概念。例如，利率的时间单位为一年，而计息周期为半年、季、月、周或天等。

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　　为了更好地弄清投资利息的测算，下面将有关问题再作进一步的说明。

　　资金的时间价值是同量资金在两个不同时点的价值之差，用绝对量来反映为“利息”，用相对量来反映为“利率”。利息从贷款人的角度来说，是贷款人将资金借给他人使用所获得的报酬;从借款人的角度来说，是借款人使用他人的资金所支付的成本。利率是指单位时间内的利息与本金的比率，即：利率单位时间内的利息/本金×l00%计算利息的方式有单利和复利两种。其中，单利是指每期均按原始本金计算利息，即只有本金计算利息，本金所产生的利息不计算利息。在单利计息的情况下，每期的利息是常数。如果用P表示本金，i表示利率，n表示计息的周期数，I表示总利息，F表示计息期末的本利和，则有：I=P×i×n F=P(1+i×n)

　　如将1000元存入银行2年，银行2年期存款的单利年利率为6%，则到期时：I=F×i×n=1 000×6%×2=120(元)

　　F=P(1+i×n)=1000×(1+6%×2)=1120(元)

　　复利是指以上一期的利息加上本金为基数计算当期利息的方法。在复利计息的情况下，不仅本金要计算利息，利息也要计算利息，即通常所说的利滚利。

　　复利的本利和计算公式为：F=P(1+i)n复利的总利息计算公式为：I=P[(1十i)n-1]上述公式可由表7―1推导出。

　　如将1000元存人银行2年，银行存款的复利年利率为6%，则2年后：F=P(1+i)n=1000×(1+6%)2=1123.6(元)

　　I=P[(1+i)n-1]=1000×[(1+6%)2-1]=123.6(元)

　　由上不难看出，在本金相等、计息的周期。数相同时，如果利率相同，则通常情况下(计算的周期数大于1)单利计息的利息少，复利计息的利息多。

　　在上述利息计算中，是假设利率的时间单位与计息周期一致。当利率的时间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利率和实际利率的问题。假设名义年利率为r，一年中计息m次，则每次计息的利率为r/m，至n年末时，在名义利率下的本利和为：F=P(1+r/m)n×m如果每半年计息一次，则m=2;每季度计息一次，则m=4;每月计息一次，则m=12.要找出名义利率与实际利率的关系，可以通过令一年末名义利率与实际利率的本利和相等来解决。

　　在名义利率下的一年末本利和为：F=P(1+r/m)m假设实际年利率为i，则在实际利率下的一年末本利和为：F=P(1+i)

　　所以P(1+i)=P(1+r/m)m得出i=(1+r/m)m-1名义利率与实际利率的关系，也可以通过利率的计算公式得出：i=(F-P)/P=P[(1+r/m)m-P]/P=(1+r/m)m-1例如：年利率为6%，存款额为l 000元，存款期限为1年，如果按一年6%的利率计息一次，按半年3%(6%÷2)的利率计息2次，按季1.5%(6%÷4)的利率计息4次，按月0.5%(6%÷12)的利率计息12次，则在这4种情况下的本利和分别如下：一年计息1次：F=l 000×(1+6%)=1060.00(元)

　　一年计息2次：F=l 000×(1+3%)2=1060.90(元)

　　一年计息4次：F=1 000×(1+1.5%)4=1061.36(元)

　　一年计息12次：F=1 000×(1+0.5%)12=1061.68(元)

　　这里的6%，对于一年计息1次的情况来说，既是名义利率又是实际利率，对于一年计息2次、4次和12次的情况来说，都是名义利率，而实际利率分别为：一年计息2次：(1+3%)2-1=6.09%一年计息4次：(1+1.5%)4-1=6.14%一年计息12次：(1+0.5%)12-1=6.17%

　　7.4.5 开发利润

　　开发利润测算也只有在传统方法中才需要。测算开发利润的方法与成本法中的相同，通常是以一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率。在测算时要注意计算基数与利润率的对应。

　　7.4.6 投资者购买待开发房地产应负担的税费

　　投资者购买待开发房地产应负担的税费，是假定一旦购买了待开发房地产，在交易时作为买方应负担的有关税费，如契税、交易手续费等。该项税费通常是根据当地的规定，按待开发房地产价值的一定比率测算。

　　7.4.7 折现率

　　折现率是在采用现金流量折现法时需要确定的一个重要参数，与报酬资本化法中的报酬率的性质和求取方法相同，具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率，它体现了资金的利率和开发利润率两部分。

　　7.4.8 计算中的其他问题

　　在运用假设开发法时不应忽略某些无形收益。如深圳市1987年12月首次公开拍卖的一块土地，从当时预测的开发完成后的房地产价值减去开发成本等所得的数额来看，价值也许不高，但由于是国内首块公开拍卖的土地，购买者一旦获得了这块土地，会附带取得一些意想不到的社会效果，如随着对这种改革开放措施的广泛宣传，实际上也就间接地对该块土地的获得者起着广告宣传作用，因此，该块土地的价格比较高是较自然的(当时该块土地的最后成交价是525万元，比政府确定的拍卖底价200万元高了很多)。

　　7.5 假设开发法运用举例

　　[例7―1]有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为2km2，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让;可转让土地面积的比率为60%;附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元/m2;开发期需要3年;将该成片荒地开发成“五通一平：‘熟地的开发成本、管理费用等经测算为2.5亿元/km2;贷款年利率为10%;投资利润率为15%;当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。试用传统方法测算该成片荒地的总价和单价。

　　[解] 设该成片荒地的总价为V：V=开发完成后的价值-开发成本-管理费用-销售费用-销售税费-开发商利润-投资利息-开发商购置土地应负担的税费该成片荒地开发完成后的总价值=800×2000000×60%=9.6(亿元)

　　开发成本和管理费用等的总额=2.5×2=5(亿元)

　　投资利息总额=(V+V×4%)×[(1+10%)3-1]+5×[(1+10%)1.5-1)=0.344V+0.768(亿元)

　　转让税费总额=9.6×6%=0.576(亿元)

　　开发利润总额=(V+V×4%+5)×15%=0.156V+0.75(亿元)

　　购买该成片荒地的税费总额=V×4%=0.04V(亿元)

　　V=9.6-5-(0.344V+0.768)-0.576-(0.156V+0.75)-0.04V V=1.627(亿元)

　　故：荒地总价=1.627(亿元)

　　荒地单价=81.35(元/m2)