2012年房地产估价师《案例与分析》精讲(70)

　　㈢ 被拆房屋补偿对象的认定$lesson$

　　个人还是集体。对于集体用房，要明确其土地的补偿费是否在征地时已经给予了考虑。

　　六、城市房屋拆迁补偿估价

　　城市房屋拆迁补偿估价，主要依据《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《条例》)和《城市房屋拆迁估价指导意见》(以下简称《意见》)，《条例》最突出的两点是，其一：明确规定被拆迁人“是指被拆迁房屋的所有人。”其二：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。”新《条例》规定以市场评估价格确定货币补偿金额，充分体现社会主义市场经济等价交换的原则，保护了被拆迁房屋所有权人的权益。

　　㈠ 城市房屋拆迁补偿估价对象

　　估价人员在从事拆迁补偿估价时，要准确界定被拆迁房屋及其所占土地的权益性质，估价结果才会客观公正。关于拆迁补偿估价，特别指出的是在集体土地上进行开发建设的集体土地及地上房屋的估价。应先行办理征用土地，将集体土地国有化，然后再进行房屋拆迁与补偿。这样既符合《土地管理法》规定，又适应新的《城市房屋拆迁管理条例》。拆迁补偿估价对象为拆迁范围内土地、建筑物、构筑物和依托在其实体上的权益。针对不同估价对象应注意以下几点：

　　⑴ 依法以有偿出让、转让方式取得的土地使用权，可视为提前收回处理，在估价中应包括土地使用权的补偿估价，根据该土地使用权的剩余年限所对应的正常市场价格进行。

　　⑵ 依法以划拨方式取得的土地使用权，在估价中不应包括出让金部分，只含该宗地相应的基础设施配套建设费和土地开发及其它费用。

　　⑶ 已取得所有权的房屋及构筑物，估价应从占有、使用、收益、处分四方面综合认定其合法性，不能仅仅依据估价时点的用途估价。例如：规划设计建造的地下人防被变为商店或旅店用途的。

　　⑷ “拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿;”故不在估价范围之内。“拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿，”估价时应按照使用期限的残存价值参考剩余期限给予估价。

　　⑸ 被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准;各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，服从其规定;拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定;没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。

　　⑹ 对于一宗房地产拆迁补偿估价，凡属被拆迁人合法拥有的房屋内外不可移动的设备及其附属物等，都不可遗漏。设备含水、电、暖、卫、气、通讯等设施;附属物含树木、绿地、道路、院墙、门楼等其他构筑物。

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