2012年房地产估价师《案例与分析》精讲(97)

　　七、不确定性分析$lesson$

　　采用静态分析，项目盈亏平衡点为89.74%，销售均价(住宅)保本点为6640元/┫，销售面积保本点为143115┫。采用动态分析，盈亏平衡点分别为[即税后FNPV等于零时的值，I=3%(季)]：住宅销售价格：6710元/┫(会所及地下车库销售价格保持12000元/┫及115200元/个不变)，住宅销售面积：122500┫(会所销售面积和地下车库销售车位保持5461┫及550个不变)。从上述指标可以看出，本项目销售单价及销售面积均有一定的宽容度，有较大的抗风险能力。

　　对开发建设投资和销售收入两个主要因素进行敏感性分析。项目两个因素分别变化时，销售收入变动较为敏感，当开发投资和销售收入中单个因素在一定的范围内向不利方向发生变化，项目均有一定的宽容度，但对销售收入向不利方向发生变化，项目表现出较强的敏感性，抗风险能力大大降低。

　　八、借款风险评估

　　项目存货比率为39.75%。本项目最大风险是楼盘能否按照测算比例实现项目前期预售。

　　九、结论与建议

　　项目地理位置优越，交通便利，如能按期按质完工，按计划销售，将具有较强的市场竞争力和抗风险能力。本项目自筹资金部分已落实到位，从分析测算来看，本项目财务效益较好，偿还借款本息有保证，项目在规划设计、市场定位等方面符合市场需求，如辅之完善的市场营销计划和有效的项目管理，项目筹资方案可行。由于项目在市场销售方面存在一定程度风险，应对项目资金专款专用，对房屋开发及销售回笼资金全程监控，做好贷后管理工作。开发商应结合北京市场消费者心理、特别是高档物业消费对象的时尚需求，按照承诺的规划设计方案尽快完成景观及庭院详细设计及施工;应加强市场营销管理，从市场定位，广告推广，销售等环节全面控制，加快回款速度，同时加强项目开发成本控制及管理，以确保项目资金的正常周转。

　　第一章 借款企业资信评估

　　一、借款企业简介

　　㈠ 公司名称：

　　中文名称：北京××房地产股份有限公司

　　㈡ 公司法定代表人：××

　　㈢ 注册资本：17320万元

　　㈣ 企业类型：股份有限公司(上市)

　　㈤ 公司注册及办公地址：北京市东城区××大街××号

　　㈥ 经营范围：

　　房地产开发、商品房销售等

　　㈦ 营业期限：自199×年×月×日至长期

　　㈧ 成立日期：199×年×月×日

　　㈨ 公司股票上市交易所：上海证券交易所股票简称：×× 股票代码：660××

　　㈩ 其他有关资料：

　　企业法人营业执照注册号：××税务登记证号码：地税××国税××公司聘请的会计师事务所：××会计师事务所有限责任公司

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