2012年房地产估价师《制度与政策》精讲(13)

　　房地产交易管理制度与政策(上)$lesson$

　　一、内容提要：

　　1、房地产交易管理概述

　　2、房地产转让管理

　　3、商品房销售管理

　　二、考试要求：

　　1、了解房地产交易的管理机构及职能。

　　2、熟悉房地产交易、房地产转让、商品房预售的概念。

　　3、掌握房地产交易的基本制度，房地产转让的分类及有关规定。

　　第一节 房地产交易管理概述

　　一、 房地产交易的概念

　　1988年建设部、国家物价局、国家工商行政管理局发布的《关于加强房地产交易市场管理的通知》中有明确规定：“城镇房地产交易，包括各种所有制房屋的买卖、租赁、转让、抵押，城市土地使用权的转让以及其他在房地产流通过程中的各种经营活动，均属房地产交易活动管理的范围，其交易活动应通过交易所进行。”《城市房地产管理法》规定，房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。

　　房地产交易管理是指政府设立的房地产交易管理部门及其他相关部门以法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动行使指导、监督等管理职能。它是房地产市场管理的重要内容。

　　例题：房地产交易包括( )。

　　A、房地产转让

　　B.房地产中介

　　C房地产抵押.

　　D.房屋租赁

　　答案：ACD

　　解析：房地产中介不是房地产交易形式，因此ACD是正确的。

　　二、 房地产交易中的基本制度

　　《城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度，即房地产价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。

　　1、房地产价格申报制度

　　《城市房地产管理法》规定：“国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。”

　　2001年8月建设部令第96号发布的《城市房地产转让管理规定》(以下简称《转让管理规定》)中也规定：“房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格”;“房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估”;“房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据”。这些规定为房地产价格申报制度提供了法律依据，也说明了房地产价格申报是房地产交易受法律保护的必要条件之一。

　　房地产权利人转让房地产、房地产抵押权人依法申请以拍卖方式转让房地产，应当向房屋所在地县级以上地方人民政府房地产行政主管部门如实申报成交价格，由房地产行政主管部门对成交价格实施登记审验后，才予办理产权转移手续，取得确定的法律效力。

　　房地产行政主管部门在接到价格申报后，如发现成交价格明显低于市场价的，应当及时通知交易双方，按评估价格缴纳有关税费后，方为其办理房地产交易手续，核发权属证书。

　　房地产行政主管部门发现交易双方的成交价格明显低于市场正常价格时，并不是要求交易双方当事人更改成交价格，只是通知交易双方应当按什么价格交纳有关税费。只要交易双方按照不低于正常市场价格交纳了税费，无论其合同价格为多少，都不影响办理房地产交易和权属登记的有关手续。如果双方对房地产行政主管部门确认的评估价格有异议，可以要求重新评估。重新评估一般应由交易双方和房地产管理部门共同认定的房地产评估机构进行评估。如果评估的结果证明，交易双方申报的成交价格明显低于正常市场价格，重新评估的费用将由交易双方支付;如果评估的结果证明，交易双方申报的成交价格与市场价格基本相符，重新评估的费用将由房地产管理部门支付。交易双方对重新评估的价格仍有异议，可以按照法律程序，向人民法院提起诉讼。通过对房地产成交价格申报的管理，既能使房地产价格不至于出现不正常的大起大落，又能防止交易双方为偷漏税费对交易价格作不实的申报。

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