2012年房地产估价师《经营与管理》精讲(75)

更新时间：2012-02-29 14:55:54 来源：|0

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　　㈣进度控制中应关注的因素$lesson$

　　影响工程进度的因素很多，需要特别重视的有以下几方面：

　　⑴ 材料、设备的供应情况。包括各项设备是否完成，计划运到日期;各种材料的供货厂商是否落实、何时交货、检验及验收办法等。

　　⑵ 设计变更。设计的修改往往会增加工作量，延缓工程进度。

　　⑶ 劳动力的安排情况。工人过少会完不成进度计划中规定的任务，而工人过多则会由于现场工作面不够而造成窝工，因而也完不成任务。所以要适当安排工人。

　　⑷ 气象条件。应时刻注意气象条件，天气不好(如下雨、下雪)，则安排室内施工(如装修)，天气晴朗时，加快室外施工进度。

　　三、成本控制

　　工程成本控制是监督成本费用、降低工程造价的重要手段。房地产开发商的利润来自于租售收入和总开发成本的差值，而工程成本又是总开发成本的主要组成部分，所以降低工程成本就能增加开发商利润。

　　㈠成本控制的主要工作内容

　　除项目投资决策、设计和工程发包阶段的成本控制外，项目施工阶段的工程成本控制主要包括如下几个方面的工作：

　　⑴ 编制成本计划，确定成本控制的目标。工程成本费用是随着工程进度逐期发生的，根据工程进度计划可以编制成本计划。为了便于管理，成本计划可分解为五个方面：①材料设备成本计划;

　　②施工机械费用计划;③人工费成本计划;④临时工程成本计划;

　　⑤管理费成本计划。根据上述成本计划的总和，即能得出成本控制总计划。在工程施工中，应严格按照成本计划实施。对于计划外的一切开支，应严格控制。如果某部分项目有突破成本计划的可能，应及时提出警告，并及时采取措施控制该项成本。

　　⑵ 审查施工组织设计和施工方案。施工组织设计和施工方案对工程成本支出影响很大。科学合理的施工组织设计和施工方案，能有效地降低工程建设成本。

　　⑶ 控制工程款的动态结算。建筑安装工程项目工程款的支付方式，包括按月结算、竣工后一次结算、分段结算和其他双方约定的结算方式等。工程款结算方式的不同，对开发商工程成本支出数额也有较大影响。从开发商的角度来说，工程款的支付越向后拖越有利，但承包商也有可能因为自身垫资或融资能力有限而影响工程质量和进度。

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