2012年房地产估价师《案例与分析》精讲(91)

　　三、估价方法的选用$lesson$

　　㈠ 房地产权属发生转移的估价

　　房地产权属发生转移，在估价时均按照房地产转让方式处理。企业在合资、合作时，一般应根据新设立公司的有关合资、合作协议，以及相应的可行性研究报告，来分析房地产用途是否发生转变。如发生用途转变，则在符合城市规划要求的前提下，分析考察项目的未来发展和经济效益情况，同时综合考虑更新改造的费用成本，采用假设开发法和收益法进行估价;如果继续使用，即不转变用途，则在充分考虑项目的预期发展的可行性前提下，采用市场比较法和成本法进行估价。

　　破产清算的房地产估价与抵押物处置类似，属于强制处分。由于是出于迅速变现的需要，购买者的选择范围受到限制，其交易情况属非正常的公开市场交易，因此可能实现的市场价值较公平市价低很多，其估价结果可低于公开市场价值。

　　㈡ 房地产权属不发生转移的估价

　　这一类房地产估价主要用于企业在联营活动中，确定以房地产作为出资的出资方的分配比例。因此，估价时要充分考虑联营各方协议的具体条件，结合房地产的未来使用方式进行估价。估价方法视具体情况一般可用市场法、成本法和收益法。

　　【案例2-11】

　　××宗地估价结果报告

　　㈠ 委托人：××市××公司

　　㈡ 估价方：××※房地产估价有限公司

　　㈢ 估价对象：本次估价对象土地地处××市××区，土地使用权为××公司通过出让而获得。该地段属城区五级，交通便利。地块形状规则，目前为一闲置空地，总面积为58000┫。本次估价为××公司拟用该土地作价入股与××开发总公司进行联合开发提供价值参考。根据合资协议以及开发该地块的规划要求，该土地用途为商业、住宅;允许建筑容积率为10，允许建筑覆盖率为≤50%;土地使用权年限为50年。

　　㈣ 估价目的：合资入股

　　㈤ 估价时点：2003年9月7日

　　㈥ 价值定义：本报告书所确定的价值，是指估价对象在本次估价目的的特定条件下，在公开市场条件下，形成的客观合理价值。

　　㈦ 估价依据：

　　⑴ 房地产估价合同

　　⑵ 《房地产估价规范》

　　⑶ 国有土地使用权证(××房地籍岸字01608号)

　　⑷ 有关该地块的规划资料

　　⑸ 联合开发协议书

　　⑹ 估价人员现场勘察的结果

　　㈧ 估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。

　　㈨ 估价方法：由于估价对象为待开发土地，且有较为详细的规划要求，因此估价人员确定采用假设开发法来作为本次估价的基本方法。

　　㈩ 估价结果：经过详细计算，估价对象土地总价值为53000万元，大写：人民币伍亿叁仟万元整。

　　(十一) 估价人员：中国注册房地产估价师××、××审核人员：中国注册房地产估价师××

　　(十二) 估价作业日期：(略)

　　(十三) 估价报告应用的有效期：自2003年9月7日起一年。

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