2012年房地产估价师《案例与分析》精讲(83)

　　一、房地产价格(价值)类纠纷及其特点$lesson$

　　房地产纠纷是社会生活中普遍发生的纠纷之一，是指自然人之间、法人之间，或自然人与法人之间对标的物房地产权属、价格等方面的争议。当房地产纠纷涉及房地产的价格(或价值)的确定而需要聘请专业房地产估价机构进行估价时，这样的纠纷为房地产价格(价值)类纠纷。房地产纠纷情况复杂，解决的难度也较大。了解房地产纠纷的一般特点和各类房地产纠纷的具体特点，对更好地解决这类纠纷是有益处的。

　　房地产纠纷具有种类多、标的价值大、历史遗留问题多等特点，具体表现在以下几个方面：

　　⑴ 房地产纠纷中的民事法律关系较复杂。一宗房地产纠纷案件中往往同时存在两个以上的民事法律关系，并且还彼此牵连。例如：房屋产权、房屋继承与析产往往交织在一起;房屋买卖与房屋租赁交织在一起;房屋典当与房屋抵押有时难以区分;房屋纠纷可能与宅基地纠纷交叉;房地产的开发经营也常常会涉及土地使用权的出让和转让。使纠纷变得更为复杂的是，引起房地产纠纷的原因中有许多是历史上的行为和事件，但我们又不能用现行的民事法律政策去硬套过去法制不健全年代的行为。而且，由于年代久远，不少房屋的自然状况及其管理，使用情况、权属更迭较多，变化很大，同时，房地产的权属证书资料也有不少已流失湮灭，查证工作有较大难度。房地产纠纷中的当事人关系也很复杂，他们大多是家庭内部成员或亲朋好友，有的当事人相隔几代，直系、旁系，血亲、姻亲，近亲、远亲等亲属关系混杂在一起，难理清头绪。

　　⑵ 房地产纠纷争议标的价值一般较大。在中国，作为不动产的房屋、宅基地，对于一个家庭甚至一个单位来说，就是最有价值的财产或最大的固定资产。在市场经济条件下，房地产价值更是呈现出不断攀升的趋势。有的单位和个人为了打一场房地产官司，不惜耗资、费时、费力、旷日持久地讼争。

　　⑶ 房地产纠纷涉及面广。房地产纠纷往往会涉及诸多与房地产建设、管理有关的部门，如规划部门、城建部门、土地管理部门、房产管理部门等。这些部门有时以第三者的身份对房地产纠纷进行调处，有时它们直接是纠纷中的一方当事人。有的房地产纠纷中还涉及到几个家庭、几代人、几个单位的切身利益，牵扯面极广。所以处理房地产纠纷时应注意在掌握原则的基础上，协调好各方面的关系。

　　⑷ 房地产纠纷政策性强，适用法律的难度较大。现阶段我国房屋的建设与管理以及土地的管理，尽管房地产管理方面的法律法规在不断地完善，但仍有不少政策需要进行调整。政策与法律相比，其规范性、稳定性与强制性较弱，而且我国各个历史时期，关于房地产的法律、法规、政策、司法解释性文件等纷繁杂乱，既有相关联的，又有重复的，还有不少已过时，甚至有相互冲突的。总之，房地产纠纷是属于政策性、法律性都较强的民事纠纷，在审理时应严格贯彻执行国家的有关法律、法规、政策及其他规范性文件的规定。

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