2012年房地产估价师《案例与分析》精讲(69)

　　㈡ 征地补偿估价的内容与标准$lesson$

　　《土地管理法》第四十七条对征地估价内容及补偿标准作了明确的规定，“征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。”

　　⑴ 土地补偿费：

　　“征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的6～10倍。”

　　⑵ 征用耕地的安置补助费：

　　“征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数量计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补偿费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的4至6倍。但是每公顷被征用耕地的安置补偿费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的15倍。”

　　⑶ 青苗补偿费：

　　青苗补偿费标准“由省、自治区、直辖市规定。”

　　⑷ 地上附着物补偿费：

　　地上附着物包括农田基础设施、树木、坟墓等，其标准“由省、自治区、直辖市规定。”

　　㈢ 《土地管理法》关于征地拆迁补偿估价的其它规定

　　⑴ “征用其它土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。”(第四十七条)

　　⑵ “依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有的生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍。”(第四十七条)

　　⑶ “国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。”(第四十七条)

　　⑷ “征用补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。”(第四十八条)

　　五、拆迁集体所有土地上的房屋补偿估价

　　房屋拆迁估价标准基本同城市房屋拆迁补偿标准。但集体土地上的房屋，其产权管理各地区不尽相同也不甚完善，在评估过程中要根据实际情况分别处理，重点考虑以下几点：

　　㈠ 宅基地的确定

　　宅基地及正式房屋的确定，对于集体土地上的宅基地面积，其管理标准各地不统一：①每户有测量准确的宅基地证，同时有正式房屋的建房批示;②每户有测量准确的宅基地证，但没有房产证，也没有正式房屋的建房批示;③每户既没有测量准确的宅基地证，没有房产证，也没有正式房屋的建房批示。基于以上情况，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当由乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准;其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

　　㈡ 被拆迁房屋使用性质的认定

　　根据《国务院批转国家土地管理局关于加强农村宅基地管理工作请示的通知》：严格宅基用地审批手续，实行公开办事制度。各地应根据实际情况对农村建房的对象、条件、用地标准、审批手续作出明细规定。要建立严格的申请、审核、批准和验收制度。凡是要求建房的，事先必须向所在的乡(镇)政府或县(市)土地管理部门提出用地申请。经审核，对符合申请宅基地兴建自用住宅的，由土地管理部门确定宅基地使用权，丈量用地面积，并依法批准后，方可动工。竣工后，由土地管理部门负责组织验收。对不合理分户超前建房、不符合法定结婚年龄和非农业户口的，不批准宅基用地;对现有住宅有出租、出卖或改为经营场所的，除不再批准新的宅基用地外，还应按其实际占用土地面积，从经营之日起，核收土地使用费;原集体土地上农民宅基地上的房屋，拆迁补偿计算按照住宅房屋的评估标准来评估。如房屋为营业用房的根据经营用途、营业面积等因素，按照当地政府确定的标准及补偿条件给予一定的营业补偿。

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