2012年房地产估价师《经营与管理》精讲(57)

　　㈡ 房地产抵押评估的风险$lesson$

　　房地产估价机构和估价师应当了解抵押贷款风险，从而了解抵押评估自身的风险。

　　⑴ 价值高估风险

　　房地产评估机构的估价对抵贷双方起到了重要的参考作用，由于房地产千差万别，目前银行更加倚重估价机构的估价结果作为贷款数额的衡量指标。在竞争激烈的市场中房地产估价机构受到各方面的压力，银行要吸引客户、促成贷款和续贷，抵押人欲多借款、少出抵押物，一些相关的中介公司、担保公司、律师为促成贷款，都希望估价公司在估价值上高估，估价机构为了不失去客户受利益驱使，迎合了客户不合理要求，就形成房地产抵押价值高估的风险。若形成行业风气，将助长泡沫，对金融安全、经济稳定造成威胁。

　　⑵ 要承担相应的损失责任

　　作房地产抵押评估的估价机构要获得银行的认可，一般通过投标方式获得，并且每年要通过其审查。根据《商业银行房地产贷款风险管理指引》(第七条)要求“因中介机构的原因造成的银行业务损失应有明确的赔偿措施”，在双方签订合同时有相应条款。所以，房地产估价机构的抵押价值评估具有较高的风险，应当通过内部管理、提高估价水平、道德水平加以控制。

　　四、房地产抵押价值评估的特点和注意事项由于房地产抵押的性质和成为抵押物的房地产产生的特点，房

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　　地产抵押价值评估在适用法律规定、考虑因素、相关参数选择、报

　　告说明等方面与其他估价目的的估价有所不同。

　　房地产抵押价值评估的服务对象主要是金融机构，金融机构需

　　要的是安全、稳健、谨慎;房地产估价机构和估价师处在中介的位

　　置，应当规避抵贷双方的风险和房地产估价机构及估价师的风险;

　　在抵押房地产价值评估中要更加严格执行《房地产估价规范》，采

　　取客观、谨慎，甚至偏保守的做法，使估价结果客观、公正、合理，

　　切忌不实估价，切忌高(虚)估冒算。

　　下面从房地产抵押价值评估的常见类型与估价方法、房地产抵

　　押价值评估的注意事项加以说明。

　　㈠ 房地产抵押价值评估的常见类型与估价方法

　　房地产作为抵押物的类型较多，常见的主要如下。选用估价方

　　法时，一般尽量将成本法作为一种估价方法。

　　以获得出让土地使用权和房屋产权的房地产作为抵押物进行评

　　估时，可根据具体情况采用市场法、收益法和成本法估价。其房地

　　产类型包括各类商品房、自建自营的饭店、招待所、培训中心、教

　　育、高尔夫球场、工厂等等房地产。

　　对出让方式获得的土地使用权作为抵押物进行评估，可以采用

　　基准地价修正法、市场法和假设开发法。

　　以行政划拨土地上的建成使用房地产作为抵押物进行评估时，

　　市场交易性较强的，可先假设估价对象为完全产权的商品房，选用

　　市场法(收益法)为一种方法，从得出的客观市场价值中减去需要补

　　交的土地出让金或出让毛地价价值;再选用成本法为另一种方法，

　　其中不含土地出让金或出让毛地价，这类包括原国有企事业单位、

　　社会团体的各类房地产、廉租房、经济适用房、房改房、合作建房

　　等;市场性差的可采用房产与土地分别估价在综合的成本法估价，

　　不含土地出让金或出让毛地价，如市场狭小的，特殊的房地产。

　　对已建成或使用的部分(局部)房地产作为抵押物进行估价时，

　　应注意到该部分(局部)房地产在整体房地产中的作用，它的相应权

　　益，能否独立使用，是否可以独立变现，并注意到土地的分摊和公

　　共配套设施、共用部分的合理享用问题，估价方法可选用市场法、

　　收益法或成本法。这类有部分栋号、层、单元，综合物业中某部分

　　用途物业等。

　　在建工程抵押是以合法取得的土地使用权连同在建工程进行抵

　　押，对在建工程作为抵押物进行评估时，要全面掌握估价对象状况、

　　注意切实的进度和相应可实现的权益，此时评估只能反映房屋未建

　　成时的某一时点的价值，估价方法可选用成本法和假设开发法。

　　以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物及其占用范围内的集体土地

　　使用权作为抵押物进行评估时，应注意到未经法定程序不得改变土

　　地集体所有和土地用途。在估价过程中应扣减与国有土地价值的差

　　异，估价方法可选用成本法、收益法或市场法。