2012年房地产估价师《案例与分析》精讲(64)

　　【案例2-5】$lesson$

　　××房地产保险估价技术报告

　　㈠ 实物权益状况因素分析

　　估价对象为××省建筑物资供应运输公司所有的××市民主路484号房地产中第11栋建筑物，其建筑面积588.81┫。估价对象房地产为房屋所有权证“××房自字第05-1887号”所载第11栋建筑物，估价人员现场勘察，该房屋已于2004年4月30日下午2点50分被火烧毁，火势于当日晚上10点基本熄灭，经过几个小时的焚烧，屋顶被烧坏，大部分墙体已坍塌，房屋在被火烧之前作为商业门面经营建筑材料，是经厂房改建而成的，投保用途系生产用房(大修车间)，砖混结构，高一层，建筑面积588.81┫，室内外未经二次装修，水泥地面，墙面普通抹灰。

　　㈡ 区位状况因素分析

　　××省建筑物资供应运输公司所有的房屋位于××市民主路484号，东临市建二公司，南临舒家街，西临铁路干线，北临交通主干道民主路。地上建筑物共16栋，总建筑面积8561.01┫(不含新建未确认产权的房屋)，用地面积14085.19┫。该地区交通便捷，距××火车站、××长途汽车站只需几分钟车程，道路通达，各项配套服务设施齐全。

　　㈢ 市场背景分析：(略)

　　㈣ 最高最佳使用分析：(略)

　　㈤ 估价方法选用

　　因房地产保险主要是对建筑物的保险，土地由于具有不可毁灭性，故房地产保险中的估价主要是对地上建筑物的估价。建筑物不能脱离土地而独立存在，影响建筑物和土地的市场价值的一些共同因素，在地产估价时大都已经考虑了，如地理位置、用途、环境等，那么在建筑物估价时就不应重复考虑。基于上述理由，本次估价选用成本法进行测算。

　　㈥ 估价测算过程

　　⑴ 房屋火灾前价值

　　① 重新建造完全价值

　　房屋所有权证显示，房屋系砖混二等，始建于1986年，高一层，建筑面积588.81┫，按照××市现行房屋重置价格标准，房屋重置完全价为500元/┫。

　　② 新旧程度的判定

　　建筑物的折旧是指建筑物因时间经过所造成的损耗，估价对象投保用途作生产用房(大修车间)，综合建筑物的潜在因素、施工年代、使用状况及维修等多项因素对成新率的影响，估价人员采用综合判断法确定建筑物的成新率，依据公式：成新率=A1×[尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)]+A2×完损等级评定系数+A3×综合判定系数式中A1、A2、A3为加权系数，A1、A2取0.3，A3取0.4，尚可使用年限取22年，已使用年限为18年，完损等级评定系数为0.45，综合判定系数为0.45。新旧程度=0.3×[22/(18+22)]+0.3×0.45+0.4×0.45=48%

　　③ 房屋火灾前价值计算

　　依据公式：

　　房价=(房屋重置价×新旧程度)×(1+各项调节系数)×建筑面积式中各项调节系数为基础、层高、跨度等多项因素的综合值。房屋火灾前价值=(500×48%)×(1+5%)×588.81=14.84(万元)

　　⑵ 房屋火灾后残余价值

　　房屋残值是残余旧料价值。根据委托人提供的现场清理资料，该房屋顶烧塌，门窗全部焚毁，屋架严重变形，现场清后，剩下砖约7600块，扣除折旧后计760元，废铁变卖500元，房屋火灾后残余价值为l260元。

　　㈦ 估价结果确定

　　根据××市房地产市场发展状况及估价人员所掌握的资料来看，上述测算结果基本上符合实际情况，最终确定火灾损失为：房屋火灾前价值-火灾后残余价值=14.84-0.13=14.71(万元)大写：人民币壹拾肆万柒仟壹佰元整。

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