2012年房地产估价师《经营与管理》精讲(81)

　　㈤ 编制竣工档案$lesson$

　　技术资料和竣工图是开发建设项目的重要技术管理成果，是使用单位安排生产经营、住户适应生活的需要。物业管理公司依据竣工图纸和技术资料进行管理和进一步改建、扩建。因此，开发项目竣工后，要认真组织技术资料的整理和竣工图的绘制工作，编制完整的竣工档案，并按规定分别移交给房屋产权所有者和城市档案馆。

　　⑴ 技术资料的内容

　　①前期工作资料：开发项目的可行性研究报告、项目建议书及批准文件、 勘察资料、规划文件、设计文件及其变更资料，地下管线埋设的实际坐标、标高资料，征地拆迁报告及核准图纸、原状录相或照片资料、征地与拆迁安置的各种许可证和协议书，施工合同、各种建设事宜的请示报告和批复文件等。

　　②土建资料：开工报告、建(构)筑物及主要设备基础的轴线定位、水准测量及复核记录、砂浆和混凝土试块的试验报告，原材料检验证明、预制构件、加工件和各种钢筋的出厂合格证和实验室检查合格证，地基基础施工验收记录、 隐蔽工程验收记录，分部分项工程施工验收记录、设计变更通知单、工程质量事故报告及处理结果，施工期间建筑物或构筑物沉降观测资料，竣工报告及竣工验收报告。

　　③安装方面的资料：设备安装记录，设备、材料的验收合格证，管道安装、试漏、试压的质量检查记录，管道和设备的焊接记录，阀门、安全阀试压记录，电气、仪表检验及电机绝缘、干燥等检查记录，照明、动力、电讯线路检查记录，工程质量事故报告和处理结果，隐蔽工程验收单，设计变更及工程资料，竣工验收单等。

　　⑵ 绘制竣工图：开发项目的竣工图是真实地记录各种地下、地上建筑物、构筑物等详细情况的技术文件，是对工程进行验收、维护、改建、扩建的依据。因此开发商应组织、协助和督促承包商和设计单位，认真负责地把竣工图编制工作做好。竣工图必须准确、完整。如果发现绘制不准或遗漏时，应采取措施修改和补齐。技术资料齐全，竣工图准确、完整，符合归档条件，这是工程竣工验收的条件之一。在竣工验收之前不能完成的，应在验收后双方商定期限内补齐。绘制竣工图的做法如下：

　　①按施工图施工而无任何变动，则可在施工图上加盖"竣工图"标志后，直接作为竣工图。

　　②结构形式改变、建筑平面改变、项目改变以及其他重大改变，不宜在原施工图上修改、补充，要重新绘制竣工图。

　　③基础、地下构筑物、管线、结构、人防工程等，以及设备安装等隐蔽部位，都要绘制竣工图纸。

　　④竣工图一定要与实际情况相符，要保证图纸质量，做到规格统一、图面整洁、字迹清楚，一经施工技术负责人签认，不得任意涂改。

　　第五节 租 售 阶 段

　　当建设阶段结束后，开发商除了要办理竣工验收和政府批准入住的手续外，往往要看预计的开发成本是否被突破，实际工期较计划工期是否有拖延。但开发商此时更为关注的是：在原先预测的期间内能否以预计的租金或价格水平为项目找到买家或使用者。在很多情况下，开发商为了分散投资风险，减轻债务融资的压力，在项目建设前或建设过程中就通过预租或预售的形式落实了买家或使用者;但在有些情况下，开发商也有可能在项目完工或接近完工时才开始市场营销工作。

　　一、选择物业销售形式

　　成功的房地产销售过程一般包括三个阶段，一是为使潜在的租客或购买者了解物业状况而进行的宣传、沟通阶段;二是就有关价格或租金及合同条件而进行的谈判阶段;三是双方协商一致后的签约阶段。从房地产市场营销的具体方式来看，主要分为开发商自行租售为主和委托物业代理两种。

　　㈠ 开发商自行销售由于委托物业代理要支付相当于售价1%~3%的佣金，所以有时开发商愿意自行租售。一般在下述情况下开发商愿采取这样的营销方式：

　　首先是在大型房地产开发公司，他们往往有自己专门的市场营销队伍和世界或地区性的销售网络，他们提供的自我服务有时比委托物业代理更为有效。例如北京市住总集团每年所开发的数十万平方米普通商品住宅，均由其所属的销售中心负责销售工作。其次是在房地产市场高涨、市场供应短缺，所开发的项目很受使用者和投资置业人土欢迎，而且开发商预计在项目竣工后很快便能租售出去的项目。

　　另外，当开发商所发展的项目已有较明确，甚至是固定的销售对象时，也无需再委托物业代理。例如，开发项目在开发前就预租(售)给某一业主，甚至是由业主先预付部分或全部的建设费用时，开发商就没有必要寻求物业代理的帮助了。

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