2012年房地产估价师《案例与分析》精讲(100)

　　三、项目合法有效性分析$lesson$

　　根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市规划法》及房地产开发项目的相关法律、法规及政府有关部门的规定，房地产开发项目从项目报批、土地取得、规划设计、施工建设、市场营销、物业管理等全部环节均应符合政策法规的要求，项目方具有合法有效性。该项目已取得北京市计划委员会(现北京市发展与改革委员会)、北京市建设委员会的《关于开发建设曙光地区农村发行试点工程项目建议书的批复》、《关于开发建设曙光地区农村改造试点工程可行性研究报告的批复》、《关于确认××花园建设单位的函》、《关于北京××集团部分开发建设项目变更建设单位的复函》及《关于××花园项目建议书(代可研)的批复》，并已获得北京市城市规划管理局(或北京市规划委员会)颁发的《建设用地规划许可证》、《审定设计方案通知书》和《建设工程规划许可证》及北京市建设委员会颁发的《建设工程施工许可证》，并于2001年10月12日与北京市国土资源和房屋管理局签定了《北京市国有土地使用权出让合同》，并取得了北京市人民政府颁发的《国有土地使用证》，现已取得《商品房预售许可证》。从目前项目的进展情况和已获得和各项开发建设手续分析，项目的开发建设具有合法有效性。

　　四、项目建设的必要性

　　㈠ 建设意义

　　××花园位于北京市海淀区昆玉河西岸，是北京市实现城市绿化隔离带的第一个试点项目――曙光工程之中的住宅建设项目。曙光工程是北京市政府全力推动的城市绿肺工程，位于海淀四季青乡境内，北起板井路(西郊机场路)，南至市农科院蔬菜研究中心，东起蓝靛厂南路，西至四环路，总占地面积115公顷，绿化率达64.45;其中曙光花园小区总规划建设用地29.7公顷，总建筑面积约67.75万平方米。包括本项目在内的曙光花园的开发建设对改善该地区的环境状况起到了积极的作用，在该地区周边建设居住及配套服务项目是必要的。

　　㈡ 最高最佳使用分析

　　最高最佳使用原则是要说明，项目要以房地产的最高最佳使用为前提。所谓最高最佳使用，是项目的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分合理的论证，并能给项目带来最高价值的使用。衡量、判断房地产项目是否处于最优使用状态主要从下列方面：

　　◎ 在法律上允许(规划及相差政策法规许可)的前提下即不受现时使用状况的限制，而依照法律规章、规划发展的方向，按照其可能的最优用途使用。该项目已取得北京市计划委员会(现北京市发展与改革委员会)、北京市建设委员会、北京市城市规划管理局(或北京市规划委员会)、北京市国土资源和房屋管理局以及北京市人民政府颁发的相应证件和批复。因此，从目前情况分析，项目符合“在法律上允许”的前提条件。

　　◎ 在技术上可行即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用，要按照房屋建筑工程方面的技术要求进行分析。该项目的建筑设计由××有限公司设计，由北京××建设工程有限公司和北京市××建筑工程公司承建，其技术属于目前国内正常施工的技术范围之内，不包含在无法实际操作的设计，因此，该项目符合“在技术上可行”原则。

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