2012年房地产估价师《案例与分析》精讲(96)

　　【案例2-13】$lesson$

　　北京市××花园借款项目评估报告

　　评估报告摘要

　　一、借款企业资信评估

　　北京××房地产股份有限公司为上市公司，是经建设部审批认定的具有房地产开发一级资质的房地产开发企业。公司2003年9月末资产总额120890.04万元，负债总额52546.35万元，所有者权益总额68343.69万元，股本总额17320.00万元。通过资产负债表、盈利能力及资产运用效率、现金流量的分析，得出以下结论：企业所有者权益呈现增长趋势，自身积累增加，对负债的依赖程度减小，有较强的付息能力、融资能力和偿债能力。截至2003年10月30日，该公司在各银行无借款余额。企业无不良信用记录。目前尚无有关机构对其进行过资信评级。

　　二、项目概况

　　项目由北京××房地产股份有限公司开发建设。位于西三环与西四环之间，距西三环紫竹桥约1000米，距西四环四季青桥约1200米。在车道沟桥西南侧，昆玉河西岸，东临昆玉河畔市政绿化带，南靠彰化路，西接曙光花园望山园，北邻紫竹院路。规划占地面积65519.36┫，规划总建筑面积166196.72┫，地上建筑面积138967.72┫，地下建筑面积27229.00┫，总体布局由5栋住宅弧形板楼、高档会所及整体地下车库组成。2#、3#、4#、5#、6#楼为住宅，地下2层，地上14～17层。7#楼为配套公建(会所)，地下2层，地上2层。5栋住宅楼基底围合范围内为地下车库，地下1层。从目前项目的进展情况和已获得的各项开发建设手续分析，项目的开发建设具有合法有效性。项目规划建设的高档住宅小区较好地体现了最高最佳使用原则，具有可实施性。项目周边各项市政设施齐备。包括本项目在内的曙光花园的开发建设对改善该地区的环境状况起到了积极的作用。

　　三项目市场分析

　　北京西部地区继亚运村、CBD之后，成为京城楼市又一后起之秀，也是近两年北京楼价涨幅最大的区位。项目定位为纯居住高档国际生活社区。本项目有区位价值优势、建筑价值优势、观景价值优势、园林价值优势及开发商前景优势。但是其附近竞争性项目较多，周边楼盘开发情况对其有直接的影响，与曙光花园望山园未完全独立，以及作为上市公司会面临年底现金回流的压力等不得因素。

　　四、项目资金来源

　　项目总投资为91508万元，其中：⑴项目单位自筹资金30000万元，由募集资金20000万元及非募集资金10000万元组成，占总投资的32.78%;⑵申请银行借款17000万元，占总投资的18.58%;⑶售楼回款44508.10万元，占总投资的48.64%。其中企业自筹资金已基本到位。

　　五、项目进度与资金运用

　　该项目目前为在建工程，2#、3#、5#、6#号楼主体基本完成，正在进行内部装饰及安装工程施工;7#号楼(会所)地下结构部分完工;地下车库结构部分完工;小区管网等配套工程施工中。预计住宅楼于2004年2月竣工，会所、地下车库、小区配套及园林绿化工程于2004年6月30日完工。项目在同一时期的资金来源大于资金运用并有盈余，完全可以满足工程进度对资金需求的刚度和强度要求，能够达到资金平衡。项目成功的关键问题是能否按期得到××银行贷款、项目能否按期完工和能否按计划销售回款。

　　六、财务指标

　　⑴ 项目静态财务评价指标

　　①总投资收益率：15.08%;总投资年均收益率：6.03%;

　　②总投资净收益率：11.02%;总投资年均净收益率：4.41%;

　　③自有资金净收益率：45.99%;自有资金年均收益率：18.40%;

　　④自有资金净收益率：33.60%;自有资金年均净收益率：13.44%。

　　⑤项目借款偿还期为7个月，借款本息用销售回款偿还，偿还银行借款本息是有保证的，详见附表7――资金来源与运用表。

　　⑵ 动态财务评价指标

　　①全投资财务内部收益率(FIRR，按季度计算)：税前为7.25%，税后为5.47%，均高于银行贷款利率，项目可行。

　　②全投资财务收益净现值(NPV，按季度计算)：季度基准贴现率取i=3%，税前为6445.50万元，税后为3629.1万元，均大于0，因此项目可行。本项目的财务效益指标良好，偿还银行借款本息有保证，能令项目的投资方有很好的超额回报，项目实施方案可行。

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