2012年房地产估价师《案例与分析》精讲(62)

　　⑴ 市场背景分析$lesson$

　　本案例主要作了××饭店市场分析，从饭店客源、客房数量、供给需求、经营状况、五星级饭店近三年的统计数据和分析预测。但还是缺乏当地区位附近同类(五星级)饭店的经营比较分析。

　　⑵ 收益法估价

　　收益法估价针对性较强。估价对象作为五星级饭店，由于经营方式和功能的多样性，如整体经营、整体经营与出租经营，各功能部分的不同经营内容，其收益来源是多种类型的。估价对象具有客房及七、八类配套功能，本案例对估价对象本身及周边类似用途档次的饭店物业进行了详细的调查，内容涵盖客房部分(标准房、行政套房、豪华套房)、餐饮部分(中餐、西餐)、康乐部分(保龄、桑拿、网球、游泳、健身等)、商务办公部分(会议厅等)、出租部分、停车场等较为集中的类别进行了调查分析，分别比较了其客房数量、租金标准、就餐上座率、娱乐消费水平、空置情况，客房收入又考虑了淡旺季的差别等，从而对评估中采用的数据更加客观合理，给予了较好的技术支持。其中出租部分租约内外租金水平差异不大，合并计算，若有一定差异应当列出各部分租约情况，分别租约内外计算。本例主要是整体经营，也有少部分出租，所以采用分别、分功能计算种类收入，再按照整体运营计算成本费用以确定整个饭店净收益的方法是适宜的。在运营成本费用的计算中，根据饭店特点，参考了饭店报表的栏目列支项目，除了正常经营成本费用外，估价中紧扣估价结果的价值内涵，对不属于房地产本身价值的部分注意从收益和成本中扣除，如商用设备和动产家具的价值(折旧费)、专业物业管理的酬金等，同时将房地产的折旧摊销保留在净收益中，方法是正确的。估价对象既有自营又有出租，且由专业公司统一物业管理，特点突出。估价中，对饭店的经营收入、其他收入与客房收入的比例关系，各项变动成本与经营收入的比例，固定成本的计算基础等进行了分析比较，作到净收益的比例符合一般规律。收益预测现金流水平相当于可达到的现水平，未作过高预测。案例中确定报酬率、收益年限、收益法公式比较慎重。

　　⑶ 成本法估价

　　案例中成本法按照重新购建价格的成本构成逐项测算、加总，考虑土地年期修正和建筑物综合折旧。确定综合成新率时，建筑物根据分类折旧确定，综合年限与实地观察，比较可靠。有些估价报告确定过程比较粗略。

　　⑷ 扣除土地出让金价值

　　估价对象的土地使用权类型为划拨，则抵押价值中不应包括土地出让金(交政府地价部分)的价值。因此在收益法和成本法的评估中都从市场价值中扣除了相当应补缴的地价款(出让金)部分价值。

　　⑸ 估价结果确定

　　案例中详细说明了估价结果和确定的理由。由于两种方法结果收益法低，成本法高，相差在5%以内，处于合理范畴。饭店投入成本相对较大，而经营管理的难度较大，甚至亏损，估价结果具有合理性。另外考虑抵押评估的谨慎原则，将两个结果平等对待，不简单偏好某种方法，也是适宜的。

　　总之，本案例为评估一大型的、功能较为复杂、经营形式多样化的整体五星级饭店的抵押房地产市场价值，该房地产估价报告属于完整性、较优秀的报告。但对于大型饭店的估价，可研究的问题还很多，报告中一些数据来源及分析的深入性上，还有欠缺。

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