规范物业管理的控制对策(三)

　　严格招投标制度

　　目前我国的物业管理招投标虽然取得了一定的成绩，但总体上物业管理仍然处于自建、自管状态。通过招投标获得物业管理权的物业，占的比例太少，而且主要集中在政府的一些公共性物业。物业管理的招投标还存在诸多问题，物业管理实行招投标的体制并没有真正建立起来，物业管理的市场化程度不高，已成为制约物业管理发展的瓶颈。

　　政府应在物业管理的立法、政策引导、对外宣传等方面，积极推动物业管理的招投标，推动物业管理市场化进程，从而推动房产开发企业与物业管理企业的分业经营，认真确定物业管理企业与开发企业的关系。

　　据目前现状来看，我国90%以上的物业管理项目由开发企业或其派出的物业管理企业和原房管所(站)或其转制的企业管理，有些城市这个比例会更高，这种现状的出现有多方面的原因，一是从渊源关系看，我国的房产企业大多属于国有，由国有房产开发企业或单位直接开发建设控制。在国有房产企业转制过程中，自然分立出一块成立了专门从事物业管理企业;二是从行业关联出来的，它在经营性质、人员、管理特点等方面与房地产开发具有天然的承继关系，这种现状不仅损害了物业管理活动的市场化进程和物业管理企业的独立经营，更损害了业主的物业管理权。

　　但这些弊端的存在，并不都是由于房地产开发企业控制了大多物业管理公司这一原因造成的。实际上房地产开发企业投资的物业管理企业，从公司法律看，是完全合法的，公司法和我国的现有房地产政策法规从来没有规定其需独立进行，物业管理市场不能顺利形成的症结在于：物业企业成立后没有真正从“人、财、物”上成为一个独立的法人，物业管理企业与房产开发单位产权不分。怎样消除这些弊端呢?应该规定投资股东仅存在投资的权利、义务关系，应该依法在物业管理企业内部建立起人、财、物的现代管理制度。具体而言，在物业管理企业设立时，可以规定房地产企业不得独立投资设立(包括国有公司)，工商部门严格审核物管企业注册资金来源，防止虚假出资与投资主体关系复杂，进而完善投资制度，防止搞暗箱操作，建立严格的物业管理企业市场准入和退出机制，对于一些不规范的企业，应该降低资质或终止其经营活动。

　　完善的市场化经营将打破地方保护主义、本位主义的垄断，物业管理企业要通过招投标来取得物业管理的经营权。因为物业管理是市场经济的产物，竞争是市场经济生机和活力的源泉，也是不断提高物业管理水平把物业管理推向一个更新境地的重要途径，物业管理行业实行市场化经营具有以下好处：

　　1.市场化经营是市场发展的客观要求，物业管理只有引进竞争机制，通过激烈的较量和角逐，使企业追求自身经济利益的内在要求转化为外部压力，并将压力变动力，才能激励物业管理企业，提高管理服务水平和自身的素质。

　　2.市场化经营是提升物管企业整体水平的重要途径。在市场经济条件下，企业要追求经济利益最大化，在激烈的竞争中每个企业都面临优胜劣汰的抉择，所有这些都使每个企业每个管理人员都不断提高自身素质，努力提高管理水平和服务质量。

　　3.市场经营是推动整个行业发展的加速器，物业管理工作为一个新兴行业，要想得到快速发展，必须把企业推向市场，充分利用竞争机制，将管理的委托终身制变为由产权人、使用人对物管企业的聘用制，使产权人、使用人通过招投标选择物业管理企业。

　　4.市场化经营是产权人、使用人合法权益获取的重要途径。产权人、使用人可以自主筛选合适的企业。这样不仅可以摆正服务与被服务的关系，而且有利于鞭策企业以良好的管理、优质的服务、合理的收费赢得业主的信任。

　　5.市场化经营是同国际物业管理市场接轨的突破口，因为竞争机制的形成，一方面可以促使物业管理企业提高管理水平，另一方面可以使企业经受锻炼，积累经验，为在国际市场竞争中战胜对手积蓄力量和创造条件。

　　实行前期介入的制度

　　物业管理从某种意义说是房地产业的延伸，工作开展的好坏与开发单位的配合有密切关系，所以打破传统模式，提前介入，参与综合规划监督施工过程，参与验收，从根本上杜绝小区公建配套不完善会给后期物业管理带来的种种弊端，提前介入能提高小区的服务质量和提高住宅的建设质量。

　　首先，要把好新项目立项关，住宅小区的各项基础设施应完善，不具备物业管理办公营业的不得立项，各项基础设施的规划设计都要达到规范标准，缺项的或者规划设计不规范的不得开工建设。其次是把好综合验收关，没有按照批准规划建设的，应按要求建设完毕;基础公建配套不完善的，如：市政供水、供电、供热、环卫、消防等项目，主管部门在进行建设工程质量验收时不予通过。验收资料不齐全和没有提供物业管理办公用房，或不具备实行物业管理基本要求的项目，不能进行综合验收，更不能交付使用，并且，更应采取多种手段制止烂尾工程的出现。

　　在工程施工和设备安装阶段的提前介入，可根据以往物业管理的经验和楼宇正常使用中实施物业管理的需要，针对配套设施的完善要求、水电气供应容量、安全保卫系统、垃圾处理方式、绿化布置、消防设施及建筑材料选用等提出书面要求意见和建议，供开发商参考，使工程质量得到双重保险，并确保竣工验收后顺利移交和将来管理的连续性，为工程建设节省时间和提高质量、缩短工期及增强售后服务的信誉提供有效的保证。所以，重品牌、创形象对业主负责的开发商，在楼宇销售时，就应确定优秀的物业公司加盟。

　　物业管理运作大量实践证明，物业公司对前期工程质量的关切，往往比开发商和监理公司对工程质量的关切更重要，物业管理的提前介入，未雨绸缪把工程质量问题消灭于“萌芽状态”中，才能化被动为主动，同时物业管理的提前介入还会合理地承担如：建材保管，施工场地、在建楼宇、售楼处等安全保卫工作、环境卫生等来自开发商大量的工作，可迅速转移到专业公司身上，让专业公司协助工作，分担开发商的压力，开发商可以从日常事务性工作中解放出来，充分发挥社会化、专业化、理论化的管理优势。

　　加强物业维修基金使用的管理

　　以物业管理相关条例规定，一个物业管理区域内有两个以上物业产权人的，应当建立维修基金。维修基金属全体业主所有，业主委员会成立之前，由房地产管理部门代管，专户储存;业主委员会成立之后，移交业主委员会管理。

　　物业是一种特殊的商品，建立维修基金，其根本目的是为了保障住房售后的维修管理，在物业共用部位，共用设施设备损坏后及时进行大修、更新和改造，以维护住房产权人和使用人的共同利益。住宅的共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性停车场(车库)、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。凡是上述共用部位、共用设施设备在保修期满后的大修、更新和改造，其费用都要从维修基金中支出。

　　维修基金应当属全体业主所有。在业主委员会成立之前者应当交由房地产管理部门代管，实行专户储存，专款专用，要按单幢住宅设立维修基金明细户，做到“一区、一幢、一帐”，房地产管理部门代表管维修基金，具有临时性。代管期间，应当按照有关规定专户储存，不行挪用，不得借出贷出，也不得用于担保等。在业主委员会成立之后，房地产管理部门应当及时将维修基金及利息移交业主委员会管理，移交和管理的具体办法由省建设行政主管部门另行制定。随着维修基金制度的逐步建立和完善，将会从根本上改变过去那种坏了无人管，或者由政府出资抢修应急的现象，从而保障广大人民群众居住环境的安全。

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