2012年房地产估价师《理论与方法》精讲(77)

更新时间：2012-02-17 10:06:21 来源：|0

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　　根据表5-4，估价对象土地的单价=290×2.2$lesson$

　　=638(元/┫)

　　由以上两个途径求得的估价对象土地的单价分别为每平方米684元和638元。该房地产估价主要是以前者为基础，但对于后者也加以充分考虑，并斟酌熟悉当地房地产市场行情者的意见，决定土地部分的单价为每平方米680元。故：

　　估价对象土地的总价=680×2500

　　=170(万元)

　　4.求取建筑物的重新购建价格。现时(在估价时点2001年7月30日)与估价对象建筑物类似的不包括土地价格在内的建筑物的造价为每平方米建筑面积1000元(含合理利润、税费等)，以此作为估价对象建筑物的重置价格，即每平方米建筑面积也为1000元。故：

　　估价对象建筑物的重新购建总价=1000×8500

　　=850(万元)

　　5.求取建筑物的折旧。采用直线法求取折旧额。参照规定并根据估价人员的判断，该专用仓库建筑物的经济寿命为60年，残值率为零。故：

　　估价对象建筑物的折旧总额=850×20/60

　　=283.3(万元)

　　估价人员到现场观察，认为该专用仓库建筑物的折旧程度也为三成，即将近七成新，与上述计算结果基本吻合。

　　6.求取积算价格。

　　旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格一建筑物的折旧

　　=170+850-283.3

　　=736.7(万元)

　　(四)估价结果：

　　根据上述计算结果并参考估价人员的经验，将本估价对象专用仓库2001年7月30日的价值总额评估为737万元，折合每平方米建筑面积867元。

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