2012年房地产估价师《经营与管理》精讲(59)

更新时间：2012-03-16 11:00:57 来源：|0

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　　㈣政策的公平性和效率$lesson$

　　公平和效率及其相互协调，是评价政策的重要方面。政府制定政策的原则是：既要通过资源和利益的公平分配来维持社会的稳定;又要通过资源的优化配置来推动社会的进步和发展。然而，公平和效率常常是矛盾的，有时为了确保基本的公平，要牺牲一定的效率;有时为了保证效率又不得不放弃必要的公平。如何处理好其相互关系，是政府制定政策的重点和难点。

　　二、宏观调控房地产市场的手段

　　对于一个完善的房地产市场而言，市场的自由运作非常重要。政府的土地政策，不能过分参与及干预房地产市场的自由运作。这样才能保证本地及外来投资者对当地房地产市场的信心，进而保证房地产市场的稳定发展以及整个社会经济的安定繁荣，但是宏观调控也非常重要。宏观调控房地产市场的手段包括土地供应、金融、住房税收政策等。

　　㈠土地供应政策

　　没有土地供应，房地产开发和商品房供给就无从谈起。在我国当前的土地制度条件下，政府是唯一的土地供给者，政府的土地供应政策对房地产市场的发展与运行有决定性影响。土地供应政策的核心，是土地供应计划。土地供应计划对房地产开发投资调节的功效非常直接和显着，因为房地产开发总是伴随着对土地的直接需求，政府土地供应计划所确定的土地供给数量和结构，直接影响着房地产开发的规模和结构，对房地产开发商的盲目与冲动形成有效的抑制。科学的土地供应计划，应与国民经济发展规划和城市规划相协调，应有足够的弹性，能够对市场信号做出灵敏的反应。土地供应计划也是公开透明的，能够为市场提供近期和长期的土地供应信息，以帮助市场参与者形成合理的市场预期、减少盲目竞争和不理性行为。通过土地供应计划对房地产市场进行宏观调控，要求政府必须拥有足够的土地储备和供给能力，还要妥善处理好保护土地资源和满足社会经济发展对建筑空间的需求之间的关系。保护的目的是为了更好的、可持续的满足需求，但如果对当前的需求都不能很好满足，就很难说这种保护是有效率的。要在政府的集中垄断供给和市场的多样化需求之间实现平衡，必须准确把握社会经济发展的空间需求特征，通过提高土地集约利用和优化配置水平，采用科学的地价政策和灵活的土地供给方式，实现保护土地资源和满足需求的双重目标。

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