2012年房地产估价师《理论与方法》精讲(61)

更新时间：2012-02-22 16:31:49 来源：|0

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　　三、建筑物重新购建价格的求取方式$lesson$

　　建筑物的重新购建价格有重置价格和重建价格两种：

　　1.重置价格又称重置成本，是采用估价时点时的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平,重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。

　　2.重建价格又称重建成本，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。这种重新建造方式可形象地称为“复制”。重建价格进一步来说，是在原址，按照原规模和建筑型式，使用与原建筑材料、建筑构配件和设备相同的新的建筑材料、建筑构配件和设备，采用原建筑技术和工艺等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与原建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。

　　由于上述两种重新建造方式的不同，往往得出得重新购建价格不同。在一般情况下，重置价格适用于一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑购配件和设备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使旧建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。而重建价格适用于有特殊保护价值的建筑物的估价，如人们看重的有特殊建筑风格的建筑物等。

　　重置价格的出现是技术进步的必然结果，同时也是“替代原理”的体现，通常重置价格都比重建价格低。

　　例题：重置价格是采用估价时点时的( )等，按照估价时点时的价格水平,重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。

　　A、建筑技术; B、工艺水平; C、建材价格; D、人工、机械费用。

　　答案：ABCD

　　例题：对有特殊保护价值的建筑物的估价以重置成本为宜。(判断题)

　　答案：错误

　　四、建筑物重新购建价格的求取方法

　　建筑物的重新购建价格可采用成本法、比较法来求取，或通过政府确定公布的基准房屋重置价格扣除其中包含的土地价格后的比较修正来求取，也可以按照工程造价估算的方法来求取。具体又有下列4种方法：(1)单位比较法;(2)分部分项法;(3)工料测量法;(4)指数调整法。

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