2012年房地产估价师《经营与管理》精讲(76)

更新时间：2012-02-29 14:54:34 来源：|0

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　　⑷ 控制工程变更。在开发项目的实施过程中，由于多方面情况的变更 (如客户对户型布置提出了与原设计方案不同的要求)，经常出现工程量变化、施工进度变化，以及开发商与承包商在执行合同中的争执等问题。工程变更所引起的工程量的变化和承包商的索赔等，都有可能使项目建设成本支出超出原来的预算成本。因此，要尽可能减少和控制工程变更的数量。$lesson$

　　㈡控制工程成本的做法和手段

　　⑴ 强化"成本"意识，加强全面管理。成本控制涉及项目建设中各部门甚至每一个工作人员，强化"成本"意识，协调各部门共同参加成本控制工作，这是最基本的做法。计划部门应事先听取现场管理人员的建议，制订切实可行的成本计划。在成本计划实施中，应时刻注意施工管理人员的反馈，以便在需要时进行修改或调整。

　　⑵ 确定成本控制的对象。工程成本中有些费用所占比例大，是主要费用，有些所占比例小，是次要费用。有些费用是变动费用，有的则是固定费用。在制订成本控制计划之前，要详细分析成本组成，分清主要费用与次要费用、变动费用与固定费用。成本控制的主要对象是主要费用中的变动费用。当然，工程成本中的主要费用与次要费用、固定费用与变动费用都是相对而言的，其划分标准视工程规模和项目性质而定。

　　⑶ 完善成本控制制度。完好的计划应当由完善的制度来保证实施。成本管理人员应当首先编制一系列标准的报表，规定报表的填报内容与方法。例如，每日各项材料的消耗表、用工记录(派工单)、机械使用台班与动力消耗情况记录等。另外，还应规定涉及成本控制的各级管理人员的职责，明确成本控制人员与现场管理人员的合作关系和具体职责划分。现场管理人员要积累原始资料和填报各类报表，由成本控制人员整理、计算、分析并定期编写成本控制分析报告。图3-3给出了项目管理人员通常要准备的现金流分析图的示例。通过类似图表，开发商就能跟踪项目费用支出的情况，及时更新、调整其开发项目评估报告。

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