2012年房地产估价师《案例与分析》精讲(92)

　　××宗地估价技术报告$lesson$

　　㈠ 实物权益状况因素分析：(略)

　　㈡ 区位状况因素分析：(略)

　　㈢ 市场背景分析：(略)?

　　㈣ 最高最佳使用分析：(略)

　　㈤ 估价方法选用由估价对象为待开发土地，且有较为详细的规划要求，因此估价人员确定采用假设开发法来作为本次估价的基本方法。

　　㈥ 估价测算过程

　　根据估价对象的规划要求及相关的可行性研究报告，该地块的最佳开发利用方式如下：用途为商住楼，建筑容积率为8，建筑覆盖率为50%;建筑总面积464000┫，建筑物层数16层，各层建筑面积均为29000┫，地上1～4层为商场，5～16层为住宅。

　　⑴ 预计建设期：预计共需三年时间才能完全建成投入使用，即2006年9月完成。

　　⑵ 预计出售楼价：估计建造完成后，其中的商业楼即可全部售出;住宅楼的40%在建造完成后即可售出，50%半年后才能售出，其余l0%一年后才能售出。预计商业楼出售当时的平均售价为每平方米6000元，住宅楼出售当时平均售价为每平方米2500元。

　　⑶ 估计开发费以及开发商利润：估计总建筑费用为3.5亿元;专业费用为建筑费的10%;年利息率为12%;销售费用为楼价的3%;税费为楼价的5%，即建成出售时所需由卖方承担的那部分营业税、印花税、交易手续费等，其他类型的税费已考虑在建筑费之中;投资利润率为20%。在未来3年的建设期内，开发费用的投入情况如下：第一年需投入30%的建设费及相应的专业费用;第二年需投入40%的建筑费用及相应的专业费用;第三年投入余下的30%建筑费用及相应的专业费用。

　　⑷ 求取地价：采用的计算公式如下：

　　地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-销售费用-税费-开发商利润拟采用静态和动态两种方式计算地价。

　　① 采用静态方式计算地价：

　　⒈总楼价=6000×29000×4+2500×29000×12=1566000000=156600(万元)

　　⒉总建筑费=35000(万元)

　　⒊总专业费用=总建筑费×10%=35000×10%=3500(万元)

　　⒋总利息=(总地价+总建筑费+总专业费)×利息率×计息期=总地价×12%×3+35000×(1+10%)×30%×12%×2.5+35000×(1+10%)×40%×12%×1.5+35000×(1+10%)×30%×12%×0.5=总地价×0.36+6930(万元)

　　上述总利息的计算采用的是单利，计息期到2006年9月止。各年建筑费和专业费用的投入实际上是覆盖全年的，但计息时估价人员是假设各年建筑费和专业费用的投入集中在各年的年中，这样，就有上述总利息计算中的计息年数分别是2.5、1.5、0.5的情况。

　　⒌总销售费用=总楼价×3%=156600×3%=4698(万元)

　　⒍总税费=总楼价×5%=156600×5%=7830(万元)

　　⒎总利润=(总地价+总建筑费用+总专业费用)×利润率=总地价×20%+(35000+3500)×20%=总地价×0.20+7700(万元)

　　将上述⒈至⒎代入公式中，即：总地价=156600-35000-3500-(总地价×0.36+6930)-4698-7830-(总地价×0.20+7700)总地价=(156600-35000-3500-6930-4698-7830-7700)/(1+0.36+0.20)=58296.15(万元)

　　② 采用动态方式计算地价：计算的基准时间为该土地的出售时间，即2003年9月，年报酬率为12%。

　　⒈总楼价=6000×29000×4/(1+12%)3+2500×29000×12/(1+12%)3 ×[40%/(1+12%)0+50%/(1+12%)0.5+10%/(1+12%)1]=109096(万元)

　　⒉总建筑费=35000×30%/(1+12%)0.5+35000× 40%/(1+12%)1.5+35000×30%/(1+12%)2.5=29641.5(万元)

　　各年建筑费的投入实际上是覆盖全年的，但为贴现计算的方便起见，我们假设各年建筑费的投入是集中在各年的年中，这样，就有上述总建筑费计算公式的贴现年数分别是0.5、1.5、2.5的情况。

　　⒊总专业费用=总建筑费×10%=29641.5×10%=2964(万元)

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