2012年房地产估价师《案例与分析》精讲(63)

　　一、房地产保险概述$lesson$

　　为了消除各种风险可能带来的不利影响，房屋所有人、承租人或有关当事人可以与保险公司达成一项协定，一方(被保险人)通过交付一定的费用(保险费)以获得另一方(保险公司)对房屋的意外损失或因对房屋具有利益而可能产生的意外损失给予一定的经济补偿的保证。这种以房屋及其有关利益或责任为保险标的的保险，称为房地产保险。

　　根据承保的保险标的和风险种类不同，房地产保险可划分为房屋财产保险、房屋利益保险、责任保险、信用保险、综合保险、建筑工程保险等。因土地不会损坏或灭失，无损害则无保险，故土地不能成为房地产保险合同的保险标的。投机风险(如房地产市场价格变化)和必然或已知损失(如房屋自然损耗)不属于房地产保险范围。

　　二、房地产保险估价的特点

　　房地产保险估价应依据《保险法》、《城市房地产管理法》和其他有关规定进行。房地产保险估价，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失程度评估。房地产保险估价时应注意以下几点：

　　㈠ 保险价值和保险金额的区别

　　保险价值又称为保险价额，是指保险标的在订立保险合同时估定的实际价值或者在发生保险事故时所具有的价值。保险价值为确定保险金额的基础。保险金额是保险双方当事人在保险合同上载明的，投保人对于特定的保险标的实际投保的金额，又简称“保额”，也是在保险事故发生后承担损失补偿义务的最高限额。

　　㈡ 直接损失和间接损失

　　当财产因自然风险和社会风险的作用导致财产本身直接损坏或消失，财产即受到直接损失。例如：房屋被大火烧毁，室内墙壁被人破坏等就属于直接损失。

　　间接损失指的是由于财产的直接损失而引起的未毁损财产价值的降低或收益的下降。例如，当一座建筑物严重受损，虽然没有完全毁掉，但可能须完全重建，为了重建，该建筑未损坏的部分必须完全毁掉，这种损失就是间接损失。它等于毁掉未受损部分所需的费用和未受损部分的价值。间接损失中很重要的一种类型就是净收入下降的损失。所谓净收入下降的损失指的是在被损坏的财产被修复完好之前，人们由于全部或部分地丧失了对财产的使用而导致的收益下降或费用上升。进行保险事故后的损失评估时，要首先明确估价范围是否包含间接损失。

　　㈢ 房地产投保时的估价

　　房地产投保时的保险价值评估，应评估有可能因自然灾害或意外事故而遭受损失的建筑物的价值，不应包含土地价值，估价方法宜采用成本法、市场比较法。房地产投保时的保险价值，根据采用的保险形式，可按该房地产投保时的实际价值确定，也可按保险事故发生时该房地产的实际价值确定。

　　㈣ 保险事故发生后的评估

　　保险事故发生后的损失价值或损失程度评估，应把握保险标的房地产在保险事故发生前后的状态。对于其中可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损失价值或损失程度。

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