2012年房地产估价师《经营与管理》精讲(82)

　　㈡ 委托物业代理$lesson$

　　经纪人和代理商是从事购买或销售或二者兼备的洽商工作，但不取得商品所有权的商业单位。其主要职能在于促成商品的交易，借此赚取佣金作为报酬。他们通常专注于某些产品种类或某些顾客群。房地产市场上的经纪人或代理商通常被称为物业代理。

　　一般来说，物业代理负责开发项目的市场宣传和租售业务。但为什么要委托物业代理、委托什么类型的代理、委托物业代理的原则是什么呢?一般要针对具体情况进行分析。尽管有些开发商也有自己的销售队伍，但他们往往还要借助于物业代理的帮助，利用物业代理机构所拥有的某些优势。因为物业代理机构有熟悉市场情况、具备丰富的租售知识和经验的专业人员，它们对所擅长的市场领域有充分的认识，对市场当前和未来的供求关系非常熟悉，或就某类物业的销售有专门的知识和经验，是房地产买卖双方都愿意光顾的地方。

　　⑴ 物业代理的作用

　　传统的房地产经纪人留给人们的印象是，通过传递信息、居间介绍，待交易成功后收取拥金。然而，现代的物业代理则是一个全新的概念，已经从单纯的协助推销逐渐发展为参与开发项目市场营销工作的全过程，其所提供的服务具有很高的专业技术含量。物业

　　代理的作用主要体现在以下几个方面：

　　①通过市场调查，了解潜在的市场需求，准确地预测消费者行为、偏好潮流与品味，协助开发商或业主进行准确的市场定位。

　　②通过广告等市场宣传活动，对潜在的投资置业人士进行有效的引导。

　　③从房地产开发项目的前期策划到项目租售完毕，物业代理参与整个开发过程，协助开发商最终实现投资收益目标。

　　④按照置业人士提出的有关要求(位置、价格、面积大小、建筑特点等)，帮助其选择合适的物业，并为其提供完善的购楼手续服务。

　　⑤帮助买卖双方进行有关融资安排。例如：有一信誉良好的机构有物业的使用需求但没有足够的资金购买，有一基金组织想投资房地产但找不到理想的投资项目，又有一公司想通过出售所拥有的物业以解决财务困难，在这种情况下，物业代理就能通过其掌握的信息，做出有关安排，使有关三方均能达到自己的目的。

　　⑥提高市场运行效率。因为很少有集中、固定的房地产市场，房地产又是一种特殊的商品，常常需要代理人的服务来寻找买卖双方，使潜在的买家和卖家均能迅速地完成交易，从而提高了房地产市场运行的效率。

　　⑵ 物业代理的形式物业代理的形式通常在委托代理合同上有具体的规定。物业代理的形式主要有以下几种分类方式：

　　①联合代理与独家代理。对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目或物业，开发商经常委托联合代理，即由两家或两家以上的物业代理公司共同承担项目的物业代理工作。物业代理公司之间有分工，也有合作，通过联合代理合约，规定各代理公司的职责范围和佣金分配方式。对一些功能较为单一的房地产开发项目或物业，或者对于综合性中的某种特定用途的物业，开发商常委托某一家拥有销售此类物业经验的物业代理公司负责其物业代理工作，称为独家代理。当然，某些大型物业代理公司亦可能独家代理综合性房地产开发项目或物业。

　　②买方代理、卖方代理和双重代理。依代理委托方的不同，物业代理还可以分为买方代理、卖方代理和双重代理。对于前两种情况，物业代理只能从买方或卖方单方面收取佣金;对于第三种情况，物业代理可以同时向买卖双方收取佣金，但佣金总额一般不能高于前两种代理形式，而且双重代理的身份应向有关各方事先声明。

　　③首席代理和分代理。对于大型综合性房地产开发项目或物业，开发商或业主也可以委托一个物业代理公司作为项目的首席代理，全面负责项目的物业代理工作。总代理再去委托分代理，负责物业某些部分的代理工作。有时，分代理的委托还必须得到开发商或业主的同意。特殊情况下，开发商或业主还可以直接委托分代理，此时，代理公司的佣金按照各代理公司所承担的责任大小来分配。不论是采用哪种代理或代理组合，很重要的一点是在开发项目前期就尽快确定下来，以便使物业代理公司能就项目发展的规划、设计和评估有所贡献。物业代理公司可能会依市场情况对项目的开发建设提供一些专业意见，使物业的设计和功能能满足未来入住者的要求;物业代理公司也可能会就开发项目预期可能获得的租金、售价水平，当地竞争性发展项目情况以及最有利的租售时间等给开发商提供参考意见。此外，通过让代理机构从一开始就参加整个开发队伍的工作，能使其熟悉未来要推销的物业，因为倘若物业代理不能为潜在的买家或租客提供有关物业的详细情况，则十分不利于他们开展推销工作。

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