2012年房地产估价师《案例与分析》精讲(84)

　　案例二、房地产估价结果纠纷及其特点$lesson$

　　房地产估价结果纠纷是指当事人因对估价结果有不同看法而引致的纠纷。近年来，随着房地产估价业务的发展：这类纠纷出现得越来越多，比较典型的如珠海市电子大厦的估价结果纠纷及拆迁补偿价值评估结果纠纷等。

　　房地产估价结果纠纷的特点是：

　　⑴ 房地产估价结果纠纷是针对估价机构已经做出的估价结论的，与一般的房地产纠纷而引发的房地产价格(价值)纠纷不同，房地产估价结果纠纷不是针对未确定的房地产价格(或价值)，而是针对已经做出的房地产估价结论，并且这种结论必然是由有专业的房地产估价机构做出的。

　　⑵ 由于上面的特点，导致了房地产估价结果纠纷的另一个特点是：房地产估价结果纠纷的调处必须由专门的估价仲裁机构(或鉴定组织)进行，否则无法让原来提供估价结果报告的估价机构信服，也无法让纠纷的其他当事人接受。

　　三、房地产纠纷估价及其特点

　　房地产纠纷估价类型较多。例如，房地产开发商与建筑承包商之间对在建工程已投入成本的纠纷;写字楼租赁双方就租金调整幅度的纠纷;房屋被拆迁人与开发商或政府之间就拆迁补偿金额的纠纷;金融机构与贷款人就作为抵押担保品的房地产处置价格的纠纷;政府税务部门为了征收房地产税费与房地产购买者之间在购买价格方面的纠纷，以及房地产产权争议的价格纠纷等。房地产纠纷的解决有协议、调解、仲裁、诉讼等方式。其所要求的真实、客观、合理的价格的评估、重新评估、结论确认，都是对既成事实房地产业务所要求的真实、客观、合理价格的科学估计、判断。与其他目的的房地产价格评估相比，房地产价格(价值)类纠

　　纷估价存在着如下三个特点：

　　⑴ 除为抵押贷款目的评定房地产的抵押价值外，其他价格评估的时点一般不是当前或未来某一时间，而是过去某一时间。解决房地产转让与租赁缴纳税费纠纷、房地产交易价格纠纷、房屋拆迁补偿纠纷进行估价时，一般应以房地产交易协议、拆迁补偿协议的签字日期或协议所载的日期作为估价时点。解决遗产、共有财产中房地产分配纠纷进行估价时，一般应以继承关系、共有财产关系确定日期作为估价时点。解决土地共有人占有共有土地份额纠纷进行估价时，一般应以最近一次确定共有土地纳税金额的日期为估价时点。解决房地产估价服务纠纷进行估价结论检验时，一般应以原估价报告所载估价日期作为检验、评估的估价时点。

　　⑵ 价格评估依据的资料，一般来说，只能是房地产纠纷发生前的近期客观资料。为解决房地产价格纠纷而进行价格评估、价格重新评估、价格结论检验时，不管采用何种技术思路，不管采用何种估价方法，其所依据的房地产市场资料、成本资料、收益资料、政策法规和收益率及利率等资料，都只能是房地产纠纷发生前的近期客观资料。因为纠纷发生时的房地产价格是在纠纷发生前、特别是纠纷发生前较近时期的多种价格影响因素共同作用的结果，而不是纠纷发生后多种价格影响因素作用的结果。房地产纠纷发生时的真实、客观、合理价格，只能依靠纠纷发生前的近期客观资料等来推测、判断。

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