规范物业管理的控制对策(二)

　　管理措施

　　(1)政府方面

　　物业管理质量的高低，直接关系到人们的生活质量和工作环境，影响到整个城市的精神文明建设。各级政府应从国民经济和社会发展的角度，制定发展物业管理的中长期规划，特别要研究制定住房管理体制改革的具体政策和措施，进一步加大培育物业管理行业和物业管理市场的力度。

　　①建章立制，建立健全物业管理政策法规。目前国家有关方面已将物业管理法列入立法议程，地方政府也要根据当地的实际，着手进行物业管理立法的调研、起草、论证等工作，按照社会主义市场经济规律的要求，规范物业管理中政府、业主、物业管理企业的行为，维护当事人的合法权益，建立物业管理体制，明确物业管理原则，建立物业管理市场竞争机制。

　　②积极宣传，提高业主对物业管理的理解度。要充分利用媒体加大宣传力度，提高业主的参与意识，使广大业主明白自己作为物业管理消费者所具有的权力、责任和义务。

　　③理顺机制，研究制定物业管理消费货币化政策。推行物业管理，改变住房维修管理的福利制，是住房制度改革的内容之一，是城镇住房制度改革的延续。国家正在考虑在工资改革中，将物业管理费用作为补贴列入职工工资，即在职工工资中，相应增加物业管理消费支出部分，解决消费能力不足的问题，并在广大居民中逐步树立物业管理消费意识。物业管理消费的货币化分配，实质上是将计划经济下房屋管理由国家或单位完全包下来，改为由居民所在单位把原来用于住房维修管理的资金以物业管理补贴的形式发给职工，再由职工自己去购买物业管理服务。向职工发放物业管理补贴，不仅能增强职工支付物业管理费的经济承受能力，更主要的是增强其消费心理承受能力。

　　④调控价格，促使物业管理服务质价相符。政府对物业管理收费的定价要合理调控。合理的价格应该符合3个方面的要求：一是群众承受得了;二是物业公司有积极性，不让物业公司亏本经营;三是政府不能背上包袱。要做到物业管理服务质价相符，应从下面3点考虑：首先是健全物业管理收费的定价原则、定价方式和价格构成，根据不同的消费群体，提供不同层次的物业管理。具体来说，物业管理应突破服务收费“一刀切”的模式，分类实施;其次是测算不同服务内容、服务质量、服务档次的物业管理收费指导价，方便业主根据自己的消费水平，购买相应水平的物业管理服务;再次是对下岗职工家庭及部分低收入者要制定相关的减免政策，以赢得广泛的群众基础。

　　(2)社会方面

　　从宏观角度看，物业管理行业的发展对社会经济的发展是大有好处的。一是物业管理是劳动密集型的服务行业，它可以解决大量的社会就业问题;二是物业管理作为住房消费新的增长点，将对国民经济产生积极影响;三是物业管理的发展对整个城市管理起到重大作用。因此社会的发展，呼唤物业管理的完善和发展。从微观角度看，要通过社会舆论提高住户的物业管理消费意识。另外，业主和房屋使用人要努力提高自身的社会道德水平，既然享受了物业管理服务，就要遵章守规，自觉履行缴费义务。

　　(3)房地产开发商方面

　　要积极协调好房地产开发商与物业公司的关系。开发商在物业的项目选定、规划设计、工程施工、物业销售等过程中都要认真考虑物业管理的配套服务设施，做到与住宅建设同步进行，并重视营造优雅环境，减少物业交付使用时物业管理的再投入。同时，物业维修基金要及时归集到位，以解决物业大修的后顾之忧。如有的小区，绿地不随主楼同步建设导致部分业主将其占用为菜地。

　　(4)物业管理企业方面

　　①物业公司要加强职工队伍建设，从举止言谈、工作程序等方面规范、教育、考核职工，全面提高职工素质;要公开办事制度，完善服务公约，履行物业管理委托合同;要切实提高管理水平，保障消费者交纳管理费后能得到相应标准的物业管理服务。

　　②物业公司要加强财务管理，积极开源节流，定期公布账目，接受业主监督，并加强宣传，让业主真正了解物业管理的内容和经费收支情况，从而提高业主“谁受益谁出钱”的市场经济意识。

　　③物业公司要加强行业自律，建立健全行业行为的约束机制，自觉接受政府、业主和行业组织的监督。

　　④物业公司要优化资源配置，加快企业资产重组，形成市场化、规模化、集团化的管理模式。

　　(5)业主方面

　　广大居民应不断提高市场经济意识，自觉适应城市房地产业的发展和住房制度的改革。房屋无论是作为消费品实现使用价值，或者作为投资品保值增值，物业管理服务的消费性质都是存在的，再投入也就理所当然。随着市场经济的发展，居民对物业管理的需求会越来越强烈，住房消费(包含物业管理消费)占居民消费总支出的比重会越来越大。加强宣传，提高业主的消费意识，规范业主委员会的运作。

　　现阶段，我国物业管理法规对业主委员会的义务以及运作方式未能明确规定，导致业主委员会的成立与运作困难，业主委员会行使招投标的权力实际上处于虚无状态，致使物业管理的需求主体不能成立，物业管理的买入市场不能形成，同时，由于业主委员会操作的不规范，影响了物业管理企业的正常运作，制约了物业管理的健康发展。

　　所有这些，应该通过宣传，来提高业主对物业管理的认识，增强业主对物业管理活动的支持，调动业主参与管理和消费的积极性。同时，积极引导和培育业主委员会进行物业管理的招投标，及规范业主委员会的招投标行为，努力推进物业管理市场化的进程。

　　(6)加强理论研究，建立物业管理的理论体系

　　理论来源于实践，并对实践具有指导作用，没有理论指导的实践是一种盲目的实践和低层次的活动，目前我国物业管理理论研究滞后，对物业管理的理论研究仍然是局部的、片面的、零星的，尚没有形成一套较为完善的物业管理理论体系。目前物业管理很多层次的问题得不到解决，很大程度上是因为缺乏物业管理的理论指导和理论支持。

　　目前我们不但要加强对物业管理基础理论的研究，更要加强对物业管理焦点问题和热点问题的研究。这些问题从理论上解决了，其实际工作问题也就较容易解决了。此外，物业管理理论和学术界要加强对物业管理理论的归纳和总结，形成一套较为完整的物业管理理论体系，从而正确地指导物业管理的实施。

　　(7)提高物业管理科技含量，提高物业管理档次

　　目前我国物业管理属劳动密集型行业，管理的基本内容通常是安全保卫、清洁卫生和维修养护等低层次的工作，在管理手段上主要靠手工操作，管理技术落后，技术含量不高，造成了管理成本过高、物业管理水平难以提高的现状。

　　在物业管理的规划、设计的施工建设过程中，在硬件的配套设施上要提高物业管理的智能化管理水平。此外，物业管理企业还要投入一定的人力和物力，进行物业管理的技术改造、管理升级，这些一次性投资虽然费用较大，但长远回报更大，可有效降低物业管理人力成本，提高物业管理的档次。

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