2012年房地产估价师《经营与管理》精讲(58)

　　㈡ 房地产抵押价值评估的注意事项$lesson$

　　⑴ 估价目的：为委托人以估价对象为抵押物(债务履行担保物)向银行(抵押权人)申请抵押贷款提供抵押物(担保物)市场价值参考。

　　⑵ 估价时点：因设定抵押时点在评估时是不确定的，一般仍为勘查现场的某一天为估价时点。

　　⑶ 确认估价对象可以设定抵押的房地产。估价师首先要确定估价对象可以作为抵押房地产。这里包括估价师从专业角度审视估价对象的合法性、他项权利状况、可转让(流通或拍卖)性、可抵押登记生效。这样就从合法性上确保了抵押房地产的安全性，从基本条件上减少风险。抵押评估对估价对象要明确界定。

　　但实际也会遇到一些问题，最常见的有权证所有(使用)权人名称与委托人现名称不符;权证上的法定用途和规划面积与实际不符;出让合同的建筑面积与规划批准不符;已全部或部分设定抵押权，并未到期;有共有权人但没有共有权人同意抵押的声明;不可抵押的人防面积不清;房产证房产登记表上的违章临时建筑;房屋使用多年却无所有权证等。

　　这时应及时将意见反馈给银行和委托人，提出和商议依法解决办法。但是，如果缺少了土地或房屋的权证，属于不合法的或其他不得抵押的房地产范畴的，应促其解决，解决不了的，只好不评。

　　⑷ 把握市场、选取参数和预测谨慎。为了防止高估抵押房地产价值，在估价过程中重点是把握好市场状况，谨慎地选取参数和预测未来。

　　若在估价时点时当地同类房地产市场有过热(或泡沫)现象，估价师要头脑清醒，特别谨慎，保守估价，因一旦泡沫破裂市场价值理性回归，抵押物价值会急速下降。在有些续贷的价值评估时，市场已经发生不利变化，估价师更要根据估价时点原对估价结论进行调整，不能继续维持过高估值。选用估价方法时，尽量将成本法作为一种方法，尤其是对收益性房地产收益价值较高时，使积算价值成为收益价值的补充。但在有价无市或存在长期低(偏离市场)租金租约的房地产，也要重视客观收益价值。确定两种估价方法的平均值，还是权重值，应根据市场情况，慎重选用，一般选用平均值。

　　在估价中选取可比实例、确定修正系数;预测未来现金流、确定报酬率;预测未来开发完成后价值、折现率、续建费用;确定地价水平、基准地价修正系数、开发建造成本费用、利润率、成新率等时，保持客观、谨慎的尺度，使估价结果客观、公正、合理。在建工程不是房地产成品，建成使用获得收益尚需时日，这期间不确定因素很多，是否能顺利完成，是否能获得房屋所有权证，未来市场及营销如何。在建工程难以准确确定形象进度、土建安装设备的实际进度、工程款支付状况、可比实例难寻、不能获得相应部分的全部利润，所以评估应预测谨慎，足额考虑后续期间的成本、费用、利息、利润，准确估价现状成本，应采取保守估价原则。土地的估价(包括房地产其中的划拨地和集体土地)，不确定性也较大，尤其是偏远地带的土地，空置闲置土地、乡镇企业集体土地，应准确把握地价水平，防止高估。对预期会降低估价对象价值的因素要充分考虑，对预期不确定的收益或升值因素较少或不予考虑。收益法中预期升值收益或不确定的收益较少考虑，一般采用净收益不变的公式计算。报酬率取值要看风险程度。

　　⑸ 报告中说明主要风险会对估价值的影响。根据《房地产估价规范》：“应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。”在估价报告的分析及有关说明中，从专业角度提出抵押房地产的主要可能的风险，对会引起价值变化的主要因素加以说明提出专业性的提示及建议，提请抵贷双方注意。如预期风险、市场变现风险、损耗风险，先解押、抵押登记生效、通知租户、划拨地补缴出让金等等。

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