2012年房地产估价师《案例与分析》精讲(68)

　　二、征地和房屋拆迁补偿估价的分类$lesson$

　　根据《中华人民共和国土地管理法》第二条：中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。根据原始土地的性质及征收、规划用途，征地和房屋拆迁补偿估价

　　可分为以下三种情况：

　　⑴ 征收城市规划区内集体所有土地的补偿估价，是指在将集体所有的土地，经依法征收转为国有土地的过程中，对被征收集体所有土地的补偿价格进行的评估。征地估价应根据《中华人民共和国土地管理法》以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。

　　⑵ 征收城市规划区内集体所有土地上房屋及附着物的拆迁补偿估价，是征用集体土地时对被拆迁房屋及附着物货币补偿价格的评估。

　　拆迁集体所有土地上的房屋的补偿估价应根据《中华人民共和国土地管理法》，参照《城市房屋拆迁管理条件》、《城市房屋拆迁估价指导意见》以及当地政府制定的拆迁管理及拆迁评估的实施细则，有些地区还专门制定了集体土地房屋(或宅基地)的拆迁估价办法。

　　⑶ 城市房屋拆迁估价，是指为确定城市国有土地上被拆迁房屋及附着物(土地和房屋或房屋)货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。城市房屋拆迁估价应根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《城市房屋拆迁估价指导意见》以及当地政府制定的拆迁管理及拆迁评估的实施细则。

　　三、征地和房屋拆迁补偿估价的法律法规

　　⑴ 《中华人民共和国城市房地产管理法》(中华人民共和国主席令第29号);

　　⑵ 《中华人民共和国土地管理法》(中华人民共和国主席令第8号);

　　⑶ 《城市房屋拆迁管理条例》(中华人民共和国国务院第305号令);

　　⑷ 建设部关于贯彻《城市房屋拆迁管理条例》的通知(建住房[2001]16l号);

　　⑸ 建设部关于印发《城市房屋拆迁估价指导意见》的通知(建住房[2003]234号);

　　⑹ 各省、自治区、直辖市依据以上法律法规制定的相关地方性法规规定。

　　四、征地补偿估价

　　㈠ 征地补偿估价对象

　　“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”;“国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地”。(《土地管理法》第四十三条)。在集体所有的农业用地中，依使用情况可分为：宅基地、菜地、粮田地、鱼塘地、藕塘地、果园地、苗圃地、苇塘地、砂石地、林地、积肥场地、场院地、牧场地、草原地等。农地地上附着物包括：农田基础设施、树木、青苗、坟墓等。集体所有的农业用地及其地上附着物为征地补偿估价对象。

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