2012年房地产估价师《案例与分析》精讲(67)
【案例2-6】 分析$lesson$
本报告不足之处是:
㈠ 报告中个别用词欠准确,如估价目的表述中“征收”和“课”为同义词,故仅说“课税”即可,不必说“征收课税”,或者,当交易中需要收取其他费用时,可改为“征费课税”。
㈡ 表1在列举可比实例时,没有指明每个可比实例的结构层数和可比实例所处的楼层。而结构楼层不同则造价会不同,进而影响交易价格,所处楼层不同,交易价格也会有差异。这些都应在个别因素中考虑,而本报告未考虑个别因素修正。
㈢ 可比实例的结构形式应与估价对象相同,估价对象为砖混结构,可比实例也应选砖混结构,当然,如果当地的框架结构住宅造价与砖混结构基本相同,选择框架结构作可比实例也可以,但要加以说明。
㈣ 估价报告应用有效期应从估价报告完成之日起算,而不是从估价时点起算。
㈤ 估价结果没有大写金额。
随着2004年《宪法》修正案的通过,国家将对土地管理法进行相应的修订,有关征地补偿的规定也会做出相应的调整,估价师应关注这些规定的调整,及时学习新的法律法规,并按新规定进行估价。
第七节 征地和房屋拆迁补偿估价
一、征地和房屋拆迁补偿估价的特点
征地估价是指在将集体所有的土地,经依法征用转为国有土地的过程中,对被征用土地的补偿价格进行的评估。城市房屋拆迁估价(以下简称拆迁估价),是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,对其房地产市场价格进行的评估。征地估价应依据《中华人民共和国土地管理法》以及当地制定的实施办法和其它有关规定进行。城市房屋拆迁估价应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》及当地制定的实施细则和《城市房屋拆迁估价指导意见》进行。征地和城市房屋拆迁补偿估价,是政策性、群众性很强的一项估价工作。除国家以法律、规章的形式制定的有关规定外,各个城市均制定有实施细则,详细规定了补偿的范围、补偿标准、补偿方式等。估价师在从事此类估价时,要牢牢掌握国家相关法律、法规和政策以及当地政府的有关规定,更要准确界定被拆迁房屋及其所占土地的权益性质,才能做出被各方当事人所接受的估价结果。这就要求每位估价师不但要深刻领会、严格执行国家和地方相关法规,更要具备娴熟的估价技巧和良好的职业道德。
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